Cos’è l’accollo del mutuo?
In seguito alla crisi economica che ha colpito pesantemente il nostro Paese negli ultimi anni sono sempre più frequenti i casi in cui un proprietario decide di mettere in vendita la propria casa, sulla quale grava un mutuo. Ciò avviene magari a seguito di cambiamenti della situazione economica o lavorativa.
Come sappiamo, infatti, al giorno d’oggi è difficile avere delle certezze e di fatto non esiste più il lavoro sicuro per tutta la vita. Detto ciò, è necessario adattarsi alle situazioni che si creano man mano, cercando di essere molto flessibili.
Succede quindi, che non riuscendo a sostenere le spese, una coppia magari è costretta a sottoscrivere un contratto di locazione per un piccolo appartamento, data l’impossibilità di continuare a pagare le rate alla banca.
L’accollo del mutuo è una delle opzioni previste nelle trattative di compravendita. In pratica la persona interessata all’acquisto può stipulare un contratto con il mutuatario originale, subentrando nelle obbligazioni assunte dal contraente originario.
I soggetti coinvolti sono quindi tre:
- la banca, ovvero il creditore
- l’accollato, l’intestatario del finanziamento
- l’accollante, chi subentra nel contratto
Chi accetta di subentrare nel contratto di fatto si impegna a rimborsare il finanziamento al posto del vecchio proprietario, ovvero le rate mancanti, secondo il piano di ammortamento prestabilito.
Si tratta di un’ipotesi molto vantaggiosa, come vedremo a breve, ma è sempre necessario potere offrire delle garanzie utili, o in caso contrario sottoscrivere una fideiussione.
Ad ogni modo, si tratta di una valida opportunità per riuscire ad acquistare casa e coronare il proprio sogno.
L’accollo del mutuo è previsto dall’art. 1273 del codice civile, che afferma quanto segue:
Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore [1411].
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274].
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.
In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta [1413]
In alcuni casi particolari l’accollato è l’azienda di costruzioni, la quale ha sottoscritto un contratto con la banca per potere pagare i vari costi collegati all’edificazione, ad esempio i debiti con i fornitori. Tale pratica, molto diffusa in passato, ha subito una battuta d’arresto negli ultimi anni, dato che a causa delle crisi le banche hanno “chiuso i rubinetti” per le imprese del settore.
Tipologie di accollo del mutuo
Quando si parla di accollo del mutuo, è necessario specificare le diverse tipologie esistente. Dato che da essere possono derivare particolari conseguenze.
E’ possibile distinguere:
- l’accollo cumulativo
- l’accollo liberatorio
Nel primo caso il soggetto che ha sottoscritto l’obbligazione inizialmente rimane obbligato, quindi accollato e accollante sono entrambi obbligati. Se il nuovo debitore risulta essere inadempiente, quello originario deve provvedere ad effettuare il pagamento.
In genere, tale tipologia viene scelta dall’istituto bancario quando l’accollante non ha sufficienti garanzie.
L’accollo del mutuo liberatorio, invece, prevede che tutti gli oneri siano trasferiti all’accollante.
Ovviamente questa seconda ipotesi è più favorevole per l’accollato, dato che non subisce alcun danno nel caso in cui la controparte non dovesse onorare gli impegni assunti.
In sede di firma, quindi, è necessario controllare la tipologia contrattuale per capire esattamente quali sono gli obblighi delle parti e le ipotetiche conseguenze nel caso non venissero rispettati gli accordi.
Accollo del mutuo: quali sono i benefici?
Dopo avere visto in cosa consiste l’accollo del mutuo, vediamo ora di capire esattamente quali sono i benefici, e perchè si tratta di una pratica conveniente.
Innanzitutto va precisato che il principale vantaggio è il risparmio delle spese iniziali legate all’accensione del finanziamento, ad esempio quelle di perizia, istruttoria, spese notarili e magari quelle di estinzione anticipata e cancellazione dell’ipoteca.
Ad ogni modo bisogna sempre prestare attenzione ai seguenti aspetti:
- pagamenti: capire se sono stati fatti in regola
- spese e oneri collegati: valutare gli importi, comprese le spese per il subentro
- tassi e condizioni contrattuali
Se il mutuo originario è stato stipulato molti anni prima, le condizioni potrebbero essere molto diverse da quelle attuali, e magari meno vantaggiose, in tal caso è possibile attuare la cosiddetta opzione di surroga.
Accollo del mutuo e fideiussione
E’ noto che, per potere chiedere un finanziamento alla banca è necessario fornire delle garanzie, per dimostrare di potere pagare le varie rate per estinguere lo stesso.
Se il diretto interessato, però, non dispone del patrimonio o del reddito utile per potere procedere in tal senso, è possibile ricorrere alla fideiussione, ovvero una garanzia prestata da un soggetto terzo, che di fatto di impegna ad effettuare i pagamenti nel caso l’obbligato principale non dovesse farlo.
Come abbiamo visto, comunque, anche chi non può offrire valide garanzie può procedere con l’accollo del mutuo cumulativo, dato che accollato e accollante sono entrambi responsabili nei confronti della banca. Quindi se il nuovo acquirente non riesce a pagare le rate, dovrà agire il vecchio proprietario.
Ovviamente per potere scegliere questa strada è necessario che i due soggetti riescano ad accordarsi tra loro. Risulta evidente, infatti, che chi desidera vendere l’immobile a causa di mutate condizioni economiche, non abbia l’interesse e la volontà di impegnarsi nel caso il nuovo acquirente abbia delle difficoltà a saldare i pagamenti.
Ad ogni modo tali condizioni devono essere discusse in fase di trattativa, valutando i pro e i contro dell’operazione.
Fonti normative
- Art. 1273 del Codice Civile
- Articolo 1936 Codice civile
- Art. 1938 Codice civile
