La legge prevede che il proprietario di un immobile dato in locazione, possa chiederne il rilascio se non ci sono più i presupposti per portare avanti il contratto.
Ciò può accadere quando l’inquilino non paga in modo regolare il canone concordato, ma anche se quest’ultimo decide di non lasciare la casa o l’appartamento alla scadenza del locazione.
In entrambi i casi, la giurisprudenza italiana ha previsto delle procedure specifiche per tutelare gli interessi del locatore.
Ma cosa succede se il soggetto inadempiente ha dei particolari problemi di disabilità o invalidità? Cosa dice la legge in merito allo sfratto categorie protette?
Cos'è lo sfratto?
Prima di analizzare nello specifico lo sfratto di categorie protette, è utile fare una premessa per capire come funziona la procedura nella maggior parte dei casi.
Un proprietario può scegliere di adottare tale strumento giuridico, quando ha l’obiettivo di liberare il proprio immobile concesso in locazione ad uso abitativo o commerciale.
L’intenzione, quindi, è quella di fare uscire di casa chi non paga regolarmente il canone d’affitto o chi non vuole andarsene alla scadenza del contratto.
Queste due situazioni vengono definite nel seguente modo:
Ma cosa avviene in concreto?
Il locatore può rivolgersi al tribunale per ottenere il permesso, ovvero la convalida del provvedimento per potere cacciare l’inquilino.
In realtà viene fissata un’udienza, alla quale le parti devono presentarsi personalmente. Se il conduttore non si presenta il giudice convalida lo sfratto, stabilendo quando deve essere eseguito. In caso contrario si apre una causa civile ordinaria.
Lo sfratto esecutivo si avvia notificando all’inquilino l’atto di precetto, ovvero un invito a lasciare l’immobile entro 10 giorni in modo spontaneo, per evitare l’esecuzione forzata, in alcuni casi con il supporto delle forze dell’ordine.
Si tratta, quindi, di una procedura molto veloce, attraverso la quale si mira a liberare nel minor tempo possibile la proprietà.
Proviamo a riassumere quali sono i diversi step e le scadenze collegate:
- atto di citazione in tribunale
- udienza, solitamente dopo 20 giorni
- convalida del provvedimento dopo 30 giorni se l’inquilino non si presenta
- atto di precetto con invito a lasciare la casa entro 10 giorni, per evitare l’esecuzione forzata
- avvio di una causa civile se la controparte si presenta in aula
Cosa sono le categorie protette?
Se lo sfratto riguarda categorie protette, le regole potrebbero essere un po’ diverse, come analizzeremo in seguito. Ora proviamo a soffermarci un momento a descrivere cosa si intende esattamente per categorie protette in giurisprudenza.
Il riferimento normativo è dato dalla legge 68/99, la quale descrive varie tipologie di persone che si trovano in condizioni svantaggiate rispetto ad altre, per motivi di salute ma non solo.
In particolare di fa riferimento a:
- soggetti in età lavorativa con un’invalidità fisica o psichica, o portatori di handicap intellettivo che determinano una riduzione della capacità lavorativa superiore al 45%
- invalidi del lavoro, con invalidità di oltre il 33%
- invalidi di guerra, civili o di servizio
- persone con cecità assoluta o con un residuo visivo non superiore a un decimo in entrambi gli occhi
- sordomuti dalla nascita o comunque prima di avere appreso la lingua parlata
- vittime di criminalità organizzata e di terrorismo.
In generale, comunque, rientrano nella categoria tutti i soggetti che necessitano dell’assistenza e del sostegno dello Stato per far fronte ad una situazione difficile. Quindi, completano l’elenco che abbiamo fatto sopra anche i soggetti che si trovano in precarie condizioni economiche, per motivi non direttamente addebitabili a loro.
Ma, cosa significa venire contrassegnati in questo modo? Quali sono effettivamente i vantaggi?
Chi fa parte delle categorie protette può godere di alcune agevolazioni per trovare un posto di lavoro, dato che il legislatore ha imposto l’obbligo per le imprese sia pubbliche che private di assumere personale appartenente a tali liste.
La legge, invece, non prevede particolari procedure per quanto riguarda lo sfratto di categorie protette, ma prevede delle scadenze più lunghe per permettere loro di mettersi in regola con i pagamenti, come vedremo a breve.
Sfratto categorie protette per morosità
Lo sfratto di categorie protette, per morosità, ovvero nel caso in cui non siano stati effettuati regolarmente i pagamenti del canone di locazione, come concordato, il giudice può disporre delle dilazioni per saldare la cifra.
Ciò può avvenire se la situazione di morosità non si protrae da oltre due mesi, e deriva da condizioni economiche precarie, in seguito ad avvenimenti non del tutto controllabili dall’inquilino.
In particolare le difficoltà devono essere sorte in seguito alla stipulazione del contratto di locazione e devono derivare da uno stato di disoccupazione improvviso, da malattie gravi, in ogni caso la situazione deve essere comprovata.
Se sussistono i requisiti previsti dalla legge, il giudice può concedere il cosiddetto termine di grazia, cioè una dilazione di pagamento non superiore a 120 giorni.
In sostanza se il conduttore riesce a dimostrare di essere moroso per cause che non dipendono dalla sua volontà può chiedere un ulteriore periodo di tempo per riuscire a regolarizzare il tutto.
Tale concessione, tuttavia, non è direttamente collegabile allo sfratto di categorie protette, ovvero il termine di grazia non viene concesso a chi appartiene a tale lista.
Senza dubbio, comunque, appartenere a tali categorie rappresenta un elemento in più per dimostrare lo stato di difficoltà.
Ad ogni modo lo sfratto di categorie protette non determina in modo automatico la concessione del termine di grazia, anche se può essere d’aiuto.
Sfratto categorie protette per finita locazione
Se il problema non riguarda il mancato pagamento del canone, ma lo sfratto di categorie protette per finita locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, la questione è diversa.
La legge, infatti, prevede che l’azione esecutiva possa essere rimandata di 9 mesi o 18 mesi se si tratta di soggetti:
- con più di 65 anni
- con 5 o più figli a carico
- iscritti alle liste di mobilità
- che percepiscono la disoccupazione o una integrazione salariale
- formalmente assegnatari di alloggi di edilizia pubblica
- prenotatari di alloggi cooperativi in costruzione
- acquirenti di alloggi in costruzione
- portatori di handicap o malati terminali
Possiamo affermare, quindi, che non esiste un collegamento diretto tra le categorie protette previste dalla legge con i soggetti che vengono tutelati con misure particolari per quanto riguarda i procedimenti di sfratto.
La situazione viene valutata di volta in volta dal giudice, per capire se l’inquilino inadempiente ha il diritto di ottenere alcuni vantaggi in merito.
Fonti normative
- Legge n. 68/1999
- Art. 55, l. n. 392/1978
- Art. 6, l. n. 431/1998
