Cos’è il diritto di superficie?
Si tratta di un istituto disciplinato dall’art. 952 del codice civile, che afferma:
Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo
Come possiamo leggere, quindi, chi possiede un fondo può permettere ad un altro soggetto di costruire qualcosa nella proprietà. Di fatto succede che il terreno e l’edificio in questione vengano considerati separatamente.
Di fatto il proprietario mantiene tutti i diritti in merito al suolo, mentre l’altro soggetto diventa titolare di un diritto reale di godimento.
La situazione, quindi, si presente diversa rispetto all’accessione, descritta nell’art. 934 c.c.:
Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge
Oggetto di tale diritto sono le costruzioni realizzate sopra il suolo, o anche sotto, ad esclusione delle piantagioni.
Se il terreno appartiene a diversi soggetti, in comproprietà è necessario il consenso di tutti per potere procedere. Inoltre, i superficiari, ovvero i titolari del diritto di superficie, possono essere anche due. Ad esempio può essere concessa la facoltà di costruire sopra il terreno ad uno, e sotto di esso all’altro.
Il superficiario può:
- realizzare un’opera sopra o sotto il terreno
- mantenere la proprietà di una costruzione realizzata da altri, una volta completata
Il proprietario del suolo, invece, può:
- concedere il diritto di superficie, continuando ad essere titolare del terreno
- diventare superficiario e trasferire la proprietà del suolo
Gli obblighi delle parti
In base a quanto abbiamo detto nel paragrafo precedente, risulta abbastanza evidente che le parti debbano rispettare precisi obblighi.
In particolare chi possiede il terreno deve permettere lo svolgimento dei lavori necessari per la costruzione. Se, invece, si tratta di opere già esistenti, deve evitare comportamenti in grado di provocare danni, quindi deve tollerare le stesse.
Ad ogni modo egli non è tenuto ad eliminare gli ostacoli presenti, come alberi o piante, che di fatto intralciano le attività.
Infatti, tutti gli oneri sono di competenza del superficiario.
Nessuno, comunque, vieta al proprietario di potersi servire del proprio bene liberamente. L’unico limite, come sottolineato, riguarda il divieto di ostacolare l’attività edificatoria.
D’altra parte il titolare del diritto di superficie deve provvedere a tutte le spese, comprese quelle inerenti alla costituzione del contratto, se non è stato effettuato a titolo gratuito.
Il mancato pagamento della cifra pattuita viene considerato come un inadempimento rispetto a quanto pattuito, e quindi può causare la risoluzione del contratto.
Come funziona?
Come accennato nelle righe precedenti, un soggetto può diventare superficiario sottoscrivendo un contratto che può essere di vendita, di permuta o una donazione. Ma esso può concretizzarsi anche tramite un testamento o una sentenza
Se nel suolo è già presente una costruzione, il trasferimento di proprietà deve essere fatto con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da un notaio.
Il contratto che viene stipulato può avere una durata indeterminata, se non viene chiaramente specificato il contrario dalle parti.
Infatti, è possibile indicare una scadenza, oltre la quale il diritto di superficie decade se non è stato sfruttato. In particolare ciò può accadere se oltre la data pattuita:
- i lavori non sono ancora partiti
- non è stato fatto il trasferimento di proprietà di una costruzione già esistente
Estinzione
La principale causa di estinzione riguarda il fatto che il proprietario acquisisca entrambi i diritti, ovvero la proprietà del terreno e della costruzione.
Ma quando può succedere?
- il superficiario acquista anche il suolo
- il proprietario acquista anche la superficie
Ad ogni modo bisogna porre attenzione anche alla prescrizione. Se il diritto non viene sfruttato, infatti, decade. In particolare si può estinguere per un mancato utilizzo per 20 anni.
Cosa si deve fare per interrompere la prescrizione?
L’inizio dei lavori interrompe il decorrere del tempo. Da quel momento inizia un nuovo conteggio, che può diventare determinante se gli stessi vengono poi sospesi senza portare a compimento l’opera.
Tale principio non si applica, comunque, se l’edificio è già presente.
Ad ogni modo una eventuale distruzione dello stesso non comporta l’eliminazione del diritto di superficie. Quest’ultimo può sempre ricostruire l’opera, se il tempo non è già scaduto.
Se, invece, a causa di eventi naturali vengono distrutti sia il terreno che l’edificio si estinguono tutti i diritti, ad esempio se c’è una frana.
Per concludere è utile sottolineare che l’estinzione ha effetto anche nei confronti di terzi, ad esempio nei confronti dei titolari di usufrutto.
Fonti normative
- Art. 952 del codice civile
