Cos’è il deposito cauzionale?
Meglio conosciuto come cauzione, il deposito cauzionale è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile. E' disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia dell'adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell'immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all'alloggio oggetto del contratto.
A cosa serve?
Il deposito cauzionale, come di recente chiarito dalla sentenza n. 18069/2019 della Corte di Cassazione “costituisce invero una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l’accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l’ammontare del danno stesso.”
Il deposito cauzionale infatti è un importo che il locatore richiede al conduttore, nel momento in cui si addiviene alla stipula del contratto di locazione, che ha la funzione di garantire l’adempimento degli obblighi a carico dell’inquilino come il pagamento del canone mensile, delle spese accessorie, la consegna dell’immobile alla scadenza, ma soprattutto, degli eventuali danni arrecati alla cosa locata.
Differenza tra cauzione e caparra
La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all'agenzia immobiliare o al proprietario dell'immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno al futuro contratto di affitto.
Una volta trovato l'accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell'affitto per la prima mensilità.Il deposito cauzionale, invece, è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.
Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.
Il versamento
Il versamento del deposito avviene contestualmente alla stipula del contratto di affitto e alla consegna dell’immobile. A questo punto è sempre consigliabile stilare insieme all’inquilino un verbale di consegna, da allegare al contratto, che riporti le condizioni iniziali dell’immobile
L’inquilino può versare il deposito in 3 modi:
- in contanti o assegno;
- tramite bonifico intestato a proprietario;
- tramite garanzia fidejussoria, assicurativa o bancaria;
Nella maggior parte dei casi il deposito viene versato direttamente al proprietario in contanti
La restituzione
Chiaro quindi che il deposito cauzionale, se il locatore non rileva nell’immobile restituitogli dal conduttore danni tali da legittimare la sua ritenzione, deve essere restituito a chi lo ha versato alla scadenza del contratto. Il locatore che voglia trattenere il deposito cauzionale a copertura di eventuali danni riscontrati nell’immobile locato infatti è tenuto ad avanzare domanda giudiziale. In assenza il conduttore ha diritto alla sua restituzione.
Interessi e prescrizione
La somma versata produce interessi legali; il proprietario è tenuto a versare gli interessi alla fine di ogni anno o in un unica soluzione alla scadenza del contratto. L’obbligo di pagamento degli interessi è dovuto anche se non esplicitamente richiesto dall’inquilino e anche se non previsto o escluso da contratto. Il termine di prescrizione è di 10 anni per la restituzione della cauzione e di 5 anni per la restituzione degli interessi
Da ricordare:
- Il deposito non è imputabile in conto canoni. Non è possibile in nessun caso considerare il deposito come anticipo sulle mensilità di affitto;
- Il versamento del deposito non è soggetto ad alcuna imposta di registro, salvo che la somma venga corrisposta da un terzo estraneo al rapporto contrattuale. In tal caso si applica un’imposta pari allo 0,50%
