Per molti italiana, la possibilità di concedere in affitto un appartamento o una casa per fini turistici rappresenta un’opportunità per avere dei guadagni, una fonte di reddito primaria, o secondaria utile per avere delle entrate extra rispetto a quelle lavorative.
Tale tipologia contrattuale viene spesso preferita al contratto di locazione ad uso abitativo in quanto sono previsti degli adempimenti fiscali più leggeri, e la durata è breve.
Ovviamente nel nostro Paese sono molte le località in grado di attirare turisti provenienti da diverse parti del mondo, ma non si tratta di una peculiarità legata soltanto a luoghi tipicamente conosciuti per il turismo.
Succede spesso, quindi, che chi possiede una seconda casa, decida di concederla in affitto, per ricavarne un profitto senza dovere pagare troppe tasse e senza i rischi tipici degli affitti ad uso abitativo. Sono noti, infatti, i problemi che possono insorgere nel caso in cui gli inquilini non paghino il canone concordato o decidano di non abbandonare l’immobile alla scadenza. Lo sfratto per finita locazione e per morosità, sono procedure costose e a volte complesse.
Vediamo, nelle prossime righe, di comprendere come funziona una locazione turistica, evidenziando le caratteristiche, le varie tipologie e gli adempimenti fiscali.
Il contratto di locazione
Da un punto di vista giuridico un contratto di locazione può essere sottoscritto da un conduttore e un locatario. Il primo si deve impegnare a pagare una determinata cifra al proprietario, per potere avere il possesso dell’immobile per un dato periodo di tempo.
A tal proposito l’art. 1571 del codice civile afferma che:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
La prima caratteristica quindi è data dalla necessità che il conduttore paghi un canone al proprietario, se ciò non viene pattuito il contratto è nullo. Esiste, infatti il comodato d’uso per regolare la situazione in cui un soggetto decida di concedere l’utilizzo di un proprio immobile ad un altro, a titolo gratuito.
Tuttavia, i contratti di affitto sono sempre di tipo consensuale, nel senso che le parti interessate sono sempre libere di scegliere le condizioni che ritengono essere più favorevoli, entro i limiti normativi.
Cos’è la locazione turistica?
La locazione turistica è una particolare tipologia contrattuale volta a regolarizzare esigenze abitative temporanee con finalità non abitative. Si tratta quindi di coprire esigente che nascono quando degli individui decidono di trascorrere del tempo lontani dalla propria abitazione per svago o riposo, ovvero in occasione di viaggi.
In pratica accade che un turista diventi titolare di un diritto personale di godimento su un immobile, a scopo vacanziero, pagando un determinato corrispettivo. Tutto ciò può avvenire per un periodo non superiore a tre mesi.
E’ necessario quindi, che il conduttore abbia l’intenzione di soggiornare nella casa o nell’appartamento soltanto durante la vacanza e non a scopi abitativi. Non è comunque obbligatorio che l’immobile in questione si trovi in una località turistica.
Lo scopo della sottoscrizione del contratto, ad ogni modo, deve essere effettivamente riscontrabile in modo da escludere qualsiasi esigenza abitativa primaria.
Come funziona la locazione turistica?
Come abbiamo sottolineato nel paragrafo precedente la locazione turistica non deve soddisfare esigenze abitative primarie, quindi non è valido per soggetti che intendono vivere stabilmente e abitualmente nell’immobile.
In genere tali contratti vengono sottoscritti in merito alla seconde case, anche se la legge non esclude la possibilità di affittare una o più stanze di un immobile.
Sembra quasi superfluo dirlo, ma è bene sottolineare che, la casa o l’appartamento devono essere in regola, ovvero devono essere realizzati tenendo in considerazione le normative edilizie, igienico sanitarie, e di sicurezza. E’ obbligatorio essere in possesso dell’Ape, l’attestato di prestazione energetica.
Il contratto di locazione turistica per essere valido deve avere una forma scritta, e deve espressamente indicare la finalità del soggiorno, che non deve essere per scopi abitativi stabili.
Le parti possono liberamente scegliere la durata del contratto, che generalmente è per brevi periodi, e non può superare i 3 mesi. Alla scadenza la disdetta è automatica e il conduttore deve lasciare l’immobile.
Conduttore e locatore sono liberi di pattuire il canone che ritengono più opportuno. Il pagamento di solito avviene versando una somma non superiore al 25% del totale nel momento della firma del contratto, e il saldo viene effettuato prima della partenza o alla consegna delle chiavi.
Ma cosa accade se il turista rinuncia alla locazione? Ha il diritto ad essere rimborsato della somma già versata?
La legge prevede una percentuale di rimborso differente in base al preavviso dato, ovvero:
- 10% in meno fino a 30 giorni dalla data di inizio locazione
- 25% in meno fino a 21 giorni
- 50% in meno fino a 11 giorni
- 75% in meno fino a 3 giorni
La registrazione del contratto di locazione turistica deve avvenire obbligatoriamente se la durata è superiore a 30 giorni. In tal caso entro i 30 giorni si deve pagare l’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito, salva la cedolare secca.
Ma non solo, entro 48 ore il locatore deve anche effettuare la denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o al sindaco.
Se si tratta di un affitto a favore di cittadini extra Ue o apolidi, la denuncia va fatta anche per periodi inferiori a 30 giorni.
Tipologie di locazione turistica
I contratti non sono, comunque, tutti uguali, ma variano a seconda della loro durata. E’ infatti possibile distinguere le seguenti tipologie di locazione turistica:
- lunga, ovvero il contratto per una casa vacanza: deve essere espressamente indicato il canone, la modalità di pagamento, la durata, la rivalutazione in corso e il deposito cauzionale
- breve: con apposite clausole relative al recesso e alle spese accessorie
- brevissima, conosciuta come contratto weekend: con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze
Va sottolineato comunque che, quando sono previste ulteriori prestazioni a carico del concedente, si applica il contratto di prestazione alberghiera e non turistico. E’ ciò che avviene, ad esempio nei bed and breakfast, nei quali sono previsti servizi accessori quali la pulizia giornaliera, il cambio biancheria e la ristorazione.
Va detto anche che, ormai sono sempre più utilizzati specifici portali web, che offrono soluzioni abitative a scopo turistico, ad esempio Booking, Homeaway e Airbnb. In tal caso le regole vengono di volta in volta stabilite dai portali stessi, quindi è bene leggere la normativa di riferimento per ogni caso specifico.
