Che cos’è il contratto di comodato d'uso gratuito?

Si tratta di un accordo che viene fatto solitamente tra parenti, quando il proprietario di un immobile consente ad altri la possibilità di vivere all’interno senza dovere pagare un canone d’affitto.

La situazione più frequente è quella in cui un padre presta una casa al figlio, finché non è in grado di provvedere ad acquistarne una in modo autonomo.

Il comodato d’uso è un contratto più flessibile rispetto a quello di locazione e può essere totalmente gratuito. Non sono previste delle scadenze fisse da rispettare, ma possono venire concordate tra le parti.

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Bisogna sottolineare, però, che non si tratta di una donazione, quindi nel momento del decesso del proprietario, non è possibile valutare il tempo in cui il comodatario ha vissuto in un determinata casa per calcolare la quota legittima.

Con la stipula del contratto nascono degli obblighi per il soggetto che prende in consegna il  bene, come stabilito dall’art 1804 del codice civile:

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.​Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

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A una prima occhiata può sembrare una modalità molto semplice per regolarizzare un rapporto basato sulla reciproca fiducia e cortesia tra due soggetti, ma nasconde delle problematiche a volte significative, nel momento in cui le cose non vanno come previsto.

Ad esempio il comodatario potrebbe non restituire il bene alla scadenza prevista, e il proprietario si troverebbe nella condizione di dovere intraprendere un giudizio ordinario per recuperare la proprietà. Infatti, non sono previste procedure di sfratto come nei contratti di locazione.

Il rischio del perimento

Chi ha ricevuto in prestito un immobile, attraverso un contratto di comodato d’uso gratuito è responsabile del cosiddetto perimento, come disposto nell’art 1805 c.c:

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Il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.​Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l'avesse impiegata per l'uso diverso o l'avesse restituita a tempo debito

Il comodatario non risulta responsabile se riesce a dimostrare che eventuali danni all’immobile non sono derivati da una sua colpa. 

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Esistono, infatti, anche dei vizi di comodato che gravano sul proprietario del bene, e che possono avere causato il deterioramento dell’immobile.

In merito, invece, alle spese dovute alle gestione della casa, esse gravano totalmente sul comodatario, che potrà essere rimborsato solamente per le spese straordinarie, relative per la conservazione della casa, se sono necessarie e urgenti.

Come si effettua un contratto di comodato d'uso?

Nel codice civile non è stabilita una particolare forma per il contratto di comodato, che può quindi essere sia verbale che scritto.

In ogni caso, come per altre situazioni, è sempre preferibile avere qualcosa di scritto in grado di provare gli accordi presi tra le parti, compresa la scadenza pattuita.

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E’ sicuramente vero che un comodato verbale potrebbe essere confermato da alcuni testimoni, ma la forma scritta rende tutto più semplice, e può essere anche specificato il particolare uso che verrà fatto dell’immobile.

Se non viene fissato un termine di scadenza si parla di comodato precario, con il quale il comodante può chiedere la restituzione del proprio bene in qualsiasi momento. Ovviamente può farlo solamente se non è possibile determinare, anche indirettamente, lo scopo per il quale era stato prestato l’immobile.

Ad esempio può accadere che un padre presti la casa al figlio sposato e con figli. In caso di separazione e di affidamento esclusivo alla moglie, la donna può continuare a vivere nell’immobile nonostante sia di proprietà dei suoceri. Il comodante può chiedere la restituzione solo in caso di un bisogno urgente e imprevisto.

In ogni caso il contratto si può recedere se il comodatario non adempie ai propri obblighi, cioè la buona conservazione del bene ricevuto in comodato.

Il contratto di comodato d'uso gratuito e oneroso

Per legge il comodato d’uso è prevalentemente gratuito, infatti è previsto che il comodante non abbia interessi di tipo patrimoniale nel dare in prestito il suo bene. In altre parole non deve esserci un diretto collegamento tra il vantaggio del proprietario e il beneficio concesso al comodatario.

Si tratta di un modo per tenere separati il comodato e la locazione, da un punto di vista giuridico. 

In alcuni casi, però, ci può essere un comodato d’uso oneroso, in particolare quando chi riceve il bene in prestito dovrà anche provvedere alla sua cura. 

Registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

Se il contratto è in forma scritta, si può registrare entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione.

Si possono anche registrare contratti stipulati verbalmente per fruire delle agevolazioni relative all’IMU/TASi.

In ogni caso il contratto dovrà essere registrato presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

​Si può recedere dal contratto di comodato d'uso gratuito?

Recedere dal contratto di comodato d'uso gratuito è, ovviamente, possibile. L'articolo 1809 del Codice civile lo consente in particolari situazioni di urgenza e necessità del proprietario, non necessariamente gravi. 

Un esempio può essere il peggioramento delle condizioni economiche del proprietario, che può decidere di vendere l'abitazione o darla in affitto. Trattandosi di un contratto definito unilaterale, non si può parlare di risoluzione del contratto. Inoltre, il comodante può riappropriarsi dell'abitazione se chi vi abita non ha rispettato i suoi obblighi. In quel caso di verifica il diritto di recesso dal comodato d'uso gratuito.

Il diritto di recesso si può inoltre verificare quando:

• ​Il comadatario utilizza il bene in modo diverso da quello indicato dal contratto;
• Il comadatario cede il bene a terzi senza chiedere il permesso al proprietario.

Se il contratto di comodato d'uso gratuito .giunge al termine nei tempi previsti ed il comodatario non restituire la casa, il comadatario proprietario del bene può rivendicare il bene. Se non è proprietario può richiederne la restituzione