La disdetta dal contratto di locazione può essere data solo in alcuni casi dal proprietario e dall’inquilino, rispettando le regole del contratto specifico che hanno sottoscritto. Quindi quanto è possibile inviare una disdetta anticipata? Si deve inviare una lettera di preavviso?
Erroneamente si pensa che un inquilino possa abbandonare in qualsiasi momento la propria abitazione in affitto, senza fornire spiegazioni in merito, ma non è così. Egli infatti non viene considerato dalla legge come la parte debole. I problemi più grossi sono infatti a carico del locatore, nel caso in cui il conduttore non paghi regolarmente il canone concordato.
In questo caso, infatti, dovrà attivarsi per ottenere lo sfratto esecutivo.
Per questo motivo sono state fissate alcune regole da seguire nel caso in cui una delle parti non intenda proseguire fino alla scadenza naturale.
Ovviamente deve essere inviata una lettera di preavviso alla controparte, come vedremo.
Il contratto di locazione viene utilizzato per regolarizzare un accordo tra un conduttore e un locatore, come stabilito dall’art. 1571 del codice civile:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
Si tratta, perciò, di un accordo che prevede il pagamento di un canone, quindi vengono considerati nulli i contratti che non contengono tale informazione.
Nel caso in cui un soggetto volesse concedere gratuitamente un immobile di sua proprietà ad un altro, ad esempio un padre al figlio, si deve ricorrere ad un’altra tipologie contrattuale, ovvero il comodato d’uso.
Le parti possono decidere consensualmente in merito alle condizioni del loro accordo, ma devono per legge stabilire necessariamente i seguenti parametri:
Per capire, quindi, come è possibile dare la disdetta dal contratto di locazione, bisogna controllare la durata indicata nel contratto stesso.
In genere i contratti ad uso abitativo possono essere di diverso tipo:
Come vedremo nei prossimi paragrafi scegliere la tipologia di contratti di locazione è importante, dato che da essa derivano particolari obblighi da rispettare anche nel caso in cui si intenda rompere l’accordo prima della scadenza pattuita.
Quindi, prima di prendere una decisione, è meglio analizzare in modo approfondito le varie caratteristiche, individuando l’opzione più adatta alle proprie esigenze.
Abbiamo visto che i contratti di affitto a volte hanno una durata minima stabilita dalla legge, che può essere prorogata in automatico se nessuno invia una disdetta entro i termini previsti.
Detto ciò è utile evidenziare che il padrone di casa e l’inquilino non possono recedere prima della scadenza, se non è previsto dal contratto stesso. In altre parole è possibile dare una disdetta anticipata soltanto se sono state inserite delle clausole che specificano le modalità del recesso.
Se non sono state indicate tali informazioni la disdetta dal contratto di locazione ha effetto soltanto a partire dalla prima scadenza pattuita. In tal modo si evita che esso venga rinnovato automaticamente.
Quindi alla scadenza si possono verificare le seguenti tre possibilità:
Come abbiamo detto, la disdetta anticipata non è possibile, se non prestabilita nel contratto stesso, ad ogni modo ci possono essere delle deroghe sia per il conduttore che per il locatore.
Il proprietario dell’immobile può evitare il primo rinnovo automatico se ricorrono i seguenti motivi:
Il conduttore può disdire il contratto in qualsiasi momento se sussiste una giusta causa, ovvero se:
In base a quanto detto fino ad ora, risulta evidente che ci devono essere delle buone motivazioni per dare la disdetta dal contratto di locazione. Ma esattamente come si deve procedere in questo caso?
A seconda della tipologia di contratto scelta è necessario inviare una lettera per recedere anticipatamente rispettando l’eventuale periodo di preavviso sancito dalla legge.
In particolare le regole sono:
La lettera di disdetta dal contratto di locazione, una volta notificata alla controparte non può essere revocata, se non in accordo quest’ultima, per potere proseguire il contratto.
Ad ogni modo il recesso anticipato comporta l’obbligo di pagare la tassa di registro per la risoluzione anticipata, entro 30 giorni.
La lettera per la disdetta del contratto di locazione deve essere scritta elencando le seguenti informazioni:
Se la decisione è presa dall’inquilino, ci deve essere un invito al locatore, per controllare la condizione della casa e verificare eventuali danni, per considerare se ci sono i presupposti per la restituzione della caparra.
La comunicazione deve essere inviata con raccomandata AR, e viene considerata la data di ricezione, non quella di spedizione.
Negli ultimi mesi di permanenza, comunque, il conduttore è obbligato a pagare il canone concordato, dato che la caparra deve essere versata soltanto alla fine, essendo una forma di garanzia per il locatario.
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