Il diritto di prelazione. Che cos'è e come funziona? Spesso acquistando casa ne sentiamo parlare, ma vediamo nello specifico di capire meglio le funzionalità.
La prelazione è un diritto che da, a chi ne è titolare, una posizione di preferenza rispetto ad altri per l'acquisto di un immobile a parità di condizioni. In sostanza, si può affermare che quando un soggetto concede tale diritto ad un altro soggetto - detto prelazionario - questo deve essere preferito a tutti gli altri soggetti, a parità di condizioni, nella stipula di un contratto. Ma vediamo meglio, nello specifico, come funziona la prelazione o il diritto di prelazione.
La prelazione può essere di due tipi ovvero legale o volontaria. Il primo caso è quando il diritto si verifica per legge mentre il secondo si attribuisce alla prelazione che deriva da accordi fra le parti. Questo secondo caso è anche detto patto di prelazione e può essere inserito anche all'interno di un altro contratto. Quando la preferenza è inserita in un altro contratto, è necessario dare la priorità al soggetto prelazionario rispetto a tutti gli altri per la realizzazione di un determinato affare.
Il caso più classico è quello in cui ci sia come oggetto la compravendita di un immobile, nel quale ci potrebbe essere una clausola come questa:
il concedente resta libero di decidere se vendere o non l’immobile e che solo nel caso in cui il concedente decida di vendere si impegna a comunicare la volontà di vendere l’immobile al prelazionario indicando nella comunicazione tutti i dati significativi, quali i tempi per la vendita, il prezzo, le modalità di pagamento, nonché ogni ulteriore prescrizione e/o condizione
Come detto, vi sono due tipologie di prelazioni: volontaria e legale. Proprio quest'ultima ha diverse applicazioni che è bene vedere più nello specifico.
Opera quando il proprietario di un fondo intende vendere il proprio terreno. In questo caso deve notificare la proposta di vendita con lettera raccomandata, al coltivatore diretto o a tutti i confinanti; deve inoltre allegare il compromesso di vendita che deve contenere il nome dell'acquirente, il prezzo e tutte le altre condizioni stabilite per la compravendita del terreno.
Fatto ciò, il confinante o il coltivatore diretto di un fondo rustico ha 30 giorni per dare una risposta scritta a partire dalla notifica che dimostri l'interesse o meno nell'esercizio del suo diritto di prelazione. Se la prelazione agraria viene esercitata, il prelazionario ha tempo di pagare quanto dovuto entro 3 mesi che decorrono dal trentesimo giorno a partire dalla notifica da parte del proprietario a meno che non ci siano accordi diversi tra le parti.
In questa tipologia rientrano il pegno, l'ipoteca ed il privilegio, dette anche cause legittime di prelaizone.
Nelle cause di prelazione si opera fra debitori e creditori. In generale, si può dire che se una persona ha più debiti verso più creditori, questi hanno un diritto uguale ad essere soddisfatti sui beni del debitore (par condicio creditorium). In alcuni casi, però, i creditori possono avere un privilegio, pegno o ipoteca e questi potrebbero essere preferiti ad altri. In questi casi, i creditori che vantano una ipoteca, un pegno o un privilegio hanno il diritto di essere risarciti prima degli altri creditori.
E' prevista in caso di comunione ereditaria: quando ci sono più coeredi accade che questi abbiano una quota del bene andato in successione. Essi hanno il diritto di essere preferiti a terzi estranei qualora gli altri coeredi vogliano vendere la propria quota. In pratica se un erede vuole vendere la sua quota di successione deve comunicare la sua volontà agli altri coeredi indicando il prezzo di vendita. Se questa comunicazione non avviene, i coeredi esclusi possono riscattare la quota venduta dall'acquirente (retratto successorio). Il diritto di retratto successorio va esercitato entro due mesi dalla notifica.
In caso di vendita di un immobile concesso in locazione per uso diverso dall'abitativo si ha il diritto di prelazione del conduttore. La legge, in questo caso, prevede che in caso di messa in vendita dell'immobile locato il conduttore deve avere la preferenza per l'acquisto dell'immobile.
Il prelazionario, può rinunciare al diritto di prelazione. La rinuncia deve essere fatta in forma scritta nei confronti del soggetto concedente facendo alcune dichiarazioni. Nel caso specifico di una vendita di immobile, il prelazionario deve comunicare quanto segue:
Tale diritto, oltre ad essere stabilito dalla legge, come nei casi che abbiamo analizzato prima, può essere deciso attraverso un contratto tra le parti.
Può accadere, infatti, che un signore sia interessato all’acquisto di una determinata villetta in campagna, da sempre il suo sogno, e decida di sottoscrivere un patto con il proprietario, con il quale quest’ultimo si vincola a dare la preferenza al soggetto nel caso decidesse di venderla.
Ciò non significa che il padrone della villa è obbligato a vendere il suo possedimento al signore con il quale ha firmato un contratto, ma che deve comunicare la decisione di vendere, e a parità di condizione deve preferirlo ad altri.
In generale l’accordo per una preferenza volontaria può essere fatto in due modi:
In ogni caso, essendo un accordo tra due parti, gli effetti non possono essere validi anche per terzi. Cioè, se i patti non vengono rispettati, il prelazionario non può rivalersi sull’acquirente, ma può chiedere un risarcimento dei danni al proprietario.
Se stabilito legalmente, invece, prevede il diritto di riscattare il bene. Ad esempio se è stata venduta una quota di un negozio o di un immobile, appartenente a un coerede, gli altri proprietari, anch’essi eredi legittimi, possono subentrare al soggetto che ha concluso l’affare.
Il proprietario può vendere ad altri se le condizioni economiche sono più favorevoli, ma deve comunque avere avvertito il prelazionario, in base a quello che viene definito obbligo di denuntiatio. In particolare nella comunicazione devono essere indicati il prezzo e le varie condizioni di vendita.
Quanto abbiamo detto, è disciplinato dall’art. 1566 del codice civile:
Il patto con cui l'avente diritto alla somministrazione si obbliga a dare la preferenza al somministrante nella stipulazione di un successivo contratto per lo stesso oggetto, è valido purché la durata dell'obbligo non ecceda il termine di cinque anni. Se è convenuto un termine maggiore, questo si riduce a cinque anni.
L'avente diritto alla somministrazione deve comunicare al somministrante le condizioni propostegli da terzi e il somministrante deve dichiarare, sotto pena di decadenza, nel termine stabilito o, in mancanza, in quello richiesto dalle circostanze o dagli usi, se intende valersi del diritto di preferenza.
I termini per l'esercizio di tale diritto variano in base al tipo di prelazione:
Verrai contattato e riceverai i nostri preventivi entro 24 ore.
Scrivici il tuo caso: lo analizzeremo e ti metteremo in contatto con l'Avvocato più preparato nella tua zona.
A questo link trovi le informazioni e la possibilità di attivarla con lo sconto del 50% ovvero 60€ + iva anziché 120€.
Scopri l'AcademyA questo link trovi le informazioni e la possibilità di attivarla con lo sconto del 75% ovvero 90€ + iva anziché 360€.
Scopri il servizio Premium
