In alcuni casi il diritto italiano prevede che un soggetto possa essere preferito ad altri per concludere un affare, o per ottenere il recupero di un credito.
La preferenza viene data per svariati motivi, in genere perchè è stata inserita una specifica clausola in un contratto, oppure perchè si tratta di un diritto tutelato dalla legge.
Ad esempio se un coerede desidera vendere la sua quota, deve comunicare la volontà agli altri proprietari, e deve scegliere questi ultimi a parità di condizioni economiche, rispetto a terzi.
Lo stesso discorso vale per gli inquilini in affitto, se alla prima scadenza del contratto di locazione, quindi dopo 4 anni se si tratta di un 4+4, il locatore decide di vendere l’immobile destinato ad uso abitativo.
Detto ciò proviamo ad analizzare quali sono le cause legittime di prelazione, secondo le norme in vigore.
Cause legittime di prelazione: il privilegio
Il privilegio è previsto dall’art. 2745 cc, che afferma:
Il privilegio è accordato dalla legge in considerazione della causa del credito. La costituzione del privilegio può tuttavia dalla legge essere subordinata alla convenzione delle parti; può anche essere subordinata a particolari forme di pubblicità
Esso può essere di due tipi:
- generale: se comprende tutti i beni mobili nel patrimonio del debitore, ma non sono compresi quelli presso terzi
- speciale: riguarda i beni mobili e immobili, e anche presso terzi
Ad esempio alcuni privilegi possono riguardare crediti per spese d’infermeria, di vitti e alloggio, da tributi nei confronti dello stato, le retribuzioni che spettano a un lavoratore subordinato, ecc
Un caso particolare riguarda i contratti preliminari, per i quali è previsto il privilegio in caso di mancata esecuzione, come sottolineato dall’art. 2775 bis:
Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare
Cause legittime di prelazione: il pegno
Ci sono diverse garanzie che hanno lo scopo di soddisfare un credito, quando il debitore non agisce spontaneamente. Possono essere di due diversi tipi:
- personale: se al debitore si aggiunge un garante al quale può essere chiesto l’adempimento
- reale: se il creditore può espropriare un bene dell’inadempiente, e coprire il credito dal ricavato
In modo particolare il pegno è contratto reale, che si manifesta con la consegna di beni mobili a fronte di debiti contratti da un soggetto.
L’art. 2786 del codice civile infatti, dice che:
Il pegno si costituisce con la consegna al creditore della cosa o del documento che conferisce l'esclusiva disponibilità della cosa
Il creditore d’altro canto può custodire la cosa, ma non può farne uso, se non per necessità di conservazione della stessa.
Ci può comunque essere un pegno:
- irregolare: se si tratta di una cosa fungibile, come il denaro, in questo caso il creditore dovrà restituire un bene dello stesso genere e quantità, o la parte che superi il credito in caso di inadempimento dell’obbligato
- rotativo: il vincolo pignoratizio su un bene, alla scadenza si trasferisce a un nuovo titolo emesso, con lo scopo di sostituire quello scaduto
- di cosa futura: detto anche omnibus, viene perfezionato solo all’esistenza della cosa in questione
Cause legittime di prelazione: l’ipoteca
Tra le cause legittime di prelazione c’è anche l’ipoteca, che ha come oggetto i beni immobili.
In particolare l’art. 2808 del codice civile, specifica che:
Sono capaci d'ipoteca:1) i beni immobili [812] che sono in commercio con le loro pertinenze [817];
2) l'usufrutto dei beni stessi [326, 978, 2814];
3) il diritto di superficie [952];
4) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico [975 ss.]
Per effettuare un’ipoteca, è necessaria l’iscrizione nel pubblico registro, ovvero nei registri immobiliari competenti in zona. Dura 20 anni dal momento dell’iscrizione.
Può essere:
- legale: se deriva da particolari atti
- giudiziale: se è prevista da una sentenza
- volontaria: se è presente un contratto, una scrittura privata o un atto pubblico
Il divieto di patto commissiorio
In riferimento a quanto detto nelle righe precedenti bisogna considerare che è vietato un accordo che prevede, in mancanza del pagamento di un credito, il passaggio della proprietà dal debitore al creditore, ovvero il cosiddetto patto commissorio.
L’art. 2744 c.c, infatti, afferma che:
È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno
La giurisprudenza interpreta in modo estensivo tale divieto, applicandolo ad ogni ipotesi in cui le parti hanno stretto un patto non consentito dalla legge, per il trasferimento di una proprietà.
Fonti normative
- Art. 2740 c.c
- Art. 2741 c.c.
