L’ipoteca sulla casa è un diritto reale di garanzia sopra un immobile, che viene costituito per garantire un credito in caso di inadempimento del debitore. Vediamo come funziona.
Quando di pagano i debiti ci possono essere delle conseguenze negative, è risaputo. Ma in quali casi si rischia di perdere la propria casa, o cosa può succedere se la stessa viene ipotecata?
Proviamo a fare un po’ di chiarezze nelle prossime righe.
Si tratta di un diritto reale di garanzia, previsto dall’art. 2808 del codice civile:
L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria
Da quanto possiamo leggere, il legislatore permette ad un creditore di potere espropriare dei beni vincolati da una garanzia, in modo preferenziale rispetto ad altri.
In pratica se un soggetto ha il diritto di ricevere una determinata somma in denaro, può agire prima di altri nei confronti del debitore se ci sono delle cause legittime di prelazione, quali l’ipoteca, il pegno o il privilegio.
In genere una situazione di questo tipo si verifica quando un soggetto chiede un prestito, un finanziamento o un mutuo alla banca. L’istituto di credito, come garanzia, può mettere un’ipoteca sulla casa del cliente.
Ciò significa che, nel caso il debitore non pagasse correttamente le cifra concordata, la legge conferisce al creditore, ad esempio la banca, il potere di procedere con l’espropriazione del bene vincolato. In particolare ha il diritto di venire soddisfatta in modo prioritaria rispetto ad altri.
Oltre alla casa possono essere ipotecati anche altri beni immobili, ma anche mobili come auto, veicoli in generale, aerei, titoli di stato, e tutto ciò che può essere iscritto nei registri pubblici.
L’ipoteca sulla casa può essere di primo grado se viene iscritta per prima, quindi da al titolare del diritto una reale precedenza rispetto a chi l’ha effettuata successivamente. Solitamente viene iscritta per una somma equivalente al credito in questione, aggiungendo anche i costi e le spese accessorie.
Diversamente da quanto accade con il pegno, il proprietario può continuare a godere del diritto di possesso del bene.
L’art. 2808 c.c. ha elencato tre diverse tipologie di ipoteca sulla casa o su altri beni, ovvero:
Nel primo caso la garanzia è data da un contratto volontario stipulato tra creditore e debitore, o da un accordo unilaterale, come sottolinea l’art. 2821 c.c.:
L'ipoteca può essere concessa anche mediante dichiarazione unilaterale. La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità.Non può essere concessa per testamento
E’ sempre necessaria la forma scritta, in caso contrario la stessa è considerata nulla.
In particolare deve essere iscritta nei pubblici registri, quindi autenticata o accertata per vie giuridiche.
I mutui ipotecari rappresentano la casistica più comune.
La tipologia legale viene riconosciuta per legge quando ci sono particolari categorie di crediti. Le varie ipotesi, sono specificate dal legislatore.
Infatti, l’art. 2817 c.c. individua tre diverse ipotesi:
1) l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
3) lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.
Infine, il diritto reale di garanzia può essere giudiziale se l’iscrizione avviene in seguito a una sentenza di condanna per il pagamento di una determinata cifra, o a provvedimenti come ordinanze e decreti ingiuntivi.
L’ipoteca sulla casa può avere delle conseguenze tutt’altro che positive per il soggetto che non adempie ai propri obblighi. Chi non soddisfa il credito su cui grava la garanzia, infatti, può rischiare di perdere la propria abitazione.
E’ proprio l’art. 2808 c.c., che abbiamo riportato nelle righe precedenti a prevedere che il creditore possa agire espropriando il bene vincolato.
Chi gode del diritto di ipoteca sulla casa del debitore, può agire in via prioritaria per ottenere ciò che gli spetta attraverso il pignoramento delle stessa.
Come accennato è fondamentale il momento in cui la garanzia viene iscritta nei registri immobiliari, per il creditore che vuole avere la preferenza sugli altri.
Ad ogni modo se è prevista la possibilità di rinnovare l’iscrizione alla scadenza, ma ciò non viene fatto, l’interessato perde il primo grado, ovvero la priorità.
Fino ad ora abbiamo descritto in quale modo può essere attivata un’ipoteca sulla casa e quali possono essere le conseguenze, proviamo ora a trattare un tema di grande interesse per i proprietari dell’immobile, ovvero quando è possibile l’estinzione della garanzia.
Innanzitutto va detto che il contratto dura 20 anni dal momento in cui il bene viene registrato. In alcuni casi, comunque, può durare anche meno. Ad esempio se un mutuo dura 15 anni, al momento del pagamento dell’ultima rata l’ipoteca sulla casa risulta estinta in modo automatico, grazie a quanto introdotto dal Decreto Bersani del 2007.
In precedenza era necessario attivare una procedura per l’estinzione, con ulteriori costi da sostenere.
Ad ogni modo la semplificazione introdotta dalla nuova legge, fino al 2010 era applicabile soltanto all’ipoteca sulla casa, di tipo volontario.
Soltanto con ulteriori modifiche, effettuata nel 2010 con il decreto legislativo n. 141 è stato possibile allargare la casistica anche ad altre situazioni.
In pratica, come previsto dall’art. 2878 c.c. l’estinzione è possibile se:
Con l’estinzione il diritto reale di garanzia non ha più valore, ma può ancora risultare nei registri immobiliari se non è ancora stato materialmente cancellato.
Per cancellare l’ipoteca sulla casa e quindi eliminare in maniera definitiva tutti i riferimenti nei registri immobiliari si può agire in diversi modi, a seconda dei casi.
In particolare se viene saldato un mutuo, la banca solitamente procede in modo autonomo a comunicare la situazione agli uffici competenti. Tuttavia è bene verificare che ciò avvenga, inviando una richiesta scritta alla stessa.
In alcuni casi è necessario un atto notarile definito “atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca”, che prevede delle spese da sostenere.
Se si tratta della tipologia giudiziale, è necessario seguire una procedura in tribunale per ottenere l’ordine di cancellazione. Non è una operazione immediata, ma se il debito è stato effettivamente saldato andrà a buon fine.
Per concludere è utile chiarire che l’ipoteca sulla casa non ne pregiudica la vendita, o meglio è possibile procedere a patto di informare il potenziale acquirente in merito alla presenza della garanzia che grava su di essa.
Se la compravendita viene effettuata in modo poco trasparente, invece, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto.
D’altra parte un soggetto prima di impegnarsi con l’acquisto di un immobile può informarsi in merito alla situazione andando a verificare la presenza di eventuali vincoli.
In particolare è possibile ottenere informazioni con la visura ipotecaria o ipocatastale, che contiene tutti gli atti inerenti all’immobile inerenti a:
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