Avere una casa di proprietà è il sogno di molti italiani, ma non sempre si dispone del denaro necessario all’acquisto e della possibilità di ottenere un mutuo dalla banca. In tali casi si può optare per soluzioni alternative, come l’affitto con riscatto o il rent to buy.
Diciamo subito che la procedura di affitto con riscatto è ormai obsoleta e poco sicura, e molto spesso le informazioni che circolano in merito ad essa non sono corrette.
Per questo motivo, è importante conoscere tutte le caratteristiche e soprattutto le alternative per potere acquistare casa con questa formula.
Di seguito, forniremo delle utili indicazioni, sottolineando comunque che prima di procedere e di impegnarsi in un contratto importante che potrebbe avere implicazioni in futuro, è consigliabile farsi assistere da un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Cos’è l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto permette all’affittuario di diventare proprietario del bene, in seguito a un periodo di locazione. Possiamo dire che si tratta di una sorta di leasing, anche se ci sono differenze contrattuali.
Si tratta di un contratto utile per la locazione e l’acquisto di beni mobili o immobili. Solitamente viene utilizzato per diventare proprietari di una casa. In modo particolare, il proprietario concede in affitto l’immobile per un determinato periodo di tempo, ad una persona interessata ad acquistarlo in futuro.
Entro la scadenza pattuita è possibile procedere con la compravendita, tenendo in considerazione la cifra già versata per i canoni d’affitto.
Le modalità per accordarsi possono essere differenti. Come anticipato l’affitto con riscatto è una pratica ormai obsoleta, ed è più indicato oggi optare per il cosiddetto rent to buy.
Differenza tra affitto con riscatto e rent to buy
Solitamente si confondono i termini affitto con riscatto e rent to buy, ritenendoli erroneamente dei sinonimi. In realtà la prima tipologia è ormai obsoleta e anche pericolosa, dato che si basa su contratti non trascrivibili che non generano equity nel mondo bancario.
Il rent to buy è, invece, una modalità di acquisto graduale, basata su contratti tipici e perfettamente riconosciuta anche dalle banche per concedere finanziamenti.
In modo particolare, con gli accordi di BASILEA 3, è divenuto essenziale essere in possesso di un capitale iniziale, equity, corrispondente di almeno il 20% per gli immobili ad uso abitativo e 30% per quelli ad uso commerciale.
I cittadini e le imprese possono optare oggi per due modalità:
- una messa a punto nel 2009, disciplinata dalle norme del Codice Civile;
- l’altra messa a punto dal Governo italiano, con il Decreto Legge 133/2014, conosciuto anche come Sblocca Italia.
In base alla soluzione è possibile optare per la tipologia più adatta.
Vantaggi e svantaggi per il conduttore
Proviamo ad elencare quali sono vantaggi e svantaggi per il conduttore, nel caso decidesse di optare per questa procedura.
I vantaggi possono essere i seguenti:
- usare subito l’immobile;
- libertà di scegliere se acquistare o meno, in sostanza si tratta di una possibilità e non di un obbligo;
- iniziare a pagare il prezzo in piccole rate mensili;
- opponibilità nei confronti di terzi, grazie all’effetto “prenotativo” sull’immobile;
- costi limitati, inerenti soltanto alla manutenzione ordinaria;
- il carico fiscale è a carico del venditore, ovvero imposte dirette e locali, come ad esmpio l’Imu;
- l’immobile non potrà essere coinvolto in caso di fallimento del venditore, se la trascrizione è avvenuta prima;
- in caso di inadempimento della controparte, può vantare il rimborso dei canoni inerenti alla cessione;
- possibilità di cedere il contratto ad altri prima della scadenza.
Gli svantaggi, invece:
- per avere delle tutele in caso di fallimento o insolvenza del venditore, è necessario che il preliminare sia trascritto;
- l’effetto prenotativo non può eccedere la scadenza del contratto e non può superare in ogni caso dieci anni dalla trascrizione;
- in caso di contratto bilaterale, c’è l’obbligo di acquisto;
- il canone di locazione da pagare è solitamente più elevato rispetto ad un affitto classico;
- in caso di rinuncia all’acquisto si perde la parte di locazione versata;
- il contratto non è opponibile a creditori garantiti da ipoteca.
Vantaggi e svantaggi per il locatore
I vantaggi per il proprietario:
- mantenere la proprietà della casa fino al saldo del costo pattuito;
- possibilità di trovare un maggiore numero di acquirenti, considerando l’elasticità delle condizioni;
- opportunità di incassare mensilmente un importo maggior rispetto al classico canone di locazione;
- in caso di mancata compravendita può procedere con la risoluzione del contratto, con tempi di liberazione più veloci e meno costosi di uno sfratto.
Sono considerati svantaggi, invece:
- se l’affitto con riscatto avviene con diritto all’acquisto, non ha poteri nei confronti della controparte, che può decidere nei termini presenti nel contratto;
- non può vendere l’immobile compromesso, o iscrivere ipoteche come garanzia di finanziamenti;
- le imposte restano a suo carico;
- deve sostenere tute le spese di manutenzione straordinaria;
- non può usufruire per le agevolazioni per la prima casa, dato che risulta ancora intestatario dell’immobile in oggetto;
- in caso di fallimento del conduttore, il contratto viene solo sospeso, ed è necessario attendere le decisioni del curatore fallimentare.
Perché è utile rivolgersi ad un avvocato?
Nei paragrafi precedenti abbiamo illustrato a grandi linee il funzionamento dell’affitto con riscatto, sottolineando che ci sono molti aspetti da tenere in considerazione, e molti accordi e condizioni che possono essere inserite e sottoscritte nel contratto.
Si tratta di procedure delicate, in grado di impegnare e coinvolgere i soggetti per diverso tempo, per questo motivo è sempre utile farsi consigliare da esperti prima di prendere delle decisioni. Non sempre è facile comprendere le implicazioni, e gli eventuali rischi che si corrono. Procedere da soli, ovviamente, non comporta delle spese aggiuntive, ma potrebbe essere deleterio e causare problematiche in futuro.
Il nostro consiglio è quello di procedere con cautela, facendo esaminare il contratto da un avvocato esperto in diritto immobiliare o civile, per evitare brutte soprese.
