Il diritto di prelazione dell’inquilino scatta nel momento in cui il proprietario decide di mettere in vendita l’immobile, alla prima scadenza contrattuale. Vediamo perciò come funziona esattamente e cosa accade se non viene rispettato.
Quando le parti sottoscrivono un contratto di locazione, diventano titolari di specifici diritti e obblighi. In particolare viene stabilito dalla legge in quali casi ci può essere il recesso contrattuale e quando il proprietario è legittimato a vendere il proprio immobile.
Sostanzialmente il locatore può decidere di vendere l’appartamento affittato soltanto alla prima scadenza utile, quindi senza concedere il rinnovo all’inquilino ma rispettando il diritto di prelazione di quest’ultimo.
In pratico il conduttore deve essere informato della volontà di vendere del locatore, per potere partecipare alla compravendita. Quindi anche l’inquilino ha il diritto di partecipare alle trattative, ma non solo. A parità di condizioni economiche il proprietario deve concludere l’affare con il prelazionario, ovvero con conduttore.
Il legislatore ha deciso, quindi, di tutelare gli interessi del soggetto che vive in affitto in un determinato immobile. Ovviamente quest’ultimo ha tutto il diritto di rimanere nel luogo che considera essere la sua casa se ha la possibilità di acquistarla.
Vediamo quindi come funziona e quali sono le conseguenze se non viene rispettato il diritto di prelazione dell’inquilino.
Il titolare di un diritto di prelazione gode di una posizione privilegiata, rispetto ad altri, nella conclusione di un contratto o in generale nella determinazione di una particolare situazione giuridica. In altre parole, il prelazionario deve essere preferito ad altri individui, a parità di condizioni.
Ad esempio, nelle due situazioni che abbiamo descritto sopra, la coppia che ha sempre pagato regolarmente l’affitto del negozio e i coeredi di un appartamento devono avere la priorità nell’acquisto dell’immobile, se la loro offerta è in linea con quella di altri soggetti interessati.
Il proprietario, quindi, ha l’obbligo di comunicare la propria decisione a chi possiede ha una posizione preferenziale nella stipula di un contratto. Quest’ultimo, però, non è obbligato a concludere l’affare, ma può effettuare una scelta in base ai propri interessi.
Può succedere, infatti, che gli affittuari del negozio non vogliano farsi carico dell’acquisto e preferiscano cercare un altro locale commerciale da affittare.
Se la trattativa viene fatta senza prendere in considerazione il titolare del diritto di prelazione, concludendo l’affare con terzi, ci possono essere svariate conseguenze legali. Il prelazionario deve sempre essere avvertito della situazione, e deve avere la possibilità di scegliere in merito.
Gli effetti della mancata comunicazione variano in base alla tipologia di prelazione, che può essere di natura.
È bene precisare che, se il locatore non rispetterà il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto nei riguardi dell’acquirente dell’immobile e/o dei successivi, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
Il diritto di prelazione è concesso all’inquilino soltanto in occasione della prima scadenza, cioè qualora il proprietario abbia manifestato la volontà d’impedire il rinnovo del contratto, ad esempio, per gli ulteriori 4 anni, motivandolo con l’intenzione di vendere l’immobile locato.
Tale conclusione è stata sancita dalla Suprema Corte di Cassazione la quale ha precisato che il «diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene»
Il diritto di prelazione può scattare al termine dei primi 4 anni per i contratti a canone libero (4+4) o al termine dei primi 3 anni, per i contratti a canone concordato (3+2). E’ compito del proprietario dare tempestiva comunicazione scritta all’inquilino della sua intenzione di vendere. La comunicazione deve contenere l’indicazione del prezzo richiesto; delle condizioni per stipulare l’atto di compravendita; l’invito all’inquilino a esprimere l’intento di avvalersi del diritto o meno. La comunicazione deve avvenire attraverso atto notificato dall’ufficiale giudiziario oppure attraverso raccomandata con avviso di ricevimento.
Se l’inquilino comunica per iscritto di rinunciare all’acquisto, il proprietario può vendere a chi vuole. Se invece l’inquilino è interessato all’acquisto e vuole esercitare il diritto di prelazione, deve darne comunicazione al proprietario entro il termine di 60 giorni attraverso atto notificato dall’ufficiale giudiziario oppure attraverso raccomandata con avviso di ricevimento. Non solo. Entro i successivi 30 giorni dai 60 richiesti per la comunicazione al proprietario, l’inquilino deve versare il prezzo di acquisto al momento della firma del contratto preliminare o della compravendita vera e propria. Sempre che nella comunicazione inviata dal proprietario non ci siano condizioni differenti.
Il diritto di prelazione del conduttore per un immobile a uso abitativo non viene esercitato se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso oppure se l’immobile in questione è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria. In questo ultimo caso, il diritto di prelazione di uno o più dei coeredi ha il sopravvento su quello dell’inquilino (articolo 732 del Codice civile).
Il diritto di prelazione non sussiste poi se il proprietario intende vendere al coniuge oppure ai suoi parenti entro il secondo grado. Niente diritto di prelazione, inoltre, quando l’immobile è trasferito con un atto differente dalla compravendita, ad esempio con una donazione; quando la vendita o l’affitto a un altro inquilino avvengono dopo la scadenza finale del contratto; se il venditore intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte.
Il locatore, come abbiamo detto, deve rispettare il diritto di prelazione dell’inquilino, comunicando a quest’ultimo la decisione di volere vendere l’immobile. La comunicazione deve avvenire in modo scritto, indicando in modo esplicito le condizioni della compravendita e il corrispettivo.
Inoltre, deve invitare il conduttore a prendere un decisione in merito alla possibilità o meno di esercitare il diritto.
Entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, l’inquilino deve notificare alla controparte un atto indicante la propria decisione.
L’art. 38 della legge 392/1978 stabilisce le regole da rispettare in tal senso e precisa che, per esercitare il diritto è necessario provvedere al versamento del prezzo d’acquisto entro 30 giorni a partire dalla notifica al proprietario dell’immobile.
Ad ogni modo, anche nei casi previsti dalla legge, a volte ci sono delle eccezioni. Ad esempio se l’immobile risulta essere in comproprietà con altri soggetti, a titolo di comunione ereditaria, il diritto del conduttore passa in secondo piano.
In sostanza il coerede ha la precedenza assoluta nell’acquisto della quota messa in vendita.
L’art. 732 c.c. afferma infatti:
Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione . Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
Un’altra eccezione è rappresentata dalla vendita destinata al coniuge del proprietario o ai parenti entro il secondo grado. In questo caso al conduttore non spetta alcun diritto di preferenza, quindi il locatore non è tenuto a comunicare la decisione.
Verrai contattato e riceverai i nostri preventivi entro 24 ore.
Scrivici il tuo caso: lo analizzeremo e ti metteremo in contatto con l'Avvocato più preparato nella tua zona.
A questo link trovi le informazioni e la possibilità di attivarla con lo sconto del 50% ovvero 60€ + iva anziché 120€.
Scopri l'AcademyA questo link trovi le informazioni e la possibilità di attivarla con lo sconto del 75% ovvero 90€ + iva anziché 360€.
Scopri il servizio Premium
