Il diritto di prelazione su immobili è una particolare condizione, nella quale un soggetto è beneficiario di una specie di precedenza nell’acquisto di un immobile, rispetto ad altri. Quindi, una casa o un locale commerciale gravato da prelazione non può essere venduto in totale libertà a chiunque.
In alcuni casi, il proprietario di un immobile, deve sottostare a particolari vincoli per vendere correttamente la sua proprietà. Nel nostro sistema giuridico, infatti, esistono delle situazioni che prevedono dei diritti di precedenza di alcuni soggetti rispetto agli altri.
Ad esempio se un imprenditore da anni paga regolarmente l’affitto di un negozio, e ormai ha un buon giro di clienti locali, affezionati che si recano ad acquistare periodicamente, avrebbe dei seri danni nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere ad altri il locale.
In questo caso, infatti, il titolare dell’attività gode del diritto di prelazione, cioè significa che a parità di condizioni economiche dovrà essere preferito ad altri per concludere la compravendita.
Può accadere anche che uno dei coeredi decida di vendere la propria quota di un appartamento ereditato, in questo caso dovrà dare la precedenza agli altri legittimari, per capire se sono effettivamente interessati ad acquistare la sua parte.
Ma, procediamo con ordine, cercando di capire come funziona esattamente un la prelazione, quali sono le varie tipologie e come viene applicato.
Un individuo titolare di tale diritto ha una posizione privilegiata rispetto ad altri per concludere la compravendita di un immobile. In altre parole egli viene preferito ad altri potenziali acquirenti, a parità di condizioni. Quindi se l’offerta economica è la medesima, il proprietario deve dare la preferenza a chi gode di tale beneficio.
Detto questo risulta ovvio che il proprietario dell’immobile deve necessariamente comunicare la volontà di vendere ai soggetti che occupano una posizione preferenziale, e questi ultimi possono scegliere se concludere l’affare o meno. Il fatto di godere di una linea preferenziale non determina un obbligo all’acquisto, ma solo la possibilità di poterlo fare.
Pur godendo di tale diritto, magari, un soggetto non ha le possibilità economiche per procedere alla stipula di un contratto di compravendita.
In ogni caso è importante sottolineare che, se non viene informato il soggetto titolare del beneficio e il bene viene venduto a terzi, ci possono essere conseguenze da un punto di vista legale. Il responsabile può essere costretto a risarcire i danni all’interessato, se si tratta di un accordo volontario stabilito dalle parti nel momento della sottoscrizione del contratto, con il cosiddetto patto di prelazione. Se il beneficio preferenziale, invece, è stabilito dalla legge, è possibile rivalersi anche contro terzi, riscattando il bene in oggetto.
E’ importante sottolineare, però, che il soggetto concedente non è obbligato a vendere. Egli mantiene intatta la propria libertà e autonomia contrattuale, ma deve sottostare ad alcuni vincoli nel momento in cui decide di effettuare l’affare.
La preferenza tra alcuni soggetti invece di altri, nella compravendita di un particolare locale ad uso abitativo o commerciale, può avvenire in base a due diverse modalità:
Le parti possono stabilire in maniera autonoma, un accordo, inserendo una clausola all’interno del contratto, il cosiddetto patto di prelazione, attraverso il quale il soggetto deve essere informato e messo in una posizione preferenziale per l’atto di compravendita.
Può essere sottoscritto ad esempio tra due amici o conoscenti, nel caso in cui uno di loro sia particolarmente interessato a una proprietà dell’altro. In questo caso, firmando un accordo il soggetto si assicura una posizione privilegiata per un potenziale acquisto nel futuro.
Il patto può essere fatto in due modi diversi:
Essendo un accordo sottoscritto da due parti, esso è efficace soltanto tra di loro. Ciò significa che, se non viene rispettato quanto pattuito, la parte lesa può agire chiedendo un risarcimento danni all’altra, ma non può invalidare la compravendita conclusa con soggetti terzi.
La prelazione legale, invece, viene stabilita per legge, pertanto in caso di violazione l’interessato può rivalersi anche contro terzi, per ottenere il bene di cui aveva diritto. Quindi, il titolare del diritto può subentrare al terzo, con le stesse condizioni concordate.
Esistono varie tipologie di preferenze, previste dalla legge, in particolare:
L’affittuario di una determinata abitazione, è titolare del cosiddetto diritto di prelazione su immobili, vale a dire che in caso di vendita, dovrà essere preferito ad altri, a parità di condizioni.
Si tratta di un concetto espresso dalla legge n. 431 del 1998, e nel contratto di locazione non è possibile inserire una clausola per negare tale diritto al conduttore, pena la nullità della sottoscrizione.
In ogni caso, come anticipato nei paragrafi precedenti il beneficiario di tale diritto può rinunciare a concludere l’affare, ma è importante che sia messo al corrente delle situazione. Il suo rifiuto può anche essere messo per iscritto, ma solo nel momento della rinuncia e non preventivamente.
L’inquilino può avere un diritto di prelazione su immobili se:
Esistono però delle eccezioni in merito:
Nei casi in cui sussiste il diritto di prelazione su immobili, il locatore è obbligato a informare gli interessati attraverso la notifica di un atto giudiziario. L’inquilino, d’altra parte, deve comunicare le proprie volontà, sempre tramite un atto giudiziario.
Se il soggetto che gode della preferenza intende esercitare il proprio diritto deve versare la somma pattuita entro 30 giorni dalla notifica della comunicazione al proprietario.
Se il locatario viola quanto stabilito dalla legge, l’inquilino può avviare una azione risarcitoria nei suoi confronti, e può riscattare la casa entro sei mesi dalla compravendita. Anche il soggetto terzo può rivalersi contro il proprietario che non ha rispettato il diritto di prelazione su immobili.
Il diritto di prelazione su immobili ereditari è disciplinato dall’art. 732 del codice civile, che stabilisce la preferenza dei coeredi, nell’acquisto di un determinato bene immobile, a parità di condizioni.
L’obiettivo è quello di garantire che i beni di una determinata eredità, rimangano nell’ambito familiare, limitando l’ingresso a soggetti terzi. In ogni caso gli eredi possono rifiutare tale diritto.
Tale preferenza è esercitabile se la comunione dei beni è vigore, e non è ancora stata effettuata una divisione.
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