Nel nostro Paese vengono posti dei limiti quando si tratta di vendere dei beni, che devono essere tutelati per il bene dello Stato o per difendere gli interessi di alcuni individui.
Succede ad esempio che, l’inquilino che paga regolarmente l’affitto, possa avere la precedenza su altre persone, nel momento in cui il proprietario dell’appartamento decidesse di vendere l’immobile. Ciò ovviamente avviene per consentire a chi vive abitualmente nella casa di potere rimanere, sottoscrivendo un contratto di compravendita.
In alcuni casi si tratta di una decisione volontaria, un accordo stabilito privatamente tra due soggetti, in altri invece è la legge a regolare la situazione.
Per quanto riguarda il diritto di prelazione su terreni agricoli, il proprietario deve rispettare i vincoli legali, prima di portare a termine il suo affare. Deve, infatti, dare la precedenza ai coltivatori diretti e ai confinanti del fondo.
Cosa significa diritto di prelazione su terreni agricoli?
Il diritto di prelazione su terreni agricoli, o prelazione agraria, si riferisce ad alcune condizioni che i proprietari devono rispettare nel momento in cui decidono di vendere il loro immobile. In particolare essi hanno l’obbligo di informare alcune categorie di soggetti, e preferire la loro offerta se in linea con quella di altri potenziali acquirenti.
Come anticipato sopra, non si tratta di un patto volontario che può essere stipulato tra due individui, ma di una specifica condizione stabilita dalla legge, per tutelare le famiglie dei lavoratori e per favorire la creazioni di fondi più grandi, con l’accorpamento.
Detto ciò possiamo facilmente intuire che la preferenza deve essere data ai coltivatori diretti, ma solamente se:
- coltivano da almeno 2 anni lo stesso terreno
- non hanno venduto terreni nei 2 anni precedenti
- il fondo in questione ha un superficie non superiore al triplo della capacità lavorativa del soggetto.
Se non è possibile concludere l’affare con un coltivatore diretto, o società agricola, devono essere considerati i proprietari dei fondi confinanti. L’obiettivo del legislatore, infatti, è quello di favorire lo sviluppo dell’agricoltura affidando i terreni a chi effettivamente li coltiva, e incentivando l’accorpamento dei fondi, per agevolare una migliore produttività e redditività, anche grazie alle nuove tecniche e macchinari.
Ovviamente un terreno è escluso dalla legge se si trova in una zona definita edificabile, oppure se è oggetto di vendita forzata, permuta o donazione. Il diritto di prelazione su terreni agricoli, infatti, viene riconosciuto a pari condizioni rispetto alle offerte economiche di terzi, e non può essere equiparato ad ipotesi non quantificabili in denaro.
Come funziona il diritto di prelazione su terreni agricoli?
Abbiamo detto che il diritto di prelazione su terreni agricoli deve essere rispettato nel momento in cui chi possiede un fondo rustico decide di venderlo. Vediamo ora di capire come quest’ultimo deve procedere per rispettare la legge.
La prima cosa che il proprietario deve fare è informare i prelazionari della sua volontà di effettuare una compravendita. Questi ultimi hanno 30 giorni di tempo per riflettere in merito a tale possibilità e accettare le condizioni proposte.
Se non viene spedita alcuna comunicazione, gli interessati possono riscattare il fondo, acquistandolo allo stesso prezzo concordato con l’acquirente, entro un anno. Per fare ciò è necessaria una azione revocatoria, utile per fare valere i propri diritti. Gli interessati possono chiedere anche il risarcimento dei danni.
Il diritto di riscatto
In assenza della notifica ai prelazionari e quando viene indicato loro un prezzo superiore rispetto a quello previsto nel contratto di compravendita, l’interessato può agire entro un anno dalla trascrizione della vendita negli appositi registri immobiliari.
Quello che viene definito riscatto, o retratto, è la soluzione prevista in caso di inadempienza del possessore del terreno, per ripristinare gli obiettivi che la legge ha deciso di tutelare.
Lo scopo, infatti, è quello di incentivare l’agricoltura nel nostro Paese, permettendo ai coltivatori diretti che lavorano nel fondo da almeno due anni di diventare i proprietari e occuparsi così direttamente della produzione.
Inoltre, anche i confinanti sono titolari di prelazione agraria, per favorire l’accorpamento di fondi, indispensabile per sviluppare un’agricoltura più moderna e strutturata, aumentando quindi la produttività e la redditività.
Per concludere è utile sottolineare che la legge ritiene responsabile il proprietario del terreno e non il notaio che ha curato la procedura. Il professionista in questa situazione ha solamente un ruolo di pubblico ufficiale rogante, cioè deve ufficializzare ciò che è già stato pattuito tra le parti.
Al limite il notaio può chiedere al venditore se esistono soggetti con il diritto di prelazione su terreni agricoli, verificare se sono state fatte le notificazioni, e informare il cliente dei rischi in caso di inadempienza.
In altre parole, egli può dare dei consigli, ma non verrà mai considerato responsabile, dato che non è tenuto a indagare sui fatti o sulle dichiarazioni fornite dal cliente.
Fonti normative
- Art. 8 l. 590/65
- Art. 7 della l. 87/71
