In merito alla compravendita di un fondo rustico, in Italia, sono previste alcune particolari condizioni, volte a tutelare gli interessi dei coltivatori diretti che hanno lavorato nel terreno per un determinato periodo di tempo, ma anche per favorire l’accorpamento dei fondi, prevedendo una sorta di diritto di precedenza ai confinanti per l’acquisto del terreno.
Lo scopo della
prelazione agraria, quindi, è quello di sostenere l’indipendenza delle famiglie dei coltivatori e di incentivare un’agricoltura moderna, grazie a fondi meno frammentati e più ampi.
Ciò significa che, se un proprietario decide di mettere in vendita il proprio bene, deve per legge informare i titolari del diritto di prelazione, prima di concludere l’accordo con terzi. Essi, comunque, non sono obbligati ad acquistare, ma a parità di condizioni economiche, devono essere preferiti ad altri nella sottoscrizione del contratto.
Ma, facciamo un passo indietro e cerchiamo di capire come funziona il
diritto di prelazione nel nostro Paese, e quali sono le conseguenze che ne derivano.
Cos’è la prelazione agraria?
Nel nostro Paese i coltivatori e confinanti di fondi rustici sono titolari di particolari benefici nel caso in cui il proprietario terriero decidesse di vendere la proprietà: la prelazione agraria.
Come abbiamo descritto nei paragrafi precedenti, si tratta di una particolare situazione giuridica nella quale i prelazionari devono obbligatoriamente essere informati della volontà di vendere da parte del proprietario, per potere decidere se fare una proposta o meno.
Si tratta di un diritto tutelato dalla legge, per permettere alle famiglie dei coltivatori di essere indipendenti, ma anche per favorire l’esistenza di fondi rustici più grandi, grazie all’accorpamento con i terreni dei confinanti.
Per agevolare lo sviluppo di un’agricoltura moderna, e l’adozione di nuove tecniche all’avanguardia, infatti, è necessario evitare un eccessivo frazionamento dei terreni, incentivando la compravendita tra proprietari confinanti.
Il diritto di prelazione agraria, quindi, spetta a coltivatori diretti, mezzadri, compartecipanti, se soddisfano le seguenti condizioni:
- coltivano lo stesso terreno da almeno 2 anni;
- non abbiamo venduto altri fondi rustici nei 2 anni precedenti;
- il terreno non eccede il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia
Come anticipato, la prelazione agraria è estesa, inoltre, ai fondi confinanti, cioè contigui con lo scopo di accorpare i terreni agricoli.
Come funziona la prelazione agraria?
Lai prelazione agraria è un diritto che deve essere rispettato dal proprietario nel momento in cui decide di vendere il proprio bene. Quindi, prima di procedere con la chiusura delle trattative deve obbligatoriamente informare i prelazionari in merito alla possibilità di acquistare. Questi ultimi hanno 30 giorni di tempo per comunicare la loro intenzione e accettare le condizioni economiche indicate dal proprietario.
Se il proprietario è inadempiente e non avverte gli aventi diritto, essi possono riscattare il fondo, acquistandolo dal soggetti terzo che ha concluso l’affare allo stesso prezzo, entro un anno.
Si tratta di una vera e propria azione giudiziaria detta anche “azione revocatoria”, attraverso la quale i titolari del diritto possono effettivamente esercitare le loro possibilità, previste dalla legge.
Oltre a quanto detto, i prelazionari possono anche chiedere un risarcimento danni, vista l’inadempienza del vecchio proprietario.
Risulta ovvio che il legislatore ha deciso di intervenire in maniera più forte per tutelare determinate situazioni, o meglio gli interessi di certe categorie di individui, che a seguito di anni di lavoro o per particolari caratteristiche devono avere una via preferenziale rispetto ad altri.
Nelle ipotesi più lievi, invece, ha lasciato le parti libere di siglare un contratto tra di loro volontariamente, determinando i rispettivi obblighi e diritti.
La prelazione agraria, come abbiamo detto, è utile per favorire lo sviluppo di un’agricoltura moderna, incentivando gli accorpamenti tra fondi rustici, e per questo motivo doveva essere espressamente tutelata dalla legge.
I confinanti
La prelazione agraria, inizialmente prevista solo per i coltivatori diretti, è stata in seguito estesa anche ai proprietari di terreni confinanti, dall’art. 7 della L. 87/71.
Ad ogni modo, l’affittuario ha sempre la precedenza, quindi i confinanti posso fare valere il diritto soltanto se non ci sono coltivatori diretti. Ciò è valido anche se questi ultimi non sono interessati, dato che il diritto viene automaticamente escluso se è presente tale categoria di soggetti.
La prelazione agraria del confinante è quindi un diritto che nasce solo se non sono presenti affittuari. Non si tratta di una preferenza di secondo livello, ma di una possibilità che si attiva solo a determinate condizioni.
Inoltre, per valutare la titolarità o meno del diritto non si deve considerare solo la contiguità dei fondi ma anche la vicinanza da un punto di vista funzionale.
Lo scopo
L’obiettivo della prelazione agraria è quello di riunire due distinte qualità in una stessa persona, ovvero la proprietà del fondo e il compito di lavorare il terreno. Proprio per questo motivo viene considerata nulla se il titolare del diritto vende il fondo senza validi motivi
Quando si tratta di confinanti, invece, lo scopo è quello di formare superfici più ampie per permettere lavorazioni più efficienti. Spazi più ampi, infatti, rendono possibile una maggiore redditività anche grazie all’insorgere di economia di scala.
Fonti normative
- Art. 8 l. 590/65
- Art. 7 della l. 87/71
