In giurisprudenza, in determinate situazioni, un soggetto può concludere un affare in via preferenziale rispetto ad altri. Ciò può succedere in quanto esiste un contratto stipulato ad hoc per regolare la compravendita, oppure perchè è la legge a tutelare determinati interessi.
Succede soprattutto quando un proprietario che ha sottoscritto un contratto di locazione commerciale, o ad uso abitativo, decide di vendere l’immobile. In tal caso l’inquilino ha il diritto di preferenza rispetto ad altri, ovvero deve essere informato in modo tale che possa decidere di entrare in trattativa per concludere l’affare.
Va sottolineato che, nel caso che abbiamo descritto sopra è la legge a tutelare gli interessi del conduttore, quindi in caso di inadempimenti del proprietario, è possibile rivalersi anche su terzi attraverso il cosiddetto diritto di riscatto.
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Cos’è il diritto di prelazione nella locazione commerciale?
Chi è titolare di un diritto di prelazione si trova in una posizione privilegiata per concludere un affare. In particolare, a parità di condizioni economiche il proprietario di un immobile deve sottoscrivere un contratto di compravendita con quest’ultimo.
Detto in maniera semplice il prelazionato deve essere preferito a terzi.
Ad esempio se una coppia di giovani imprenditori ha sempre pagato regolarmente il canone di affitto del negozio, devono avere la possibilità di partecipare alle trattative nel caso in cui il locatore decidesse di mettere in vendita l’immobile. Ma non solo. I titolari dell’attività devono essere preferiti a terzi se le condizioni economiche sono le medesime. Una situazione di questo tipo viene definita come diritto di prelazione nella locazione commerciale.
Da quanto abbiamo detto risulta evidente che il locatore abbia l’obbligo di comunicare la propria decisione al conduttore per permettergli di scegliere se partecipare o meno alle trattative per concludere l’affare.
Ad ogni modo la legge in nessun modo obbliga il proprietario a vendere o l’affittuario ad acquistare. Deve solo essere rispettata la prelazione. In caso contrario ci possono essere diverse conseguenze, come vedremo a breve.
Il diritto di preferenza, può essere di due tipologie:
- volontario: se le parti si sono accordate tra loro, sottoscrivendo un contratto detto anche patto di prelazione, o inserendo delle clausole all’interno di un contratto già in essere
- legale: previsto dalla legge, nei casi specifici individuati dal legislatore per proteggere determinati interessi di alcune categorie di individui
Non bisogna, però, confondere quanto abbiamo detto fino ad ora con il diritto di opzione, che vincola i soggetti ad una proposta irrevocabile. Il cosiddetto opzionario è l’unico soggetto che può concludere l’affare entro una certa scadenza, mentre il prelazionario deve essere preferito ad altri solamente a parità di condizioni economiche.
Come funziona?
Il diritto di prelazione nella locazione commerciale è previsto dalla legge per tutelare gli interessi degli inquilini.
Ad esempio possiamo immaginare una giovane coppia di imprenditori, che paga regolarmente il canone d’affitto del negozio e porta avanti con un discreto successo la propria attività di vendita al dettaglio di abbigliamento. In caso di vendita dell’immobile, dovere spostare il negozio in un altro quartiere della città potrebbe essere potenzialmente pericoloso per gli affari, dato che la clientela potrebbe essere diversa, e non è facile conquistare subito la fiducia di nuovi acquirenti.
Per questo motivo, il proprietario deve necessariamente comunicare la propria decisione anche ai conduttori, per dare loro l’opportunità di partecipare alle trattative per acquistare l’immobile.
Ad ogni modo avere un diritto di prelazione su una locazione commerciale non significa essere obbligati a concludere un affare.
Gli unici adempimenti da rispettare sono a capo del locatore, ovvero:
- informare la controparte in merito alla volontà di vendere
- preferire il conduttore a terzi, a parità di condizioni economiche
Qual è la procedura per il diritto di prelazione nella locazione commerciale?
Dopo avere visto nei paragrafi precedenti cosa significa avere un diritto di prelazione su locazione commerciale, vediamo ora di capire come funziona esattamente.
Abbiamo accennato prima che il locatore deve adempiere ad alcuni obblighi. Come prima cosa egli deve notificare a mezzo di ufficiale giudiziario la decisione di vendere, indicando anche il prezzo e le altre condizioni contrattuali, per permettere all’affittuario di capire se intende esercitare o meno il suo diritto.
D’altro canto il conduttore deve comunicare, sempre tramite un ufficiale giudiziario, se intende esercitare il proprio diritto, entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.
Se scegliere di concludere l’affare, l’inquilino deve effettuare il pagamento entro ulteriori 30 giorni, contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare o di compravendita.
Diritto di prelazione locazione commerciale e diritto di riscatto
Nelle righe precedenti abbiamo detto che esistono due diversi tipi di prelazione, ovvero legale e volontaria. Ciò che non abbiamo ancora sottolineato è il fatto che ognuna di esse prevede conseguenze diverse in caso di inadempimento.
In particolare se si tratta di un preferenza stabilita volontariamente dalle parti attraverso un contratto, la parte lesa, ovvero l’inquilino può agire nei confronti del proprietario che non ha rispettato il patto, chiedendo un risarcimento danni, ma non può rivalersi sul soggetto terzo che ha concluso l’affare.
Il discorso cambia se si tratta di un interesse protetto dalla legge, come avviene per quanto riguarda le locazioni commerciali. In tal caso è possibile sostituirsi all’acquirente alle stesse condizioni, entro 6 mesi dalla stipulazione del contratto di compravendita.
Ciò che abbiamo appena descritto in gergo tecnico si definisce diritto di riscatto
Ad ogni modo bisogna verifica che, se tale diritto viene esercitato oltre il limite temporale che abbiamo indicato, non sarà più possibile riscattare l’immobile. L’unica azione rimasta a questo punto è la richiesta di risarcimento danni in sede civile.
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