Il diritto italiano prevede che, in determinate situazione un soggetto debba avere la precedenza rispetto ad altri, quando si tratta di portare a termine un affare legato all’acquisto di un bene immobile.
Si può trattare di una decisione volontaria, stabilita attraverso un patto di prelazione, cioè un accordo preventivo tra due individui. Oppure, può essere un diritto tutelato dalla legge, cioè un interesse considerato particolarmente importante per il quale il legislatore ha deciso di formulare norme apposite.
Ad ogni modo il proprietario dell’immobile, nel momento in cui decide di portare a termine l’affare, deve necessariamente inviare una comunicazione al prelazionario e dare la precedenza alla sua offerta, se in linea con quelle di terzi.
Cos’è il patto di prelazione?
In alcune situazioni un individuo potrebbe avere degli interessi a sottoscrivere un contratto, il patto di prelazione, che gli garantisce la preferenza rispetto ad altri, per concludere un affare nel futuro.
Ad esempio, attraverso il patto un individuo potrebbe assicurarsi la possibilità di potere acquistare una villa in campagna, per trascorrere i weekend lontano dal caos della città assieme alla famiglia. Nel momento in cui l’immobile viene messo in vendita, egli deve essere informato, per proporre la propria offerta ed essere scelto nel caso risultasse economicamente migliore o pari ad altre.
Il patto di prelazione può essere effettuato in due diversi modi:
- attraverso la sottoscrizione di un contratto specifico
- come clausola di un contratto dai contenuti più ampi, ad esempio se si tratta di un immobile in locazione.
Ad ogni modo, essendo un accordo fatto in modo volontario tra due parti, i relativi effetti sono validi soltanto tra di loro. Quindi, se non viene rispettato il patto, la parte lesa può agire soltanto nei confronti della controparte, chiedendo un risarcimento danni.
Come vedremo, la questione è diversa se si tratta di un diritto previsto dalla legge, per il quale l’interessato può agire anche nei confronti di terzi.
Come funziona il patto di prelazione?
Con il patto di prelazione si effettua una specie di “prenotazione” per un affare che potrà essere concluso o meno in futuro.
Per fare ciò è necessario rispettare la modalità prevista per l’eventuale contratto definitivo, quindi, se si parla di compravendita, anche il patto dovrà essere sottoscritto davanti a un notaio, per avere un valore effettivo.
Non è obbligatorio inserire una scadenza temporale, infatti può trattarsi di un accordo indeterminato, come sottolineato da una sentenza della Cassazione.
Detto ciò, se il promittente non decidere di vendere il proprio bene, non ci sono diritti da tutelare, visto che non c’è l’obbligo di concludere l’affare.
Però, nel momento in cui il proprietario si attiva per la compravendita, deve inviare una comunicazione al prelazionario, per informarlo dei fatti.
Ovviamente egli può fare trattative anche con terzi, ma non può ignorare l’obbligo di informare il titolare del diritto, e la sua eventuale offerta se in linea con le altre, quindi economicamente vantaggiosa.
Se il proprietario muore, prima di concludere l’affare, l’obbligo di prelazione sarò trasferito in automatico agli eredi.
Ad ogni modo se alla comunicazione “denuntiatio”, non c’è alcuna risposta, significa che il prelazionario non ha intenzione di lanciare la propria offerta, perciò il promittente può liberamente scegliere di concludere l’affare con terzi.
Cosa succede se non viene rispettato?
Il patto di prelazione è un contratto stipulato volontariamente tra due diverse parti. Perciò in caso di inadempienza le conseguenze potranno ricadere soltanto tra di loro.
Ciò significa che, se un immobile viene venduto a terzi, il prelazionario non può rilvalersi contro quest’ultimo. L’unica azione che può intraprendere è una causa civile contro il vecchio proprietario per chiedere il risarcimento dei danni.
Il discorso cambia se si parla di prelazione legale, cioè supportata da specifiche leggi. In questo caso, infatti, il prelazionario può esercitare il diritto di retratto, cioè può sostituirsi al terzo nel contratto, acquistando il bene alla stessa cifra concordata, entro un anno.
La prelazione legale
Per concludere è utile capire in quali casi la preferenza di un soggetto rispetto a terzi è stabilita dalla legge. In questo caso, infatti, non è necessario sottoscrivere un patto di prelazione in quanto si tratta di interessi tutelati in ogni caso.
Il legislatore ha deciso di tutelare le seguenti categorie:
- creditori: solitamente ciascun creditore ha lo stesso diritto di recuperare il proprio credito, secondo la cosiddetta “par condicio creditorum”, in alcuni casi, però, alcuni sono preferiti ad altri.
- coeredi: se l’immobile è in comunione ereditaria, ciascun proprietario deve essere preferito ad altri in caso di vendita di una quota, in caso contrario la proprietà può essere riscattata con il retratto successorio
- componente dell’impresa familiare: il familiare che svolge una prestazione lavorativa deve essere preferito ad altri in caso di cessione di una quota aziendale
- agraria: i coltivatori diretti e i confinanti di un fondo devono essere considerati quanto si tratta di vendere un terreno agricolo
- conduttore: chi paga l’affitto di un locale commerciale deve essere preso in considerazione per concludere l’affare
- artistica: lo Stato interviene per tutelare interessi pubblici, per proteggere beni culturali, obbligando il proprietario a comunicare l’intenzione di vendere anche al Ministero dei beni culturali.
Differenza tra prelazione e opzione
E’ importante non confondere il patto di prelazione con l’opzione, ovvero due istituti che a un primo impatto potrebbero apparire simili, ma che in realtà presentano delle sostanziali differenze.
Il diritto di opzione prevede un compenso per il soggetto che si vincola, ovvero consente al destinatario di valutare la convenienza dell’affare e scegliere se stipulare o meno il contratto. Nel periodo in cui si compiono le valutazioni, la proposta rimane ferma, grazie ad un contratto preliminare.
Nel patto di prelazione, invece, un soggetto ha il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni economiche, ma non esiste alcun obbligo di portare a termine l’affare.
