Cos’è la prelazione legale?
La legge stabilisce che, in alcune situazioni particolari, un soggetto abbia il diritto di godere di una posizione privilegiata rispetto ad altri nella conclusione di un affare di compravendita.
Il soggetto in questione si chiama prelazionario, e deve essere necessariamente avvisato dal proprietario nel momento in cui quest’ultimo decide di vendere il proprio immobile.
Come abbiamo detto prima, ad esempio, chi lavora un negozio in affitto da anni senza avere mai causato problemi, deve essere avvisato se il locale viene messo in vendita. In giurisprudenza tale situazione viene definita come “obbligo di denuntiatio”, cioè l’obbligo di comunicare al prelazionario le proprie intenzioni.
Il titolare del diritto di
prelazione legale, però, non è costretto a proporre un’offerta o a concludere l’affare, si tratta infatti di una possibilità che può essere colta o meno.
Se accetta di partecipare però, deve essere preferito ad altri dal proprietario, a
parità di condizioni economiche.
Se la trattativa viene conclusa senza rispettare la
prelazione agraria ci possono essere delle conseguenze, infatti, l’interessato può esercitare il diritto di retratto e sostituendosi al terzo nella conclusione del contratto.
Ad ogni modo va precisato che, la preferenza può essere stabilita in due modi diversi:
- con un patto di prelazione, ovvero volontariamente, attraverso un contratto stipulato tra due soggetti
- con la prelazione legale, cioè prevista dalla legge per tutelare gli interessi di determinate categorie
Ad ogni modo va ricordato che gli unici obblighi sono quello di informare il prelazionario della volontà di vendere l’immobile e quello di dare al prelazionario la preferenza a parità di condizioni economiche.
Tale situazione giuridica, quindi, non deve essere confusa con il diritto di opzione, che vincola le parti in causa attraverso una proposta irrevocabile. In questo caso, infatti, l’opzionario è l’unico a potere concludere l’affare entro una certa scadenza.
Inoltre, il proprietario non è obbligato a procedere con la vendita, la sua libertà contrattuale rimane intatta, ma ha dei vincoli da rispettare nel momento in cui decide di procedere con l’affare.
Quando è prevista la prelazione legale?
Abbiamo visto nel precedente paragrafo che in alcuni casi la legge italiana, prevede di dare la preferenza a determinate categorie di individui, durante le trattative per la compravendita di un bene immobile.
A differenza dal patto di prelazione, stabilito volontariamente dalle parti, quando si tratta di obblighi stabiliti dalla legge, anche le conseguenze in caso di inadempimento sono diverse. L’interessato infatti, può rivalersi anche su terzi, come vedremo a breve.
Ad ogni modo è bene distinguere tra diverse tipologie di prelazione legale, in particolare:
- a tutela dei creditori
- dei coeredi
- del componente dell’impresa familiare
- agraria
- del conduttore
- artistica
A tutela dei creditori
Quando una persona ha dei debiti con più creditori, generalmente questi ultimi hanno lo stesso identico diritto a recuperare il proprio credito, una situazione che in giurisprudenza viene definita come “par condicio creditorum”. In alcuni casi però, può accadere che un creditori vanti un privilegio rispetto ad altri, ad esempio in caso di pegno o ipoteca.
I coeredi
In caso di comunione ereditaria, accade che ciascun coerede erediti una specifica quota legittima di un bene. Ciò significa che, qualora uno di loro decida di vendere la propria parte, deve necessariamente informare gli altri proprietari, e dare loro la precedenza se le condizioni economiche sono equivalenti a quelle di terzi.
Se non viene fatta alcuna notifica, il prelazionario può esercitare il cosiddetto retratto successorio, entro due mesi, cioè può acquistare la quota allo stesso prezzo concordato con il soggetto terzo.
Il componente dell’impresa familiare
In questo caso il diritto di riferisce alla divisione ereditaria o il trasferimento d’azienda a conduzione familiare. Un componente della famiglia, che lavora in modo continuativo nell’impresa, ha il diritto di essere preferito ad altri se viene presa la decisione di vendere l’attività. Quindi, come negli altri casi citati, è obbligatorio notificare al prelazionario la volontà di concludere un affare di compravendita.
Agraria
La prelazione agraria ha come oggetto la vendita di un terreno. In tal caso il proprietario deve comunicare la sua decisione sia ai coltivatori diretti del fondo, sia ai confinanti. Tale obbligo è tutelato dalla legge con lo scopo di incentivare un’agricoltura moderna, attraverso lavorazioni in terreni più ampi e meno frammentati.
Il conduttore
Si tratta di una situazione che abbiamo citato come esempio all’inizio di questo articolo. Gli affittuari di un locale commerciale devono ricevere la comunicazione in merito alla compravendita e devono essere preferiti ad altri a parità di condizioni.
La prelazione artistica
Lo Stato italiano tutela i beni di interesse pubblico, per questo quando di tratta di immobili di valore artistico, gli enti pubblici territoriali sono prelazionari nell’acquisto di beni culturali.ciò significa che, il proprietario del bene ha l’obbligo di informare il Ministero dei Beni Culturali della volontà di vendere.
Gli effetti della prelazione legale
Fino ad ora abbiamo analizzato le tipologie e le caratteristiche della prelazione legale, ma quali sono le conseguenze se tale diritto non viene rispettato?
Gli effetti sono diversi a seconda che si tratti di un patto volontario o di un obbligo stabilito dalla legge.
Nel primo caso, infatti, viene sottoscritto un contratto, che è vincolante soltanto per le parti che lo hanno stipulato. In caso di inadempimenti, quindi, la parte lesa può semplicemente chiedere un risarcimento danni, ma non può rivalersi nei confronti di terzi.
Con la prelazione legale, la situazione cambia, in quanto essa è caratterizzata da una efficacia reale, cioè il prelazionario può esercitare il diritto di retratto sia nei confronti del concedente, che del terzo contraente. In altre parole egli può sostituirsi al terzo nel contratto, acquistando il bene allo stesso prezzo concordato.
Come si rinuncia al diritto?
Nelle righe precedenti abbiamo già anticipato che, il prelazionario non è obbligato a concludere l’affare con il concedente, ma può rinunciare a tale possibilità inviando una comunicazione a quest’ultimo.
Nella rinuncia devono esserci le seguenti informazioni:
- conferma di essere stato correttamente avvisato dal proprietario in merito all’affare
- conferma di avere ricevuto una notifica scritta in merito alla proposta di compravendita
- rinuncia esplicita ed irrevocabile al diritto di prelazione legale.
Tipologie di prelazione legale
La prelazione legale, abbiamo visto, è quella prevista da una norma di legge. Si suddivide in due tipologie:
- la prelazione propria, quando tutela la proprietà del prelazionario. È esercitabile a parità di condizioni rispetti ad eventuali terzi contraenti.
- la prelazione impropria, quando tutela un interesse pubblico e prevede condizioni in genere più favorevoli per il prelazionario.
