Significato di prelazione

Il titolare di un diritto di prelazione gode di una posizione privilegiata, rispetto ad altri, nella conclusione di un contratto o in generale nella determinazione di una particolare situazione giuridica. In altre parole, il prelazionario deve essere preferito ad altri individui, a parità di condizioni.

Ad esempio, nelle due situazioni che abbiamo descritto sopra, la coppia che ha sempre pagato regolarmente l’affitto del negozio e i coeredi di un appartamento devono avere la priorità nell’acquisto dell’immobile, se la loro offerta è in linea con quella di altri soggetti interessati.

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Prelazione legale: cos’è e quando è prevista?

Il proprietario, quindi, ha l’obbligo di comunicare la propria decisione a chi possiede ha una posizione preferenziale nella stipula di un contratto. Quest’ultimo, però, non è obbligato a concludere l’affare, ma può effettuare una scelta in base ai propri interessi.

Può succedere, infatti, che gli affittuari del negozio non vogliano farsi carico dell’acquisto e preferiscano cercare un altro locale commerciale da affittare.

Se la trattativa viene fatta senza prendere in considerazione il titolare del diritto di prelazione, concludendo l’affare con terzi, ci possono essere svariate conseguenze legali. Il prelazionario deve sempre essere avvertito della situazione, e deve avere la possibilità di scegliere in merito.

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Diritto di ritenzione: cos’è e come funziona?

Gli effetti della mancata comunicazione variano in base alla tipologia di prelazione, che può essere di natura:

• volontaria: stabilita da un accordo tra le parti, cioè da una clausola all’interno di un contratto, definita patto di prelazione, con la quale una persona deve essere preferita ad altre per portare a termine le trattative utili per sottoscrivere un ulteriore contratto.
• legale: prevista da una legge che tutela gli interessi di un determinato soggetto, in modo preferenziale rispetto agli altri.

In ogni caso non si devono confondere tali concetti con il diritto di opzione, che vincola i soggetti in causa ad una proposta irrevocabile. L’opzionario, infatti, è l’unica persona che può concludere o meno l’affare nel tempo prestabilito. Il prelazionario, invece, deve essere preferito ad altri, solamente a parità di condizioni. In quest’ultimo caso, quindi, non c’è un vincolo in senso stretto, ma solo l’obbligo di considerare le proposte del titolare del diritto.

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Rinuncia diritto prelazione: come va fatta?

Il soggetto concedente, d’altro canto, non è obbligato da nessuna legge e da nessuna clausola contrattuale ad effettuare un determinato negozio giuridico. Il diritto di prelazione non va ad intaccare la libertà e l’autonomia contrattuale, ma pone dei vincoli nel caso in cui il proprietario di un bene immobile decidesse di vendere il proprio possedimento. Il titolare del diritto deve essere informato e considerato in via preferenziale, a parità di condizioni.

La prelazione volontaria

La preferenza è volontaria se è stata concordata tra le parti attraverso un contratto. Ad esempio il proprietario di una villetta nella periferia milanese, ha in mente di vendere la proprietà per ricavarne il denaro utile per acquistare un appartamento in città per la figlia che intende frequentare l’università. Un amico di vecchia data è sempre stato affascinato dalla villa e dal silenzio che la circonda e ha deciso di sottoscrivere un patto di prelazione per assicurarsi una posizione privilegiata in caso di compravendita.
Il padrone di casa, quindi, è obbligato nei confronti del prelazionario, cioè significa che deve comunicare le proprie intenzioni, e a parità di condizioni deve preferirlo ad altri.

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L’accordo tra due individui può essere fatto di un due modi:

• tramite la sottoscrizione di un contratto specifico 
• come clausola di un contratto dai contenuti più ampi, ad esempio un locatore può impegnarsi a preferire il coinquilino nel caso in cui decidesse di vendere l’immobile.

E’ importante sottolineare che, trattandosi di un accordo tra due parti, la prelazione volontaria è efficace solamente tra di loro. Ciò significa che, nel caso in cui non venga rispettato il diritto, la parte lesa può agire solo nei confronti di chi non ha rispettato i patti. Non può, quindi, invalidare un affare concluso da un altro individuo. Il prelazionario può solamente chiedere un risarcimento dei danni a colui che non ha rispettato il patto siglato.

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La prelazione legale

La situazione è diversa in caso di prelazione legale, cioè stabilita da una legge. Infatti, se avviene una violazione del diritto di prelazionario, l’interessato può rivalersi anche nei confronti di terzi. 

Chi ha il diritto di preferenza su un immobile, ad esempio, può subentrare al terzo, con le stesse condizioni accordate da quest’ultimo. Ad esempio un coerede di una casa, può subentrare al soggetto che ha concluso la compravendita, per la quale non era stato interpellato.

Vediamo di seguito quali sono le varie tipologie di prelazione legale:

• a tutela dei creditori: se una persona ha diversi debiti significa che ciascun creditore ha lo stesso diritto a recuperare il credito, definito par condicio creditorum. In alcuni casi, però, chi è titolare di un privilegio, o causa di prelazione, come un pegno o un’ipoteca sono preferiti ad altri.
• dei coeredi: in caso di comunione ereditaria di uno stesso bene, ognuno è proprietario di una quota legittima ed ha il diritto di essere preferito a terzi nel caso gli altri intendano vendere la propria parte. Se ciò non avviene i coeredi possono riscattare la parte venduta con il cosiddetto retratto successorio.
• del componente dell’impresa familiare: il familiare che svolge una prestazione lavorativa in modo continuo ha diritti in merito alla divisione ereditaria e al trasferimento d’azienda. Quindi in caso di cessione di una quota aziendale deve essere preferito a soggetti terzi, a parità di condizioni. 
• agraria: il proprietario di un fondo deve notificare la proposta di vendita ad eventuali affittuari o ai confinanti, allegando le condizioni stabilite, quindi anche il prezzo. 
• del conduttore: nel caso in cui sia messo in vendita l’immobile concesso in locazione
• artistica: esercitata per tutelare un interesse pubblico, in questo caso i titolari del diritto sono lo Stato o enti territoriali. In ogni caso è il codice dei beni culturali a dettare le regole specifiche della prelazione artistica, obbligando il soggetto che intende vendere un bene di interesse pubblico alla relativa comunicazione al Ministero dei beni culturali.