Quando si parla di contratto di locazione di fa riferimento generalmente all’art. 1571 del codice civile, che descrive tale situazione giuridica come un obbligo di un dato soggetto, ovvero il locatore, di fare godere ad un alto, il conduttore una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo economico.
Ci sono, però, regole diverse da rispettare in base alla destinazione d’uso del bene, in modo particolare la legge differenzia le locazioni ad uso abitativo, da quelle commerciali.
Vediamo, quindi, di capire quali sono le caratteristiche del contratto e i diritti e doveri dei soggetti interessati, ponendo attenzione anche al cosiddetto diritto di prelazione, nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere la proprietà.
Cos’è un contratto di locazione commerciale?
Un contratto di locazione a uso non abitativo viene sottoscritto se il bene in questione viene destinato ad attività di tipo economico.
La legge di riferimento in materia è la n.392 del 1572, ma ci sono alcune indicazioni anche nel codice civile.
L’aspetto più importante è senza dubbio quello inerente alla durata, che è di minimo 6 anni o di 9 se si tratta di attività nel settore alberghiero o teatrale. Ovviamente, esistono anche contratti di tipo transitorio, che prevedono dei termini inferiori.
Ad ogni modo è possibile rinnovare tacitamente l’accordo sottoscritto allo scadere del periodo, se nessuna delle parti esprime una volontà diversa. In tal modo vengono accettate tutte le condizioni stabilite precedentemente.
Tuttavia, proprio come accade nel caso di immobili ad uso abitativo è possibile recedere anticipatamente se ci sono dei gravi motivi. Le norme non specificano in modo dettagliato in quali situazioni in particolare ciò può avvenire, anche se la Corte Suprema nel 2012 ha precisato che possono rientrare nella suddetta categoria eventuali congiunture economiche sfavorevoli o anche favorevole, nelle quali rispettivamente non è più possibile pagare il canone concordato oppure si necessita di ambienti più ampi per svolgere la propria attività.
Ad ogni modo deve essere sempre dato un preavviso di recesso di 12 mesi, che diventano 18 se si tratta di attività turistiche o teatrali.
Le caratteristiche del contratto di locazione commerciale
Dopo avere visto nel paragrafo precedente in quali casi si può parlare di affitto di locali commerciali, vediamo ora di descrivere le varie caratteristiche di questo particolare rapporto giuridico tra le parti.
Forma contrattuale
La caratteristica predominante, come abbiamo già detto, riguarda la destinazione d’uso dell’immobile, che deve essere dedicato ad attività di tipo industriale, commerciale, artigianale, turistico o professionale. In realtà rientrano nella medesima disciplina anche attività ricreative, culturali, scolastiche, politiche e assistenziali.
In genere esiste la cosiddetta “libertà di forma”, ad esclusione dei contratti superiori a 9 anni o sottoscritti con la P.A.. Tuttavia è necessario che essa venga registrato per essere regolare a tutti gli effetti. A tal proposito è possibile anche effettuare una registrazione tardiva per mettersi in regola, ed evitare problematiche o sanzioni future.
La mancata registrazione è una pratica molto rischiosa soprattutto per la parte più debole, che non può vantare determinati diritti ad esempio a tutela dell’avviamento commerciale o di prelazione.
Il contratto non registrato è da considerarsi nullo a tutti gli effetti , e comporta rischi anche per il locatore, che non ha alcuna garanzia di potere ottenere i canoni stabiliti.
L’art. 1418 del codice civile, afferma infatti che:
Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325, l'illiceità della causa [1343], l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'articolo 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346
Durata
La durata di un contratto di locazione commerciale è strettamente legata all’attività svolta, che deve essere indicata anche nel contratto, in particolare:
- non deve essere inferiore a 6 anni per attività industriali, artigianali, commerciali, o inerenti a lavoro autonomo
- non può essere inferiore a 9 anni per attività alberghiere
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento, ma deve comunicare le sue intenzioni almeno 6 mesi prima della data del recesso , se previsto nel contratto. In caso contrario deve rispettare gli stessi obblighi previsti per il locatore, in presenza di gravi motivi.
La durata, quindi, è strettamente legata al rinnovo o alla disdetta, che avviene in modo tacito ogni 6 o 9 anni se le parti non esprimono volontà diverse.
Alla prima scadenza, comunque, il locatore può rifiutarsi di rinnovare l’accordo se sussistono i seguenti motivi:
- se vuole vendere l’immobile
- se vuole aprire un’attività in proprio
- se è necessaria la demolizione e ricostruzione o restauro dell’immobile
Il canone locativo
Le parti interessate possono decidere liberamente in merito al canone, considerando anche la possibilità di aggiornare il suo ammontare in base all’aumento dell’inflazione, secondo gli indici Istat.
La giurisprudenza ammette, quindi il cosiddetto canone a scaletta, che prevede una diversa determinazione del canone nel corso del rapporto, se previsto dagli accordi sottoscritti.
Indennità per perdita dell’avviamento commerciale
Il locatore che non intende rinnovare il contratto deve corrispondere al conduttore una indennità di avviamento commerciale per avere perso parte della clientela, inerente alla collocazione territoriale dell’attività, e non può recuperare in caso di trasferimento in un altro luogo.
L’indennità ammonta a 18 mensilità calcolato in base al valore dell’ultimo canone pagato.
Ovviamente tale diritto cade in presenza di morosità o altri inadempimenti del conduttore.
Contratto di locazione commerciale e diritto di prelazione
Va precisato che, nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere l’immobile in oggetto, deve per legge rispettare il diritto di prelazione del conduttore. In particolare deve comunicare le sue intenzioni al soggetto, indicando anche il corrispettivo economico e l’invito ad avvalersi del proprio diritto.
L’inquilino ha 60 giorni di tempo per decidere ed effettuare una proposta. A parità di condizioni economiche il proprietario deve dare la precedenza al prelazionato, rispetto ad altri individuo, per la sottoscrizione del contratto di compravendita.
In caso di mancata notifica da parte del locatore, il conduttore può riscattare l’immobile allo stesso prezzo concordato con il soggetto terzo.
