Cos’è l’affitto d’azienda?
L’affitto d’azienda è una pratica molto diffusa negli ultimi anni, che prevede particolari vantaggi per entrambi i soggetti che sottoscrivono l’accordo.
Esso consiste nella vendita del complesso aziendale a fronte del pagamento di un canone periodico concordato.
Le parti interessate sono:
- il proprietario: che può ricevere della liquidità grazie al canone d’affitto, anche mentre decide di dedicarsi ad altro per un periodo, senza comunque perdere la proprietà aziendale
- l’affittuario: ha la possibilità di intraprendere un’attività senza sostenere i costi iniziali di acquisto dei beni e di avviamento. Deve però farsi carico delle spese ordinarie e straordinarie di gestione, e può trattenere tutto o parte dell’utile a seconda degli accordi presi.
Va considerato, comunque, che alla fine del contatto l’azienda deve essere restituita così come era prima dell’affitto, ovvero la gestione non deve averne deteriorato l’efficienza economica.
In particolare l’art. 2561 del codice civile afferma che:
Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte
Si tratta di una tipologia contrattuale che può essere applicata a svariate attività: società di persone, di capitali, o ditte individuali.
Ad ogni modo è una pratica diffusa prevalentemente nei settori della ristorazione e dei viaggi. Sempre più spesso, infatti, gli agriturismo, gli hotel e i bar vengono dati in gestione ad altri, tanto che tale possibilità viene anche definita proprio come “contratto di gestione”.
L’affitto d’azienda in questi casi avviene soprattutto perché il titolare è stanco di portare avanti l’attività ma non è intenzionato a venderla, almeno non subito. D’altro lato magari si trova un giovane imprenditore con la voglia di aprire un business, ma con pochi capitali per potere iniziare.
Attraverso un accordo di affitto, il titolare non perde la sua azienda e riceve comunque un guadagno, anche senza lavorare, cioè il canone. L’affittuario può iniziare a fare l’imprenditore senza sostenere i costi di avviamento.
Per essere regolare il contratto deve essere registrato presso la Camera di Commercio con la presenza di un notaio, entro 30 giorni dalla stipulazione.
Differenze tra locazione commerciale e affitto d’azienda
Per capire a fondo l’argomento è necessario fare una precisazione di tipo linguistico. Spesso, infatti, vengono utilizzati come sinonimi e vengono confusi tra di loro due termini che hanno invece profonde differenze.
E’ frequente che i non addetti ai lavori possano utilizzare terminologie non del tutto corrette, proprio perchè non sono esperti di un determinato argomento e non dispongono delle informazioni utili per capire le differenze.
In questo caso specifico si fa confusione tra:
- affitto d’azienda: l’oggetto del contratto è un complesso di beni aziendali, tra i quali anche l’immobile, ovvero sono compresi tutti gli strumenti utili per esercitare un’attività imprenditoriale
- locazione commerciale: l’oggetto riguarda l’immobile da utilizzare per un’attività di tipo commerciale, ma non sono inclusi beni o strumenti per poterla gestire
Quindi, quando un’azienda viene data in gestione ad un altro soggetto, sono inclusi tutti i beni, mentre se si parla di locazione, all’affittuario non vengono dati i beni necessari per esercitare l’attività d’impresa.
Come funziona l’affitto d’azienda?
Nel Codice Civile l’azienda viene descritta come il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio di un’attività specifica. Quindi i beni, le merci, tutte le attrezzature, e in generale il necessario per gestire l’impresa ne costituisce parte integrante.
Nel momento in cui viene concessa in affitto ad altri, perciò, devono essere compresi tutti i beni sopra indicati, a differenza di quanto avviene nel contratto di locazione commerciale, che prevede soltanto la cessione dell’immobile, come abbiamo visto nel paragrafo precedente.
L’affitto d’azienda prevede che il proprietario conceda a un affittuario il diritto di utilizzare la propria impresa, o anche soltanto un ramo aziendale della stessa a fronte del pagamento di un canone.
Sottoscrivendo l’accordo le parti diventano titolari di specifici diritti ed obblighi, in particolare l’affittuario deve:
- gestire l’attività senza modificarne la denominazione
- avere cura dei beni e conservare l’efficienza economica dell’azienda
- pagare di tasca propria le spese inerenti alla gestione, sia ordinarie che straordinarie, ma può trattenere gli utili che derivano dal suo lavoro
La forma contrattuale deve essere quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ed è fondamentale registrare il tutto presso il Registro delle Imprese entro 30 giorni.
Nel contratto devono essere presenti le seguenti informazioni:
- dati di entrambi i soggetti
- l’azienda o il ramo della stessa
- la durata
- il canone concordato
- eventuali crediti o debiti aziendali
- i dipendenti, che mantengono salda la loro posizione, il TFR che essi hanno maturato e l’anzianità lavorativa
Se le parti non hanno deciso diversamente, eventuali nuovi lavoratori assunti dall’affittuario, rimangono in azienda anche dopo lo scadere del contratto d’affitto.
La cessazione dell’accordo può avvenire:
- in modo naturale alla scadenza concordata, se le parti non scelgono di prorogare il contratto
- prima della scadenza se si verificano inadempienze che legittimano la risoluzione anticipata
Il divieto di concorrenza
Il proprietario che affitta la propria azienda, non può in seguito aprire una attività simile sia per oggetto che per ubicazione. Tale divieto dura per tutto il periodo dell’affitto.
Se non viene rispettato tale obbligo, chi ha affittato l’azienda può agire nei confronti del proprietario, chiedendo la risoluzione del contratto e anche un risarcimento dei danni.
Solo una volta terminata la durata dell’accordo, entrambe le parti sono libere dai doveri e dagli obblighi.
Affitto d’azienda e rent to buy
Nel contratto di affitto d’azienda può anche essere stabilito che, alla scadenza, l’affittuario possa acquistare l’impresa diventando l’effettivo proprietario.
E’ molto diffusa la pratica del rent to buy, ovvero una specie affitto preparatorio per una successiva vendita. In genere tale periodo dura al massimo 3 anni. In pratica succede che il soggetto interessato versa una caparra pari al 30% del prezzo stabilito per la vendita, che resta poi bloccato, e paga un canone mensile, che viene accantonato per il futuro acquisto.
