Come avviene lo sfratto per morosità di locale commerciale? Come funziona la procedura di sfratto nel caso in cui l'immobile concesso in locazione sia adibito a locale commerciale?
Il procedimento di sfratto per morosità, permette al proprietario di ottenere velocemente un titolo esecutivo per rientrare nel possesso del proprio immobile e per il recupero del proprio credito, è azionabile sia in presenza di una locazione ad uso abitativo, che in presenza di una locazione commerciale.
Affidarsi ad un avvocato esperto in attività di sfratti e locazioni è fondamentale: noi di avvocato360 ci occupiamo di questo, mettendo a disposizione un elenco completo di avvocati esperti in Diritto Immobiliare presenti sul nostro portale.
Il procedimento di sfratto per morosità è un procedimento speciale che la legge mette a disposizione del proprietario, che abbia concesso in locazione, ad uso abitativo o ad uso commerciale, un immobile, in caso di mancato pagamento del canone di locazione e/o gli oneri accessori da parte del conduttore alle scadenze stabilite.
Per poter promuovere lo sfratto per morosità, sia ad uso abitativo che lo sfratto per morosità da locale commerciale, occorre, ovviamente, essere in possesso di un regolare contratto di locazione.
Si badi, infatti, che il procedimento di sfratto per morosità, per quanto riguarda gli immobili locati ad uso commerciale, è azionabile solo in presenza di contratto di locazione e non, ad esempio, in caso di affitto di ramo d’azienda, in presenza del quale bisognerà utilizzare il procedimento ex art. 447 bis c.p.c.
Vediamo dettagliatamente come funziona questo procedimento.
Nell’ambito delle locazioni abitative, abbiamo visto che la legge prevede espressamente, all’art. 5 della legge n. 392/1978, che l’inadempimento del conduttore è tale da determinare la risoluzione del contratto e, quindi, è possibile promuovere il procedimento di sfratto per morosità, quando non è stato pagato il canone di locazione e/o gli oneri accessori (spese condominiali) e, più precisamente, in caso di mancato pagamento:
e/o
Per quanto riguarda, invece, la locazione commerciale, non vi è analoga disposizione legislativa che determini quale sia l’ammontare del canone non pagato o degli oneri accessori non pagati, che dia luogo alla risoluzione del contratto.
La gravità dell’inadempimento, quindi, sarà valutata dal giudice, che, comunque, potrà certamente utilizzare, come costantemente affermato in giurisprudenza, quanto previsto dal predetto art. 5 della legge n. 392/1978 come criterio guida del suo prudente apprezzamento.
Per attivare il procedimento di sfratto per morosità locale commerciale è necessario rivolgersi a un avvocato civilista, il quale dovrà richiedere la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso.
Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato.
La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 20 luglio, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 29 giugno).
All'udienza indicata nell'atto di intimazione possono verificarsi 3 ipotesi:
A differenza di quanto accade per le locazioni abitative, nella locazione commerciale non è prevista la possibilità per il Giudice di concedere al conduttore il c.d. “termine di grazia” e cioè un termine di 90 giorni per sanare la morosità.
Abbiamo detto che, con la convalida dello sfratto il Giudice assegna all’inquilino un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio.
Se l’inquilino non rilascia l’immobile entro detto termine, bisogna dare corso all’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’alloggio.
Per prima cosa, l’avvocato dovrà richiedere la notificazione di un atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro 10 giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.
Trascorsi questi 10 giorni senza che l’immobile sia stato rilasciato, inizierà l’azione esecutiva di rilascio vera e propria, per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino, ai sensi dell’art. 608 c.p.c., dell’avviso con il quale gli comunica il giorno e l’ora in cui procederà ad immettere il proprietario nel possesso dell’immobile (o, come si è soliti dire, ad “eseguire lo sfratto”).
Nel giorno stabilito (quello contenuto nell’avviso o un giorno successivo al quale l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione dello sfratto), l’Ufficiale Giudiziario procederà ad immettere il proprietario (o un suo delegato) nel possesso l’immobile, se necessario, con l’ausilio della forza pubblica.
Nel giorno e nell’ora stabiliti per l’esecuzione sarà, quindi, necessaria la presenza sul posto del proprietario o di un suo delegato; di un fabbro, che dovrà provvedere al cambio della serratura e, se necessario, all’apertura forzata della porta di ingresso.
Quando richiesto dall’Ufficiale Giudiziario, sarà anche presente la forza pubblica.
Il conduttore verrà, quindi, fatto uscire dall’immobile e verrà sostituita la serratura di ingresso, con l’ausilio, appunto, del fabbro.
All’inquilino verrà formalmente ingiunto dall’Ufficiale Giudiziario di non turbare il pacifico godimento dell’immobile, pena le sanzioni previste dalla legge (es. sanzioni previste per la violazione di domicilio).
Può succedere che, quando viene eseguito lo sfratto, all’interno dell’immobile vi siano dei beni mobili di proprietà dello sfrattato (mobili, oggetti ecc.).
In questi casi, ai sensi dell'art. 609 c.p.c., l’Ufficiale Giudiziario concede allo sfrattato un termine (generalmente 15-30 giorni) per l’asporto dei beni mobili di sua proprietà presenti nell’immobile, mediante accordi con il proprietario.
Il che significa che lo sfrattato ha un lasso di tempo (15-30 giorni) per portare via le sue cose e per fare ciò deve mettersi d’accordo con il proprietario dell’immobile, affinché gli venga ad aprire la porta d’ingresso il giorno o i giorni in cui intende trasportare altrove i propri beni mobili.
Con l’esecuzione dello sfratto, infatti, lo sfrattato non ha più la possibilità di accedere autonomamente all’immobile, di cui, peraltro, è stata cambiata la serratura di ingresso e consegnate le relative chiavi al legittimo proprietario.
Se lo sfrattato non provvede a portare via i propri beni entro il termine concessogli, l’Ufficiale Giudiziario, su istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile, procederà ai sensi dell'art 609 cpc, il quale prevede che:
Nel caso in cui l’Ufficiale Giudiziario abbia necessità di essere coadiuvato per stimare il valore dei beni presenti nell'immobile, situazione che si verifica soprattutto proprio in caso di immobili adibiti ad attività commerciale, in cui possono essere presenti attrezzature o macchinari particolari che possono avere anche un valore rilevante, nomina un perito che faccia una stima precisa del valore dei beni e dell’eventuale superiorità del valore medesimo rispetto alle spese di custodia e trasporto dei beni in parola.
La legge prevede, poi, che se sono rinvenuti documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale che non sono stati asportati nel termine concesso, gli stessi sono conservati, per un periodo di due anni, dalla parte istante ovvero, su istanza e previa anticipazione delle spese da parte di quest'ultima, da un custode nominato dall'Ufficiale Giudiziario.
Bisogna aggiungere, che, una volta scaduto il termine assegnato allo sfrattato dall’Ufficiale Giudiziario per portare via i suoi beni, e prima che i beni stessi vengano smaltiti o venduti, lo sfrattato può ancora chiedere che il Giudice dell’Esecuzione disponga la riconsegna in suo favore, dietro pagamento delle spese per custodia e trasporto sostenute.
Le tempistiche dei procedimenti di sfratto per morosità dipendono da vari fattori, ed è quindi difficile indicare quella che può essere la durata complessiva generale di un procedimento di sfratto per morosità.
Certamente quando lo sfratto ha ad oggetto una locazione commerciale non vi è il rischio che sorgano particolari complicazioni legate alle peculiarità del nucleo familiare dello sfrattato, che, invece, possono verificarsi nell’ambito delle locazioni abitative.
In linea generale, comunque, si può dire che tendenzialmente dal momento in cui il Giudice convalida lo sfratto al momento dell’esecuzione effettiva, intercorrere qualche mese.
Resta il fatto che la liberazione dell’immobile non è immediata e durante tutto il periodo necessario a portare a termine il procedimento l’inquilino continuerà ad occupare l’immobile presumibilmente senza pagare alcunché e, quindi, anche in questo caso, è indispensabile agire in fretta.
Parlando di sfratto per morosità è doveroso accennare a una importante ordinanza del Tribunale di Roma n. 29683 del 27.08.2020.
Questo provvedimento ha avuto origine dal ricorso fatto da una società conduttrice, appartenente al settore della ristorazione, diventata morosa nel pagamento dei canoni d’ affitto nel periodo del lockdown perCovid-19.
Il locatario ha fatto, in via cautelare, ricorso al giudice, in modo da impedire al locatore di poter procedere con l’incasso della fidejussione messa a garanzia di pagamento dei canoni d’affitto. Il locatario, inoltre, chiedeva una riduzione del canone d’affitto, dovuto alla temporanea chiusura ( o forte limitazione) dell’attività, imposta dal governo in questo periodo di pandemia.
L’affittuario ha così ottenuto, per i mesi interessati dal lockdown:
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