In un periodo storico segnato da una profonda crisi economica che non si sta placando facilmente, sono sempre più frequenti situazioni in cui un soggetto non riesce a far fronte a tutti i pagamenti.
Ad ogni modo è bene sapere che non pagare il canone concordato per l’affitto può essere rischioso, dato che il proprietario potrebbe richiedere lo sfratto, ovvero un procedura volta a liberare l’immobile.
Ciò può succedere se l’inquilino non paga regolarmente come pattuito, ma anche se non libera l’appartamento o la casa, una volta finito il contratto di locazione, che non è stato rinnovato.
Il conduttore, comunque, può fare opposizione allo sfratto, cioè può impugnare il provvedimento se ci sono delle irregolarità, come vedremo.
Cos’è uno sfratto?
Lo sfratto è un atto giuridico, ovvero un provvedimento attraverso il quale in giudice impone a un inquilino di lasciare libero l’immobile in questione.
In particolare, al verificarsi di determinate situazioni il locatore può agire legalmente per fare valere i propri diritti.
La legge italiana disciplina lo sfratto per morosità e per finita locazione, due procedure che si attivano in modo diverso, ma con la stessa finalità.
In entrambi i casi il conduttore non sta rispettando gli obblighi presi sottoscrivendo il contratto di locazione. Tra gli elementi fondamentali del contratto, infatti, ci sono l’indicazione del canone di affitto, e la durata stessa dell’accordo preso tra i due soggetti coinvolti.
Ovviamente tale procedura può essere attuata soltanto se esiste effettivamente un contratto registrato regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate, e non per semplici accordi verbali tra le parti.
Ad ogni modo anche il soggetto considerato inadempiente può fare valere i propri diritti contestando il provvedimento, ovvero con l’opposizione allo sfratto, come analizzeremo nel dettaglio nelle prossime righe.
Opposizione allo sfratto per morosità
Il proprietario di un immobile, dato in affitto, può decidere di chiedere al giudice un atto per costringere l’inquilino a lasciare l’immobile, se quest’ultimo non paga regolarmente il canone pattuito.
D’altro canto, però, il conduttore stesso può impugnare l’atto, ovvero può fare opposizione allo sfratto per morosità, direttamente all’udienza fissata davanti al giudice per la conferma dello stesso.
Va sottolineato che l’opposizione può essere presentata dall’inquilino o dal suo avvocato. In ogni caso se l’interessato decide di contestare di persona non c’è bisogno di un atto scritto, sebbene sia la prassi più usata generalmente. La cosa importante è dichiarare di volersi opporre indicando anche le motivazioni.
L’impugnazione può essere fatta direttamente durante l’udienza fissata dal giudice, che può decidere di:
- dichiarare provvisoriamente esecutivo lo sfratto, in attesa di una eventuale causa di opposizione, se le motivazioni fornite non sono sufficientemente gravi per procedere subito, ovvero se non ci sono prove scritte
- passare direttamente al rito ordinario, cioè a una causa civile vera e propria
Ad ogni modo, dopo l’udienza, l’inquilino che ha effettuato l’opposizione allo sfratto deve convocare la controparte davanti a un mediatore, dato che per tale materia è prevista la mediazione obbligatoria.
Senza un tentativo di conciliazione, infatti, non è possibile procedere e l’opposizione decade, facendo diventare definitivo lo sfratto.
Va sottolineato, comunque che, è possibile opporsi soltanto in alcuni casi, ad esempio:
- se la morosità è stata già sanata prima dell’intimazione. L’inquilino, quindi, deve dimostrare i vari pagamenti effettuati
- se il conduttore è a sua volta un creditore nei confronti del locatore, se ha sostenuto delle spese straordinarie urgenti spettanti a quest’ultimo
- se l’ammontare della cifra richiesta non è corretto. In tal caso il giudice impone il pagamento della somma considerata corretta entro 20 giorni, e apre una causa per la parte rimanente. Tuttavia se non viene effettuato il pagamento, viene convalidato lo sfratto.
Detto ciò riassumiamo quindi quali sono le opzioni a disposizione dell’inquilino:
- comparire in udienza e fare opposizione allo sfratto
- comparire per saldare il debito o chiedere il termine di grazia
- non comparire, perciò verrà convalidato il provvedimento
In quest’ultimo caso verrà fissata una data entro la quale lasciare l’immobile, se necessario con l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Tale situazione viene definita come monitoria di sgombero. Nei casi più difficile possono intervenire anche le forze dell’ordine.
Quando viene concesso il termine di grazia?
In alcuni casi per estinguere un debito può essere richiesto il cosiddetto termine di grazia al giudice, ovvero un lasso di tempo più ampio per potere regolarizzare la situazione ed evitare di dovere abbandonare subito l’immobile.
In particolare se viene accertato che l’inquilino si trova in condizioni di difficoltà, è possibile che gli venga concesso del tempo per adempiere agli obblighi presi.
Solitamente viene fissato un termine non superiore a 90 giorni e l’udienza viene rinviata non oltre 10 giorni successivi da tale data.
Vengono concessi fino a 120 giorni invece, a:
- disoccupati
- persone con più di 65 anni
- persone con problemi di salute
La scadenza concordata, ad ogni modo, costituisce un termine perentorio, che se non viene rispettato determina in automatico la convalida dello sfratto, ovvero il rilascio dell’immobile.
Opposizione allo sfratto per finita locazione
Ogni contratto di locazione prevede una data di scadenza, che deve essere rispettata dall’inquilino. Ciò significa che, in assenza di un rinnovo, l’immobile deve essere liberato.
In caso contrario il proprietario può rivolgersi al giudice per ottenere uno sfratto per finita locazione.
L’art. 657 del codice civile afferma che:
Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Il procedimento si avvia con un atto di intimazione di rilascio e un contestuale atto di citazione che contiene l’invito a comparire in udienza davanti a un giudice, nonché l’avvertimento che in caso di assenza ci sarà la convalida.
L’inquilino ha due opzioni:
- non comparire e non fare opposizione allo sfratto: in tal caso verrà convalidato il provvedimento, che avrà effetto dopo 30 giorni
- comparire e opporsi all’atto: in presenza di una prova scritta si apre una causa ordinaria
In ogni caso se l’inadempiente non abbandona l’immobile spontaneamente si attiverà la procedura di esecuzione forzata, che prevede l’intervento dell’ufficiale giudiziario ed eventualmente delle forze dell’ordine.
