Il procedimento di sfratto per morosità permette al proprietario di ottenere velocemente un titolo esecutivo per rientrare nel possesso del proprio immobile e per il recupero del proprio credito.
È un procedimento speciale che la legge mette a disposizione del proprietario, che abbia concesso in locazione, ad uso abitativo o ad uso commerciale, un immobile, quando l’inquilino smetta di pagare il canone di locazione e/o le spese accessorie alle scadenze stabilite.
Vediamo dettagliatamente come funziona questo procedimento.
Occorre essere in possesso di un valido contratto di locazione in forma scritta, debitamente registrato all’Agenzia delle Entrate.
Quando l’inquilino non paga il canone di locazione e/o gli oneri accessori (spese condominiali) e, più precisamente, quando l’inquilino non paga:
e/o
Quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato (es. se l'immobile locato si trova a Brugherio (MB), il procedimento di sfratto andrà promosso avanti al Tribunale di Monza).
È necessario rivolgersi a un avvocato, il quale dovrà richiedere la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso.
La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 20 luglio, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 29 giugno).
All'udienza indicata nell'atto di intimazione possono verificarsi 4 ipotesi:
Il Giudice, quasi sicuramente, gli concederà il predetto termine di 90 giorni e fisserà un’udienza successiva alla scadenza di questo termine, per verificare l’intervenuto pagamento della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura che stabilirà il Giudice stesso.
A questa udienza, se l’inquilino non avrà provveduto al pagamento integrale nel termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo sfratto, assegnando un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio, come nel punto precedente.
Il c.d. “termine di grazia” non può essere concesso quando il procedimento di sfratto per morosità sia stato promosso in relazione ad una locazione commerciale;
Abbiamo detto che, con la convalida dello sfratto il Giudice assegna all’inquilino un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio.
Se l’inquilino non rilascia l’immobile entro detto termine, bisogna dare corso all’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’alloggio.
Per prima cosa, l’avvocato dovrà richiedere la notificazione di un atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro 10 giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.
Trascorsi questi 10 giorni senza che l’immobile sia stato rilasciato, inizierà l’azione esecutiva di rilascio vera e propria, per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino, ai sensi dell’art. 608 c.p.c., dell’avviso con il quale gli comunica il giorno e l’ora in cui procederà ad immettere il proprietario nel possesso dell’immobile (o, come si è soliti dire, ad “eseguire lo sfratto”).
Nel giorno stabilito (quello contenuto nell’avviso o un giorno successivo al quale l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione dello sfratto), l’Ufficiale Giudiziario procederà ad immettere il proprietario (o un suo delegato) nel possesso l’immobile, se necessario, con l’ausilio della forza pubblica.
L’inquilino verrà, quindi, fatto uscire dall’alloggio e verrà sostituita la serratura di ingresso, con l’ausilio di un fabbro.
All’inquilino verrà formalmente ingiunto dall’Ufficiale Giudiziario di non turbare il pacifico godimento dell’immobile da parte del proprietario, pena le sanzioni previste dalla legge (es. sanzioni previste per la violazione di domicilio).
Le tempistiche dei procedimenti di sfratto dipendono da vari fattori, ed è quindi difficile indicare quella che può essere la durata complessiva generale di un procedimento di sfratto per morosità.
Questo perché sono diversi i fattori che possono influire sulla durata, come per esempio, in caso di immobile ad uso abitativo, la concessione o meno del c.d. “termine di grazia”, di cui abbiamo parlato precedentemente; il numero e l’entità dei rinvii dell’esecuzione dello sfratto che effettuerà il competente Ufficiale Giudiziario, in relazione alle peculiarità del caso concreto riguardanti l’inquilino e il suo nucleo familiare (per esempio la presenza nel nucleo famigliare del destinatario del provvedimento di sfratto di minorio di persone molto anziane, di persone con disabilità, di persone agli arresti domiciliari o, ancora, la presenza di animali nell’immobile da liberare); la necessità o meno dell’intervento della Forza Pubblica durante l’esecuzione dello sfratto e la disponibilità della stessa a prestare assistenza all'esecuzione nella data stabilita dall'Ufficiale Giudiziario.
In linea generale, comunque, si può dire che tendenzialmente dal momento in cui il Giudice convalida lo sfratto al momento dell’esecuzione effettiva, può intercorrere un periodo che va dai sei mesi all’anno.
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Come abbiamo visto, infatti, la liberazione dell’immobile non è immediata e durante tutto il periodo necessario a portare a termine il procedimento l’inquilino continuerà ad occupare l’immobile presumibilmente senza pagare alcunché.
È, quindi, indispensabile agire in fretta.
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