Il provvedimento di sfratto esecutivo intima all’inquilino di liberare l'abitazione occupata in modo ormai abusivo entro un determinato termine, che viene prefissato dal Giudice.
Abbiamo visto, parlando di sfratto per morosità e di sfratto per finita locazione, che la fase giudiziale di questi procedimenti termina con l’emissione del provvedimento di sfratto esecutivo da parte del Giudice.
Questo provvedimento, che contiene l’ordine rivolto all'inquilino di rilasciare l’alloggio entro un determinato termine, fissato dal Giudice stesso, rappresenta il titolo esecutivo (il c.d. sfratto esecutivo) che ci permette, nel caso in cui l’inquilino non abbandoni spontaneamente l’alloggio nel termine fissato dal Giudice, di avviare l’azione esecutiva forzata di rilascio, che consentirà al locatore di rientrare materialmente in possesso dell’immobile.
Come funziona la liberazione dell’immobile una volta ottenuto il provvedimento di sfratto esecutivo e quali sono i tempi? Se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile entro il termine fissato dal Giudice, occorre azionare il titolo esecutivo per ottenere la liberazione materiale dell’immobile.
Per mettere in esecuzione lo sfratto esecutivo, l’avvocato civilista dovrà innanzitutto richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione di un atto di precetto. L’atto di precetto consiste in un’intimazione, rivolta all'inquilino, di liberare l’immobile entro e non oltre 10 giorni dalla notificazione stessa, con l’avvertimento che, in caso contrario, si darà corso all’azione esecutiva forzata di rilascio. Costituisce, quindi, l’ultimo avvertimento, obbligatorio per legge, all'inquilino prima che l'esecuzione forzata si concretizzi.
Trascorsi i dieci giorni concessi senza che l’inquilino abbia provveduto a liberare l’immobile, occorre, quindi, ricorrere all'avviso di sloggio, il primo step dell'azione esecutiva. Per fare ciò, l’avvocato deve richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione dell'avviso di sloggio, cioè è il primo atto dell’azione esecutiva. Tale atto riporta la data, fissata dall’Ufficiale stesso, del primo accesso forzoso, e cioè del giorno in cui per la prima volta l’Ufficiale si recherà presso l’immobile e inviterà l’inquilino a rilasciare lo stesso.
Si badi che per prassi generalmente il primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario è interlocutorio e quasi mai viene effettivamente eseguito lo sfratto esecutivo in tale occasione.
L’Ufficiale Giudiziario in occasione del primo accesso informa l’inquilino che è iniziata l’azione esecutiva, prendendo contezza delle condizioni generali dell’inquilino e del suo nucleo famigliare, nonché dell'eventuale presenza di determinate circostanze che possano complicare la futura esecuzione dello sfratto, quali, per esempio:
Suddette situazioni richiedono il compimento di maggiori attività preparatorie all’esecuzione vera e propria. Effettuato il primo accesso forzoso, quindi, l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione dello sfratto esecutivo ad altra data. In questa data successiva, l’Ufficiale Giudiziario, se possibile, eseguirà procederà a sfrattare gli inquilini, altrimenti disporrà un ulteriore rinvio.
Il numero e l’entità dei rinvii dell’esecuzione dello sfratto esecutivo dipendono da diversi fattori, quali il numero di esecuzioni in capo al medesimo Ufficiale Giudiziario e la sua conseguente organizzazione lavorativa, l’eventuale necessità dell’intervento della forza pubblica e la disponibilità della stessa ad assistere all’esecuzione nel giorno e nell’ora stabiliti, l’eventuale necessità di intervento dei servizi sociali e altre situazioni che possono verificarsi caso per caso.
In linea di massima, l’esecuzione dello sfratto esecutivo avviene tra il secondo ed il quarto-quinto accesso forzoso dell’ufficiale Giudiziario e che, quindi, tendenzialmente dal momento in cui il Giudice convalida lo sfratto esecutivo al momento dell’esecuzione effettiva, può intercorrere un periodo che va da sei mesi ad un anno.
Cosa succede il giorno dell’esecuzione dello sfratto esecutivo?
Come annunciato precedentemente, è l’Ufficiale Giudiziario a stabilire il giorno e l’ora in cui verrà eseguito lo sfratto esecutivo. In quell'occasione sarà necessaria la presenza sul posto (presso l’immobile) del proprietario, o di un suo delegato, generalmente accompagnato dal proprio avvocato, e di un fabbro che dovrà provvedere al cambio della serratura e all'eventuale apertura forzata della porta di ingresso. Se richiesto dall’Ufficiale Giudiziario, sarà presente anche la forza pubblica.
In base alla situazione del nucleo famigliare dell’inquilino, potrebbe poi essere necessario coinvolgere altri soggetti, come per esempio può rendersi necessaria la presenza di un medico e di un’autoambulanza qualora nell’immobile sia presente una persona malata e/o allettata da trasportare in idonea struttura; la presenza del personale di un canile qualora ci sia nell’immobile un animale che lo sfrattato dichiara di abbandonare; la presenza dei servizi sociali comunali nel caso in cui vi siano situazioni particolarmente problematiche, come la presenza di bambini molto piccoli o di persone molto anziane o di persone con disabilità.
L’Ufficiale Giudiziario, quindi, inviterà l’inquilino e il suo nucleo famigliare a rilasciare l’immobile e, nel caso in cui questi facciano particolare resistenza, interverrà la forza pubblica che li condurrà forzatamente fuori dall’immobile.
Avverrà la sostituzione della serratura della porta di ingresso e l’Ufficiale giudiziario, consegnando le chiavi al proprietario, lo immetterà nel pieno e legittimo possesso dell’immobile, e ingiungerà, allo stesso tempo, all’inquilino e a chiunque altro di non introdursi più nell'immobile, pena le sanzioni previste dalla legge (se l’inquilino entra nuovamente nell’immobile, infatti, commette violazione di domicilio).
Cosa succede se l’inquilino lascia nell'appartamento dei beni mobili di sua proprietà?
Può succedere che all’interno dell’immobile oggetto di sfratto esecutivo vi siano dei beni mobili di proprietà dell’inquilino (mobili, oggetti, vestiti, stoviglie ecc.). In questi casi, viene concesso allo sfrattato un termine (generalmente 15-30 giorni) per l’asporto dei beni mobili di sua proprietà presenti nell’immobile, mediante accordi con il proprietario.
Il che significa che l’inquilino ha un lasso di tempo (15-30 giorni) per portare via le sue cose e per fare ciò deve mettersi d’accordo con il proprietario dell’immobile affinché gli venga ad aprire la porta d’ingresso il giorno in cui intende trasportare altrove i propri beni mobili. Lo sfrattato, infatti, non ha più la possibilità di accedere autonomamente all’immobile, di cui, peraltro, è stata cambiata la serratura di ingresso e consegnate le relative chiavi al legittimo proprietario. Se lo sfrattato non provvede ad asportare i propri beni entro il termine concessogli, l’Ufficiale Giudiziario, su istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile, procederà come segue:
È generalmente questa seconda ipotesi che si verifica nelle procedure che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo, in quanto i beni mobili che normalmente sono presenti nelle normali abitazioni difficilmente hanno un valore superiore alle spese necessarie per l’asporto e la custodia degli stessi.
In questi casi, infatti, solitamente l’Ufficiale Giudiziario, recatosi in loco, su istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile, una volta scaduto il termine concesso allo sfrattato per portare via i suoi beni, prende atto della circostanza che il valore dei mobili non appare superiore alle spese di trasporto e custodia e ne dispone lo smaltimento e/o la distruzione. Talvolta si rende necessario un intervento esterno per stimare il valore dei beni presenti nell'immobile, situazione che si verifica soprattutto in caso di immobili adibiti ad attività commerciale, in cui possono essere presenti attrezzature o macchinari particolari con valore anche rilevante. In questi casi viene nominato un perito che faccia una stima precisa del valore dei beni e dell’eventuale superiorità del valore medesimo rispetto alle spese di custodia e trasporto dei beni in parola.
Bisogna aggiungere, infine, che, una volta scaduto il termine concesso allo sfrattato per portare via i suoi beni, e prima che i beni stessi vengano smaltiti o venduti, lo sfrattato può ancora chiedere che il Giudice disponga la riconsegna in suo favore, dietro pagamento delle spese per custodia e trasporto sostenute.
Affittare un immobile senza regolare contratto di affitto è considerata a tutti gli effetti un'evasione fiscale. Il proprietario di casa rischia pesanti sanzioni, e anche gli inquilini stessi sono obbligati al pagamento in solido delle somme evase.
Dal punto di vista civilistico, la locazione priva di contratto si considera nulla e, di conseguenza, priva di effetti. Per questo motivo il padrone di casa non può fare richiesta al giudice di procedura di sfratto esecutivo nel caso in cui gli inquilini non ottemperino al pagamento dei canoni concordati (morosità) o rifiutino di liberare l’immobile dopo la scadenza del periodo concordato (finita locazione). Infatti, in assenza di regolare contratto, non è possibile presentare le prove che attestano con precisione la somma spettante per la locazione e la durata stessa del rapporto.
In queste circostanze è possibile, comunque, richiedere lo sfratto degli inquilini morosi procedendo con:
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