Quando il Giudice emette il provvedimento di convalida di sfratto, il contratto di locazione cessa di esistere e, quindi, l’inquilino è tenuto a rilasciare l’immobile.
Inoltre, con la convalida di sfratto, il contratto di locazione cessa di esistere anche dal punto di vista fiscale, e l’intervenuta risoluzione del contratto va comunicata all’Agenzia delle Entrate. E', quindi, indispensabile ottenere il prima possibile questo provvedimento.
Come abbiamo avuto modo di dire parlando dello sfratto per morosità e dello sfratto per finita locazione, la convalida di sfratto è il provvedimento con il quale il Giudice dichiara risolto e, quindi, cessato il contratto di locazione e assegna all’inquilino un termine, di circa un mese, per rilasciare l’immobile. Ricordiamo, infatti, che il procedimento di sfratto inizia con la notificazione all’inquilino di un atto di intimazione di sfratto (per morosità o per finita locazione) con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato civilista a cui il proprietario si è rivolto.
All'udienza indicata nell'atto di intimazione, in sintesi, se l’inquilino non si presenta o, pur presentandosi, non si oppone e, nel caso di sfratto per morosità, non chiede il c.d. "termine di grazia", il Giudice emette il provvedimento di convalida di sfratto e assegna all’inquilino un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio. Ricordiamo che, nel caso in cui sia stato intimato lo sfratto per morosità, l’inquilino può presentarsi all’udienza e, solo nel caso in cui si tratti di una locazione ad uso abitativo, può chiedere il c.d. “termine di grazia” di 90 giorni per sanare la morosità. Il Giudice, quasi sicuramente, gli concederà il predetto termine di 90 giorni e fisserà un’udienza successiva alla scadenza di questo termine, per verificare l’intervenuto pagamento della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura che stabilirà il Giudice stesso. A questa udienza, se l’inquilino non avrà provveduto al pagamento integrale nel termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo sfratto, assegnando un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio, come nel punto precedente.
Con la convalida di sfratto emessa dal Giudice, il contratto di locazione cessa di esistere. Da quel momento, quindi, l’inquilino non ha più un valido titolo per occupare l’immobile e, di conseguenza, è tenuto al rilascio dello stesso entro un termine che viene fissato dal Giudice stesso e che generalmente è di circa un mese. Nel caso in cui l’inquilino non ottemperi all’ordine del Giudice di rilasciare l’immobile entro detto termine, bisognerà attivare la procedura esecutiva di rilascio, in forza dello sfratto esecutivo ottenuto, che è provvedimento esecutivo, per arrivare a rientrare materialmente in possesso dell’immobile. Di come funziona l’azione esecutiva abbiamo già parlato dettagliatamente in questo articolo.
È, quindi, chiaro che prima si ottiene la convalida di sfratto, prima si riuscirà a rientrare in possesso del proprio immobile. Ottenuta la convalida di sfratto, va comunicata all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto. Uno dei presupposti per promuovere un procedimento di sfratto per morosità o di sfratto per finita locazione è l’essere in possesso di un contratto di locazione in forma scritta regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Con la convalida, come abbiamo ripetuto più volte, il Giudice dichiara risolto il contratto di locazione, che, quindi, da quel momento cessa di esistere.
L’intervenuta risoluzione del contratto di locazione a seguito della convalida di sfratto va comunicata all’Agenzia delle Entrate, in modo tale che il contratto di locazione cesserà di esistere anche dal punto di vista fiscale. Conseguentemente, cesserà, dal momento della convalida , anche l’obbligo per il proprietario di dichiarare, ai fini fiscali, il corrispettivo indicato nel contratto di locazione.
Facciamo, a questo proposito, un’ulteriore digressione in materia fiscale in quanto sicuramente interessa chi si trova a dover affrontare la questione per segnalare che, in caso di sfratto per morosità, la legge (art. 26 d.P.R. 917/1986) prevede che "i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare”. Si badi che di questa disposizione possono beneficiare anche i proprietari che hanno optato per il regime della cedolare secca. È stata proprio la stessa Agenzia delle Entrate che ha chiarito (Circolare 26/E 2011) che anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratti per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare.
Quindi, per concludere su questo tema, se si ottiene la convalida prima del termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, non devono essere inseriti in dichiarazione i canoni non percepiti dal proprietario. Se, invece, la convalida di sfratto si ottiene successivamente al termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni vanno dichiarati, anche se non percepiti, ma il proprietario, ottenuta la convalida, matura un credito di imposta per le imposte versate in relazione ai canoni non percepiti. È, quindi, evidente come anche da questo punto di vista sia indispensabile ottenere il prima possibile il provvedimento di convalida di sfratto.
La legge prevede che, contestualmente alla convalida, il Giudice, su richiesta dell’avvocato del proprietario, possa emettere anche un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni di locazione scaduti alla data dell’intimazione di sfratto e per quelli successivi, che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto esecutivo.
Si tratta, quindi, di un provvedimento che contiene la condanna dell’inquilino al pagamento dei canoni di locazione già scaduti e non pagati, nonché di tutti i canoni che scadranno fino all’effettivo rilascio dell’alloggio, rilascio che può avvenire in modo spontaneo oppure forzatamente con l’esecuzione dello sfratto esecutivo da parte dell’Ufficiale Giudiziario. Con l’emissione del decreto ingiuntivo contestualmente al provvedimento di convalida di sfratto, quindi, il proprietario si premunisce di un titolo esecutivo che gli permette di agire contro l’inquilino per il recupero del proprio credito.
È molto importante richiedere, unitamente alla convalida di sfratto, anche l’emissione del decreto ingiuntivo in quanto molto spesso capita che l'inquilino, che magari non paga perché ha perso il lavoro, successivamente, a distanza di qualche tempo, si sistemi e, oltre a una nuova abitazione, riesca a trovare un nuovo posto di lavoro.
Quando ciò si verifica, grazie al decreto ingiuntivo esecutivo di cui siamo già in possesso, possiamo procedere immediatamente a promuovere un’azione esecutiva presso terzi e sottoporre a pignoramento, nei limiti di legge, lo stipendio del nostro ex inquilino e recuperare così il nostro credito.
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