Cos’è il procedimento di sfratto per finita locazione?

Come il procedimento di sfratto per morosità, di cui abbiamo parlato qui, anche il procedimento di sfratto per finita locazione è un procedimento speciale che, però, a differenza dello sfratto per morosità, serve quando l’inquilino, pur in regola con i pagamenti, non rilascia l’immobile successivamente alla scadenza del contratto.

Come funziona il procedimento di sfratto per finita locazione?

Vediamo dettagliatamente come funziona questo procedimento.

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Quali sono i presupposti per promuovere un procedimento di sfratto per finita locazione?

Anche per promuovere un procedimento di sfratto per finita locazione, come per il procedimento di sfratto per morosità, occorre essere in possesso di un valido contratto di locazione in forma scritta, debitamente registrato all’Agenzia delle Entrate.

È, inoltre, necessario aver inviato all’inquilino, nel rispetto dei termini, regolare disdetta e che, pertanto, il contratto sia scaduto.

Quando è possibile promuovere un procedimento di sfratto per finita locazione?

Quando è intervenuta la scadenza del contratto di locazione, a seguito di disdetta regolarmente inviata nei termini, ma l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile.

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Si badi che questo procedimento non può essere utilizzato per i casi particolari e tassativamente previsti dalla legge (art. 3 Legge 431/1998 per le locazioni ad uso abitativo; art. 29 Legge 329/1978 per le locazioni a uso diverso) di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, nel qual caso è necessario promuovere un procedimento ordinario ex art. 447 bis c.p.c.

È possibile promuovere un procedimento di sfratto per finita locazione prima della scadenza del contratto di locazione?

Se si ha ragione di temere che, una volta scaduto il contratto a seguito di regolare disdetta, l’inquilino non rilascerà spontaneamente l’immobile, si può dare corso non a un procedimento di sfratto per finita locazione, ma a un procedimento di licenza per finita locazione.

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Con il procedimento di licenza per finita locazione, l’azione viene esercitata, quindi, prima della scadenza e si otterrà una condanna in futuro.

Con detto procedimento, quindi, il proprietario che ha timore che alla scadenza del contratto l’inquilino non rilascerà l’immobile, può premunirsi, prima della scadenza del contratto, di un titolo esecutivo che potrà mettere in esecuzione, appunto, quando si verificherà la circostanza temuta. Serve, quindi, a “portarsi avanti” e a non attendere la scadenza del contratto per poi procedere, successivamente a detta scadenza, con il procedimento di sfratto per finita locazione.  

Qual è il Tribunale competente?

Quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato (es. se l'immobile locato si trova a Brugherio (MB), il procedimento di sfratto andrà promosso avanti al Tribunale di Monza).

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Come si attiva il procedimento di sfratto per finita locazione?

Come abbiamo già visto per lo sfratto per morosità, anche per attivare il procedimento di sfratto per finita locazione, è necessario rivolgersi a un avvocato civilista, il quale dovrà richiedere la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso.

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Dopo lo sfratto esecutivo cosa succede?

La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 25 ottobre, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 4 ottobre).

Cosa succede all’udienza?

All'udienza indicata nell'atto di intimazione possono verificarsi queste ipotesi:

• il proprietario (tramite il proprio legale) non si presenta all’udienza: il procedimento si estingue;

• l’inquilino non si presenta all’udienza o, pur presentandosi, non si oppone: il Giudice convalida lo sfratto e assegna all’inquilino un termine per rilasciare l’alloggio;

• l’inquilino si presenta all’udienza e si oppone alla convalida, con contestazioni specifiche: dovrà munirsi anche lui di un avvocato ed inizierà un vero e proprio giudizio di merito, che terminerà con la pronuncia di una sentenza, ma il Giudice può nel frattempo ordinare il rilascio dell’immobile.

Ottenuta la convalida dello sfratto, cosa succede se l’inquilino non rilascia l’immobile?

Abbiamo detto che, con la convalida dello sfratto, il Giudice assegna all’inquilino un termine per rilasciare l’alloggio.

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Se l’inquilino non rilascia l’immobile entro detto termine, bisogna dare corso all’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’alloggio.

L’azione esecutiva si svolge nello stesso modo in cui si svolge quella relativa allo sfratto per morosità, che abbiamo già visto qui, ma che ripercorriamo.

Per prima cosa, l’avvocato dovrà richiedere la notificazione di un atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro 10 giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.

Trascorsi questi 10 giorni senza che l’immobile sia stato rilasciato, inizierà l’azione esecutiva di rilascio vera e propria, per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino, ai sensi dell’art. 608 c.p.c., dell’avviso con il quale gli comunica il giorno e l’ora in cui procederà ad immettere il proprietario nel possesso dell’immobile (o, come si è soliti dire, ad “eseguire lo sfratto”).

Nel giorno stabilito (quello contenuto nell’avviso o un giorno successivo al quale l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione dello sfratto), l’Ufficiale Giudiziario procederà ad immettere il proprietario (o un suo delegato) nel possesso l’immobile, se necessario, con l’ausilio della forza pubblica.

L’inquilino verrà, quindi, fatto uscire dall’alloggio e verrà sostituita la serratura di ingresso, con l’ausilio di un fabbro.

All’inquilino verrà formalmente ingiunto dall’Ufficiale Giudiziario di non turbare il pacifico godimento dell’immobile da parte del proprietario, pena le sanzioni previste dalla legge (es. sanzioni previste per la violazione di domicilio).

Se si tratta di uno sfratto per finita locazione commerciale, bisogna versare l’indennità di avviamento?

Nel caso in cui la locazione riguardi un’attività commerciale, che comporti contatti diretti con il pubblico, la legge (art. 34 Legge 392/1978) prevede che, in caso di risoluzione del contratto che non sia dovuta a inadempimento dell’inquilino né a una sua disdetta o recesso, ma che dipenda, quindi, dalla volontà del locatore, lo stesso è tenuto a corrispondere all’inquilino una indennità pari a 18 mensilità di canone (21 per le attività alberghiere) e che l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dall’avvenuta corresponsione di detta indennità.

Quali sono i tempi dello sfratto per finita locazione?

Le tempistiche dei procedimenti di sfratto dipendono da vari fattori, ed è quindi difficile indicare quella che può essere la durata complessiva generale di un procedimento di sfratto.

Questo perché sono diversi i fattori che possono influire sulla durata, come per esempio, il numero e l’entità dei rinvii dell’esecuzione dello sfratto che effettuerà il competente Ufficiale Giudiziario, in relazione alle peculiarità del caso concreto riguardanti l’inquilino e il suo nucleo familiare (per esempio la presenza nel nucleo famigliare del destinatario del provvedimento di sfratto di minori o di persone molto anziane, di persone con disabilità, di persone agli arresti domiciliari o, ancora, la presenza di animali nell’immobile da liberare); la necessità o meno dell’intervento della Forza Pubblica durante l’esecuzione dello sfratto e la disponibilità della stessa a prestare assistenza all'esecuzione nella data stabilita dall'Ufficiale Giudiziario.

In linea generale, comunque, si può dire che tendenzialmente dal momento in cui il Giudice convalida lo sfratto al momento dell’esecuzione effettiva, può intercorrere un periodo che va dai sei mesi all’anno.

Quindi, se hai concesso in locazione un immobile e il tuo inquilino alla scadenza non libera spontaneamente l’immobile, contatta un avvocato civilista specializzato in materia e richiedi subito un preventivo. 

È indispensabile agire in fretta.