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14/10/2019

Sfratto per morosità: cos'è, come funziona e tempi

di Avv. Alessandra Coduti
Sfratto per morosità: cos'è, come funziona e tempi

Il procedimento di sfratto per morosità permette al proprietario di ottenere velocemente un titolo esecutivo per rientrare nel possesso del proprio immobile e per il recupero del proprio credito.

Sfratto per morosità: cos'è?

È un procedimento speciale che la legge mette a disposizione del proprietario, che abbia concesso in locazione, ad uso abitativo o ad uso commerciale, un immobile, quando l’inquilino smetta di pagare il canone di locazione e/o le spese accessorie alle scadenze stabilite.

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Sfratto per morosità: come funziona?

Vediamo dettagliatamente come funziona questo procedimento.

Quali sono i presupposti per promuovere un procedimento di sfratto per morosità?

Occorre essere in possesso di un valido contratto di locazione in forma scritta, debitamente registrato all’Agenzia delle Entrate.

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Quando è possibile promuovere un procedimento di sfratto per morosità?

Quando l’inquilino non paga il canone di locazione e/o gli oneri accessori (spese condominiali) e, più precisamente, quando l’inquilino non paga:

  • anche una sola rata di canone di locazione, trascorsi 20 giorni dalla scadenza (es. se il canone va pagato entro il giorno 1 di ogni mese, se nel mese di luglio l’inquilino non paga il canone, a partire dal giorno 22 luglio posso promuovere il procedimento di sfratto);

        e/o

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  • gli oneri accessori (spese condominiali) alle relative scadenze, per un ammontare pari a due mensilità di canone di locazione.

Qual è il Tribunale competente?

Quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato (es. se l'immobile locato si trova a Brugherio (MB), il procedimento di sfratto andrà promosso avanti al Tribunale di Monza).

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Come si attiva il procedimento di sfratto per morosità?

È necessario rivolgersi a un avvocato, il quale dovrà richiedere la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso.

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La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 20 luglio, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 29 giugno).

Cosa succede all’udienza?

All'udienza indicata nell'atto di intimazione possono verificarsi 4 ipotesi:

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  • il proprietario (tramite il proprio legale) non si presenta all’udienza: il procedimento si estingue(è un’ipotesi che si verifica, ad esempio, quando le parti trovano un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione e prima dell’udienza)
  • l’inquilino non si presenta all’udienza o, pur presentandosi, non si oppone e non chiede il c.d. "termine di grazia" (vedi punto successivo): il Giudice convalida lo sfratto (è un provvedimento (ordinanza) con il quale il Giudice dichiara risolto il contratto di locazione, che, quindi, cessa di esistere da questo momento) e assegna all’inquilino un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio;
  • l’inquilino si presenta all’udienza e, solo nel caso in cui si tratti di una locazione ad uso abitativo, può chiedere il c.d. “termine di grazia” (previsto dall’art. 55 della L. 392/1978) di 90 giorni per sanare la morosità.

Il Giudice, quasi sicuramente, gli concederà il predetto termine di 90 giorni e fisserà un’udienza successiva alla scadenza di questo termine, per verificare l’intervenuto pagamento della morosità                     maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura che stabilirà il Giudice stesso.

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A questa udienza, se l’inquilino non avrà provveduto al pagamento integrale nel termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo sfratto, assegnando un termine (di circa 1 mese) per rilasciare                       l’alloggio, come nel punto precedente.

Il c.d. “termine di grazia” non può essere concesso quando il procedimento di sfratto per morosità sia stato promosso in relazione ad una locazione commerciale;

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  • l’inquilino si presenta all’udienza e si oppone alla convalida, con contestazioni specifiche: dovrà munirsi anche lui di un avvocato ed inizierà un vero e proprio giudizio di merito, che terminerà con la pronuncia di una sentenza, ma il Giudice può nel frattempo ordinare il rilascio dell’immobile.

Ottenuta la convalida dello sfratto, cosa succede se l’inquilino non rilascia  l’immobile?

Abbiamo detto che, con la convalida dello sfratto il Giudice assegna all’inquilino un termine (di circa 1 mese) per rilasciare l’alloggio.

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Se l’inquilino non rilascia l’immobile entro detto termine, bisogna dare corso all’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’alloggio.

Per prima cosa, l’avvocato dovrà richiedere la notificazione di un atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro 10 giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.

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Trascorsi questi 10 giorni senza che l’immobile sia stato rilasciato, inizierà l’azione esecutiva di rilascio vera e propria, per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino, ai sensi dell’art. 608 c.p.c., dell’avviso con il quale gli comunica il giorno e l’ora in cui procederà ad immettere il proprietario nel possesso dell’immobile (o, come si è soliti dire, ad “eseguire lo sfratto”).

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Nel giorno stabilito (quello contenuto nell’avviso o un giorno successivo al quale l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione dello sfratto), l’Ufficiale Giudiziario procederà ad immettere il proprietario (o un suo delegato) nel possesso l’immobile, se necessario, con l’ausilio della forza pubblica.

L’inquilino verrà, quindi, fatto uscire dall’alloggio e verrà sostituita la serratura di ingresso, con l’ausilio di un fabbro.

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All’inquilino verrà formalmente ingiunto dall’Ufficiale Giudiziario di non turbare il pacifico godimento dell’immobile da parte del proprietario, pena le sanzioni previste dalla legge (es. sanzioni previste per la violazione di domicilio).

Sfratto per morosità: tempi

Le tempistiche dei procedimenti di sfratto dipendono da vari fattori, ed è quindi difficile indicare quella che può essere la durata complessiva generale di un procedimento di sfratto per morosità.

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Questo perché sono diversi i fattori che possono influire sulla durata, come per esempio, in caso di immobile ad uso abitativo, la concessione o meno del c.d. “termine di grazia”, di cui abbiamo parlato precedentemente; il numero e l’entità dei rinvii dell’esecuzione dello sfratto che effettuerà il competente Ufficiale Giudiziario, in relazione alle peculiarità del caso concreto riguardanti l’inquilino e il suo nucleo familiare (per esempio la presenza nel nucleo famigliare del destinatario del provvedimento di sfratto di minorio di persone molto anziane, di persone con disabilità, di persone agli arresti domiciliari o, ancora, la presenza di animali nell’immobile da liberare); la necessità o meno dell’intervento della Forza Pubblica durante l’esecuzione dello sfratto e la disponibilità della stessa a prestare assistenza all'esecuzione nella data stabilita dall'Ufficiale Giudiziario.

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In linea generale, comunque, si può dire che tendenzialmente dal momento in cui il Giudice convalida lo sfratto al momento dell’esecuzione effettiva, può intercorrere un periodo che va dai sei mesi all’anno.

Quindi, se ho concesso in locazione un immobile e il mio inquilino ha smesso di pagare cosa devo fare esattamente per azionare il procedimento di sfratto per morosità?

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Se il preventivo ti sembra compatibile con le tue disponibilità, conferisci all’avvocato l’incarico nel più breve tempo possibile, in questo tipo di procedimento la cosa fondamentale è non perdere tempo.

Come abbiamo visto, infatti, la liberazione dell’immobile non è immediata e durante tutto il periodo necessario a portare a termine il procedimento l’inquilino continuerà ad occupare l’immobile presumibilmente senza pagare alcunché.

È, quindi, indispensabile agire in fretta.

Fonti normative

  • ​Art. 658 c.p.c. "Intimazione di sfratto per morosità"
  • Art. 663 c.p.c. "Mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato"
  • Legge 392/1978 "Disciplina delle locazioni di immobili urbani"
  • Legge 431/1998 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"

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