Nello sfratto per morosità la mediazione non è una condizione di procedibilità della domanda
Il decreto legislativo n. 28/2010, all’art. 5, stabilisce le materie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della domanda.
Tra le materie per le quali l’esperimento del tentativo di mediazione è obbligatoria, vi è la materia delle locazioni.
Come abbiamo visto, il procedimento di sfratto per morosità si può promuovere quando, in presenza di un contratto di locazione debitamente registrato, il conduttore smetta di pagare il canone di locazione e/o le spese accessorie.
Pertanto, a prima vista, potrebbe sembrare che sia soggetto anche il procedimento di sfratto per morosità alla mediazione obbligatoria in base a questa normativa e che, quindi, chiunque voglia promuovere un procedimento di sfratto per morosità debba necessariamente previamente esperire un tentativo di mediazione davanti a uno degli Organismi all’uopo costituiti.
Fortunatamente così non è.
Infatti lo stesso art. 5 del D. Lgs n. 28/2010, al comma 4 stabilisce che la mediazione obbligatoria non si applica “nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile”.
Quindi, chiunque voglia promuovere un procedimento di sfratto per morosità non dovrà esperire previamente alcun tentativo di mediazione, ma potrà attivare immediatamente il procedimento di sfratto per morosità avanti al Tribunale competente con la notifica al conduttore di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida.
Sfratto per morosità e mediazione: quando va promossa?
Come abbiamo visto sopra, l’art. 5 del D. Lgs n. 28/2010, al comma 4 stabilisce che la mediazione obbligatoria non si applica “nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile”.
Cosa significa e qual è, quindi, il rapporto tra sfratto per morosità e mediazione?
Come abbiamo visto in questo articolo, all’udienza di convalida può succedere che l’intimato (e cioè il conduttore moroso) proponga opposizione alla convalida.
In questo caso il Giudice, se l’opposizione non è fondata su prova scritta e se non sussistono gravi motivi per non farlo, emette l’ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio prevista dall’art. 665 c.p.c. e provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 447 bis e 667 c.p.c.
Così facendo la causa, che inizialmente aveva le forme di un procedimento speciale sommario, diventa ora soggetta al rito ordinario, cioè una causa vera e propria che terminerà con l’emanazione di una sentenza che stabilirà se il contratto di locazione dovrà o meno essere dichiarato risolto per inadempimento del conduttore.
Ebbene, la legge stabilisce che il Giudice, con l’ordinanza con la quale muta il rito da speciale a ordinario, debba assegnare, altresì, alle parti un termine per l’esperimento del tentativo di mediazione, che, a questo punto, è obbligatoria e fissa un’udienza successiva per verificare se la mediazione ha avuto esito positivo e, quindi, la causa deve estinguersi o se, diversamente, la mediazione non ha avuto esito positivo e, quindi, la causa debba proseguire fino all’emissione della sentenza.
Il termine di grazia
Abbiamo detto che sono tante le situazioni che possono portare le persone a non pagare l'affitto. Se la mediazione può essere utilizzata solamente dopo l'intervento del giudice, bisogna dire che si può fare ricorso anche al Termine di grazia, di tratta di una dilazione che può essere richiesta e che consente al debitore di avere il tempo necessario per reperire il denaro da usare per saldare il debito.
La dilazione può essere di:
- 90 giorni per le unità ad uso abitativo: può essere concessa se il conduttore non ne ha usufruito già per più di quattro volte in un anno;
- 120 giorni: il conduttore deve dimostrare di trovarsi in serie difficoltà economiche a causa di motivi di lavoro o salute.
Superate le scadenze del termine di grazia, l'inquilino non può chiedere ulteriori proroghe.
