Il contratto rent to buy è una via di mezzo tra l’affitto e l’acquisto di un immobile. In sostanza i canoni pagati per potere usufruire del bene, vanno poi scalata alla rata finale da pagare per diventare proprietari dello stesso.
Si tratta di una tipologia contrattuale molto interessante considerando anche il difficile periodo economico che stiamo vivendo. I soggetti che non hanno la liquidità necessaria per potere versare un anticipo per l’acquisto di una casa, o che non riescono ad ottenere un mutuo in grado di coprire interamente il valore della stessa, possono trarre benefici dal contratto rent to buy.
Vediamo, quindi, di descrivere nelle righe seguenti come funziona esattamente e quando può essere sottoscritto.
Attraverso il contratto rent to buy il soggetto interessato all’acquisto di un immobile, può iniziare ad usufruire dello stesso versando di canoni periodici, come se fosse un contratto di locazione, per un determinato periodo, per effettuare poi il pagamento della somma rimanente.
Si tratta di una modalità particolarmente utile per chi desidera avere una casa di proprietà ma non ha la possibilità di acquistarla subito. Per un periodo determinato di tempo, il soggetto ha comunque il diritto di godimento sullo stesso, dietro il pagamento di un canone concordato.
Egli ha inoltre, il diritto di acquisto posticipato, sottraendo dal prezzo i canoni già versati in precedenza.
La legge non impone alle parti il rispetto di particolari tempistiche per finalizzare la compravendita o un numero di canoni minimi da versare, purché non siano inferiori a un ventesimo della cifra complessiva.
Va detto comunque, che esistono due diversi modelli normativi che si possono seguire per ottenere lo stesso risultato, ovvero il contratto rent to buy originale, di origine anglosassone e introdotto in Italia nel 2009 e la tipologia introdotta nel 2014 con il decreto Sblocca Italia.
Il codice civile prevede la possibilità di stipulare due diversi contratti tipici, autonomi ma collegati tra di loro, ovvero:
Entrambi devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, ma il preliminare dovrebbe anche essere trascritto presso i Registri Immobiliari, da un notaio.
In questo modo è possibile rendere lo stesso opponibile nei confronti di terzi.
L’acquirente quindi può essere tutelato in caso di:
Bisogna, comunque, sottolineare che non si tratta di un affitto con riscatto, anche se molti lo confondono con questa tipologia.
L’art. 23 del decreto legge sblocca italia, convertito in legge n.164/2014 ha introdotto il cosiddetto contratto rent to buy con riscatto, che si può stipulare attraverso un contratto unitario a due fasi, infatti è definito anche “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile”
Per essere valido esso deve essere trascritto come previsto dall’art. 2645 c.c:
I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente
Quindi, deve essere trascritto anch’esso, da un notaio, presso i Registri Immobiliari.
Quali sono le differenze rispetto alla modalità che abbiamo visto sopra?
Innanzitutto nella tipologia originale le parti, attraverso il preliminare, si impegnano all’acquisto prevedendo una caparra iniziale da versare, in questo caso, invece, il conduttore ha il diritto di acquistare, e non sono previste caparre.
In caso contrario si tratterebbe di un contratto atipico, non più rientrante nella categoria, quindi non si potrebbe applicare la regolamentazione fiscale prevista, con il rischio di dovere pagare più tasse.
Ad ogni modo è possibile aggirare l’ostacolo. Il venditore, infatti, potrebbe in un certo senso dilazionare una specie di caparra nel canone mensile concordato con l’acquirente.
Sottoscrivere un contratto rent to buy può comportare diversi vantaggi per i soggetti coinvolti, soprattutto in un periodo di difficoltà di accesso al credito derivante dalla crisi economica che ha colpito fortemente anche il nostro Paese.
In sostanza il compratore può godere di un immobile senza dovere subito pagare l’intero prezzo, quindi, in un periodo successivo potrebbe richiedere alla banca un finanziamento o un mutuo di minore entità per saldare il valore residuo, al netto dei canoni versati.
Il venditore, d’altro canto può occupare l’immobile, quindi non rischia di restare senza acquirenti. Inoltre, incassando i canoni periodici concordati, può coprire le spese di gestione dello stesso, che altrimenti sarebbero state totalmente a suo carico.
Le parti sono tutelate dal fatto che, come abbiamo sottolineato il contratto rent to buy deve essere trascritto con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
In caso di inadempimento contrattuale si segue quanto previsto dall’art. 2932 c.c.:
Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile
Non bisogna commettere l’errore di confondere tale modalità con:
La tipologia in oggetto è una modalità di acquisto graduale del bene, attraverso la quale la proprietà rimane in capo al venditore, anche se concesso in affitto all’acquirente.
Si tratta di un’importante garanzia per il proprietario.
L’acquirente, inoltre, può fare affidamento su contratti tipici, riconosciuti dal mondo bancario, quindi utili per creare il livello di equity necessario per ottenere un finanziamento.
Per quanto riguarda gli immobili residenziali, questa tipologia contrattuale viene applicata soprattutto per:
In genere la durata contrattuale è di tre anni, anche se l’acquirente può anticipare la data del rogito definitivo.
Inoltre, va precisato che, il contratto si può applicare anche ad immobili in corso di costruzione o da ristrutturare.
Anche in questo caso, optare per tale tipologia contrattuale significa creare il livello di equity necessaria per ottenere un leasing, un finanziamento o un mutuo dalla banca.
Inoltre, essendo inizialmente un accordo sottoscritto tra venditore ed acquirente, senza l’intervento di un istituto di credito, l’operazione non viene segnalata alla Centrale Rischi della Banca d’italia, perciò non preclude la possibilità di ottenere del credito.
Le società possono in tal modo crearsi uno storico di almento 3 bilanci, come normalmente richiesto prima di concedere un finanziamento.
Fonti normative
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