Cos’è un’ipoteca giudiziale e quando viene emessa
L’ipoteca giudiziale si differenzia dalle altre ipoteche poiché avviene in seguito all’emissione di una sentenza o di una condanna che impone al debitore di ottemperare al debito nei confronti del creditore. Questo tipo di ipoteca, imposta da un giudice, può essere richiesta formalmente ed esclusivamente dal creditore rivolgendosi al tribunale di competenza; la richiesta può essere avanzata non solo dalle banche, ma anche da altri soggetti, ad esempio aziende o liberi professionisti che non sono stati retribuiti dopo una prestazione di lavoro.
A seguito della sentenza di legge stabilita dall’autorità giudiziaria, viene quindi emessa l’ipoteca giudiziale per consentire al creditore il recupero della somma spettante. Solamente nel caso in cui il debitore si impegni a saldare la cifra pattuita sarà possibile l’eliminazione dell’ipoteca stessa. Nel caso in cui questo non avvenga, il bene potrà essere espropriato per ricavare la somma di denaro necessaria a sanare il debito.
La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, tuttavia, non avviene automaticamente al saldo del debito ma dev’essere presentata l’apposita richiesta formale agli uffici di competenza. È doveroso sottolineare che un immobile su cui gravano una o più ipoteche, siano esse giudiziali o di qualsiasi altri tipo, non può essere venduto e, inoltre, le ipoteche stesse saranno visibili a tutti (banche, istituti finanziari, soggetti interessanti), compromettendo la propria affidabilità finanziaria.
Come avviene l’iscrizione e quanto dura
L’esistenza di un’ipoteca giudiziale dev’essere resa nota al pubblico e, proprio per questo motivo, avviene l’iscrizione del bene nei pubblici registri immobiliari: in questo modo si tutelano tutte le persone interessate al bene in questione.
Se, ad esempio, ci fosse un’acquirente interessato all’acquisto di un appartamento in vendita su cui grava un’ipoteca, potrebbe facilmente venirne a conoscenza grazie ai pubblici registri immobiliari.
Per l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale è necessario:
- possedere un titolo esecutivo (sentenza o decreto ingiuntivo), infatti la legge prevede l’iscrizione di ipoteca solamente nel caso in cui il creditore disponga del titolo esecutivo;
- presentare alla Conservatoria dei registri immobiliari la nota di iscrizione ipotecaria regolarmente compilata con tutti i dati catastali dell’immobile;
- aver provveduto al pagamento delle imposte (imposta di registro, imposta di bollo, imposta ipotecaria pari al 2% del valore del bene e tassa di trascrizione);
- completare l’iscrizione presso la Conservatoria territoriale competente.
È solamente dopo avere effettuato l’iscrizione che l’ipoteca giudiziale sarà attiva a tutti gli effetti. Il creditore potrà quindi vantare il suo diritto nei confronti di quello specifico immobile e, nel caso in cui il debitore non riesca a saldare il debito secondo modalità e tempistiche previste dalla legge, il creditore otterrà il possesso del bene e potrà rivederlo per recuperare la somma spettante.
La durata dell’iscrizione ipotecaria è pari a 20 anni e può essere rinnovata per altrettanti 20 anni prima della scadenza del suddetto termine. Nel caso in cui il creditore lasci scadere i termini previsti dovrà procedere con una nuova iscrizione.
Come si cancella l’ipoteca giudiziale
Per poter riprendere pieno possesso dei propri beni, e continuare a disporne senza alcun vincolo, è fondamentale effettuale la procedura di cancellazione dell’ipoteca giudiziale. Con l’effettiva cancellazione, l’immobile potrà riacquistare la sua quotazione e, ovviamente, per un potenziale acquirente costituirà un valore aggiunto in quanto potrà procedere con l’acquisto con la consapevolezza che il debito è stato estinto.
L’operazione di cancellazione dell’ipoteca giudiziale può essere effettuata solamente dopo aver saldato il debito e presentato la domanda formale. La richiesta può essere presentata solo al verificarsi di una delle seguenti condizioni:
- estinzione del debito;
- perimento del bene ipotecato;
- rinuncia al credito formalizzata per iscritto del creditore stesso;
- vendita forzata del bene ipotecato.
Al verificarsi di una delle sopracitate ipotesi, sarà possibile presentare la documentazione necessaria per cancellare l’ipoteca giudiziale, ossia:
- l’atto notarile che ufficializzi l’estinzione del debito nel quale il creditore dichiara espressamente la rinuncia all’ipoteca;
- sentenza o provvedimento del giudice che ordina la cancellazione dell’ipoteca. Può avvenire, ad esempio, nel caso di perimento del bene, di rinuncia formalmente espressa del creditore o vendita forzata dell’immobile ipotecato.
Le spese per la cancellazione dell’ipoteca giudiziale saranno a carico del debitore e prevedono una quota per gli oneri di cancelleria, la tassa ipotecaria, il bollo e un’imposta pari allo 0,5% sul debito.
Per portare a termine l’intero iter è necessario che sia il giudice a cancellare l’ipoteca giudiziale, rispettando rigorosamente tutti gli step previsti. Rispetto agli altri tipi di ipoteche (volontarie o legali), quelle giudiziali risultano essere più complesse ed articolate pertanto le tempistiche per la loro cancellazione potrebbero essere anche molto lunghe, richiedendo circa un anno di tempo per l’effettivo completamento.
Fonti normative
- articolo 2818 del Codice civile;
- articolo 2817 del Codice civile;
- articolo 2740 del Codice civile
