​A volte può capitare che un bene immobile venga ipotecato, per garantire al creditore il soddisfacimento del proprio credito. In tal caso il bene in oggetto funge da garanzia, nel caso in cui il debitore non dovesse assolvere al proprio impegno.Ma una volta saldato il debito cosa accade? Come si cancella l’ipoteca? Scopriamo insieme.

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Cos’è l’ipoteca?

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che viene costituito su dei beni o su dei diritti relativi a beni immobili o mobili registrati, al fine di assicurare al creditore che, in caso di inadempimento da parte del suo debitore, l'obbligazione sarà adempiuta con la vendita forzata dei predetti beni.

I beni oggetto di ipoteca possono essere sia di proprietà del debitore che di proprietà di un terzo che lo garantisce.

La forma più comune di ipoteca è rappresentata dall'ipoteca volontaria, che è quella che trova la sua fonte nella volontà delle parti.

Essa può essere costituita o mediante contratto stipulato tra il creditore e il debitore o il terzo datore di ipoteca o con atto unilaterale tra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca (mai per testamento). In ogni caso è necessaria la forma scritta a pena di nullità e l'autenticazione o l'accertamento giudiziale della sottoscrizione della parte che concede l'ipoteca.

A fianco all'ipoteca volontaria vi è l'ipoteca giudiziale, ovverosia quella la cui iscrizione deriva da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento del danno. In tal senso, sono titoli esecutivi anche i decreti ingiuntivi, i lodi arbitrali esecutivi, le sentenze di separazione e divorzio e i decreti di omologa.

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Cancellazione ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria può sorgere su contratto stipulato tra le parti, o con atto unilaterale tra vivi del debitore e terzo datore di ipoteca: in ogni caso sarà necessaria la forma scritta, a pena di nullità, e l’autenticazione o l’accertamento giudiziale della sottoscrizione.

Ebbene, l’ipoteca volontaria può essere cancellata in tre distinti modi.

Il primo è legato alla cancellazione automatica dell’ipoteca volontaria, prevista dalla legge n. 40/2007 (la c.d. Legge Bersani) e effettuata dietro comunicazione dell’istituto di credito agli uffici competenti, sull’estinzione del debito sottostante.

Questa comunicazione implica la cancellazione automatica dell’ipoteca, senza che vi sia necessità di coinvolgere il notaio, e senza oneri per il debitore.

Peraltro, dovrebbe trattarsi di una cancellazione altresì piuttosto rapida, visto e considerato che la legge prevede che gli istituti di credito debbano procedere entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo. Il fatto che non siano previste sanzioni per la mancata ottemperanza di tale obbligo, ha fatto sì che le banche assumessero dei tempi sempre più lunghi per procedere, e che molto spesso lo facciano solo su impulso del cliente (è dunque consigliabile che il mutuatario che estingue il debito si accerti che la banca abbia cancellato l’ipoteca).

La seconda modalità di cancellazione è invece quella dell’atto notarile, che contrariamente alla cancellazione automatica è immediata e definitiva, mediante atto unilaterale che sarà sottoscritto dal pubblico ufficiale e dal creditore, e poi trasmesso all’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia, contrariamente alla cancellazione automatica, in questo caso la cancellazione determinerà delle spese (principalmente, quello dell’intervento del notaio) a carico del debitore.

Vi è poi una terza modalità di estinzione dell’ipoteca volontaria, effettuata mediante ordinanza del giudice.

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Cancellazione dell’ipoteca giudiziale

Oltre a quanto descritto nel paragrafo precedente, è possibile individuare anche l’ipoteca giudiziale, ovvero quella la cui iscrizione deriva da una sentenza di condanna del debitore a pagare una somma o adempiere ad altra obbligazione o risarcire un danno.

L’ipoteca giudiziale può essere cancellata esclusivamente su domanda della parte interessata, e solo se si verifica un’ipotesi tra le seguenti:

• il bene oggetto di ipoteca perisce;
• l’obbligazione garantita si estingue;
• il bene ipotecato è oggetto di vendita forzata;
• il creditore rinuncia espressamente e per iscritto all’ipoteca.

In realtà esiste anche una terza tipologia rappresentata dall’ipoteca legale, ovvero da una garanzia ipotecaria imposta direttamente dalla legge.

L’ipoteca legale è una garanzia che viene accordata dal legislatore in ragione della causa che ha fatto sorgere il credito, o della qualità o della posizione assunta dai creditori.

L’art. 2817 del codice civile, stabilisce quali sono i soggetti che possono beneficiare dell’ipoteca legale:

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• l’alienante sugli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dallo stesso atto di alienazione;
• i coeredi, i soci e gli altri condividendi, per il pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe questo obbligo;
• lo Stato sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile.

Differenza tra estinzione e cancellazione ipoteca

Da un punto di vista terminologico e sostanziale, la cancellazione dell’ipoteca è un’operazione ben distinta dalla sua estinzione, valutato che la seconda potrebbe avvenire anche senza la prima (e, cioè, l’ipoteca potrebbe estinguersi anche senza cancellazione).

A disciplinare questa possibilità è l’art. 2878 del codice civile, che ci ricorda come si verifichi estinzione nei casi in cui vi sia:

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• cancellazione dell’iscrizione;
• mancato rinnovo dell’iscrizione entro i termini stabiliti dalla legge;
• estinzione dell’obbligazione;
• perimento del bene oggetto di ipoteca;
• rinuncia del creditore alla garanzia ipotecaria;
• spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
• verificarsi della condizione risolutiva;
• pronuncia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Cancellazione ipoteca mutuo

Quando si finisce di pagare il mutuo per l’acquisto dell’abitazione è importante accertarsi dell’avvenuta cancellazione dell’ipoteca. L’estinzione del mutuo non coincide infatti con la cancellazione dell’ipoteca, che avviene in un momento successivo e, se non viene effettuata, ostacola l’eventuale vendita dell’immobile. Anche la prescrizione dell’ipoteca, che si verifica dopo vent’anni se non viene rinnovata dal creditore, non comporta necessariamente la cancellazione.

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Vediamo dunque come effettuare la cancellazione in caso di ipoteca volontaria, ovvero di mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione. Parliamo quindi di un credito concesso da una banca per l’acquisto dell’immobile, con accensione dell’ipoteca sulla casa a garanzia del rimborso da parte del debitore.

La cancellazione dell’ipoteca sulla casa presuppone l’estinzione del mutuo, che può verificarsi sia nell’ipotesi in cui l’acquirente paghi tutte le rate, sia nell’ipotesi in cui decida di rivendere l’immobile prima della fine del mutuo e procedere all’estinzione anticipata dello stesso.
In entrambe le ipotesi la cancellazione dell’ipoteca sulla casa può essere effettuata:

• D’ufficio, secondo quanto previsto dalla legge Bersani sui mutui
• ​Con atto notarile

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​​Cancellazione ipoteca decreto Bersani

La cancellazione d’ufficio è prevista dal decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007, convertito con modificazioni dalla legge n.40 del 2 aprile 2007. in questo caso è la banca che chiede la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari dopo l’estinzione del mutuo, senza intervento del notaio.​

Questa procedura semplificata si applica soltanto:

• Alle ipoteche volontarie relative a mutui per l’acquisto di immobili residenziali
• Il mutuo deve essere concesso da una banca, finanziaria o ente previdenziale
• Alla cancellazione totale dell’ipoteca per estinzione mutuo: non può essere usata per la riduzione dell’ipoteca

​In base alla legge Bersani mutui sarà la banca a richiedere la cancellazione semplificata d’ipoteca all’Agenzia delle Entrate. Per conoscere lo stato di avanzamento della richiesta i contribuenti muniti di pin possono accedere ai servizi Fisconline e Entratel. In questo modo sarà possibile verificare gratuitamente se la banca ha provveduto alla cancellazione dell’ipoteca.

​Cancellazione ipoteca casa con atto notarile

La cancellazione dell’ipoteca può essere effettuata anche con atto notarile. In questo caso il notaio redige un atto di assenso alla cancellazione di ipoteca che deve essere sottoscritto dal creditore, ossia dalla banca.

I tempi per la cancellazione dell’ipoteca variano a seconda della procedura.

Per la cancellazione d’ufficio la legge Bersani sui mutui stabilisce che la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, deve trasmettere la comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Nell’ipotesi di estinzione del mutuo attraverso il ricavo della compravendita il funzionario della banca che detiene l’ipoteca, dopo aver ricevuto un assegno circolare di importo pari al debito da estinguere, rilascerà una lettera di impegno a effettuare la cancellazione dell’ipoteca entro 30 giorni..
Tuttavia non è prevista alcuna sanzione se l’istituto di credito non provvede nei tempi e modi previsti.

La cancellazione dell’ipoteca con atto notarile non richiedere il decorso dei 30 giorni ed è utilizzata soprattutto quando si vuole rivendere la casa, per offrire al nuovo acquirente una garanzia più immediata della assenza di vincoli sull’immobile.