L’usucapione è conosciuta anche dai non addetti ai lavori. Si tratta, infatti, di una pratica diffusa molto più di quanto si possa immaginare.
E’ risaputo che, per potere diventare gli effettivi proprietari di un bene, è necessario prima averlo posseduto in modo indisturbato per diverso tempo, in genere per 20 anni. Sono in pochi, invece, a sapere che quello appena indicato non è l’unico requisito necessario.
E’ indispensabile, infatti, che tutto avvenga alla luce del sole, per permettere al legittimo proprietario di accorgersi della situazione ed eventualmente agire per fare valere i propri diritti.
Ad ogni modo è possibile usucapire qualsiasi diritto reale, perciò non solo la proprietà. Nelle prossime righe analizzeremo in particolare l’usucapione delle servitù di passaggio, ovvero il diritto ad utilizzare il fondo del vicino come via di transito.
Usucapione servitù di passaggio: cosa significa?
L’usucapione è sostanzialmente la possibilità di acquisire la proprietà o un altro diritto reale su un bene, a titolo originario. Ciò significa che non verrà effettuata alcuna compravendita, ma il bene in oggetto verrà trasferito di diritto al soggetto, in modo totalmente sicuro, ovvero senza vincoli o pesi.
In altre parole si tratta di un “affare” davvero molto vantaggioso, non solo perchè non prevede il pagamento di una somma di denaro, ma anche perchè il bene sarà sempre privo di ipoteca o pegno. Usucapire un immobile, infatti, ha un effetto purgativo, possiamo dire.
Non è sempre facile, però, ottenere tale possibilità in quanto ci sono alcuni particolari requisiti da soddisfare. Innanzitutto il soggetto interessato deve avere avuto il possesso ininterrotto dell’immobile per almeno 20 anni. Ciò significa che nessuno deve averlo ostacolato durante il periodo indicato. Questo avviene perché la facoltà del legittimo proprietario di fare valere i propri diritti su un terreno o su un edificio, dopo un po’ di tempo va in prescrizione.
In altre parole possiamo affermare che, la legge vuole in un certo senso “punire” chi non si occupa della manutenzione delle proprietà, andando incontro ai soggetti che invece decidono di comportarsi come fossero i legittimi proprietari, pagando anche eventuali spese di manutenzione e le relative tasse.
Ma non basta. E’ importante riuscire a dimostrare anche di avere sempre agito alla luce del sole, ovvero non in modo clandestino, e senza utilizzare la violenza.
Quindi è evidente che tale strumento giuridico è strettamente legato al possesso, che deve essere continuato per tutto il periodo previsto dalla legge, oltre che essere pacifico e pubblico.
La servitù di passaggio è un diritto reale che consiste nella facoltà di potere utilizzare un fondo vicino, appartenente ad altri, a proprio vantaggio. Ad esempio transitare per tale area potrebbe rendere più agevole l’accesso alla proprietà del soggetto interessato.
Chi non ha uno sbocco sulla strada pubblica, infatti, deve inevitabilmente transitare attraverso la proprietà altrui per potere uscire ed entrare.
Il transito è proprio ciò che si intende per servitù di passaggio, e grava sul fondo del vicino.
Normalmente si tratta di un’opzione che viene stabilita attraverso un atto scritto. I vicino potrebbero trovare un accordo in merito, oppure un tribunale potrebbe decidere in merito, imponendo di rispettare una certa sentenza.
E’ possibile l’usucapione della servitù di passaggio?
Dopo avere analizzato nei paragrafi precedenti il significato dei due termini proviamo ora a ragionare se sia permessa o meno l’usucapione della servitù di passaggio nel nostro ordinamento.
Diciamolo subito, è possibile, ma sono necessari alcuni requisiti per poterla ottenere.
Innanzitutto possono essere usucapite soltanto le servitù apparenti, ovvero quelle dove il concreto esercizio del transito è dimostrabile dalla presenza di specifiche opere sul fondo servente.
A tal proposito l’art. 1061 del codice civile afferma che:
Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
In pratica l’utilizzo del terreno altrui come passaggio deve essere visibile a chiunque, attraverso la presenza di strade, tracciati, percorsi, o segni di qualsiasi tipo atti a dimostrare l’esistenza della servitù stessa.
Oltre a ciò è indispensabile che siano presenti tutti i requisiti elencati sopra, ovvero:
- esercizio protratto per almeno 20 anni in modo ininterrotto
- esercizio pacifico
- esercizio pubblico
Usucapione servitù di passaggio: come funziona?
Ma come può essere riconosciuto giuridicamente il diritto all’usucapione della servitù di passaggio?
Come abbiamo visto è obbligatorio dimostrare l’esistenza di determinati requisiti perchè la domanda sia accolta positivamente.
La questione più controversa riguarda l’atteggiamento del legittimo proprietario del fondo servente, che potrebbe decidere di chiudere la via d’accesso per impedire il passaggio del soggetto interessato.
In tal caso, non è possibile fare valere i propri diritti, visto che è indispensabile il transito ininterrotto per almeno 20 anni. Il conteggio di tale termine viene interrotto proprio quando il legittimo proprietario effettua qualche azione.
Ad ogni modo, come abbiamo già anticipato, è necessario anche che:
- ci siano delle opere ben visibili e permanenti, per tutto il periodo, ad esempio strade, tracciati o segni
- le opere devono rendere pubblica a percepibile, agli occhi di tutti la servitù di passaggio
Le caratteristiche elencate devono essere presenti da subito, ovvero dall’inizio del conteggio dei 20 anni.
Tutto ciò è necessario per potere dimostrare che il proprietario del fondo servente si sia reso conto della situazione e non abbia fatto nulla per impedirla.
In sostanze l’interessato deve riuscire a provare che il transito è avvenuto in modo abituale e alla luce del sole per tutto il periodo e non in modo sporadico e occasionale.
Va precisato inoltre che, se il proprietario del fondo servente decide di vendere il terreno, il conteggio non si interrompe, quindi, è possibile dimostrare che l’usucapione della servitù di passaggio avveniva anche con il proprietario precedente.
Ad ogni modo la Cassazione ha recentemente chiarito che l’usucapione di una servitù di passaggio sul fondo del prossimo congiunto non può essere decretata soltanto valutando il passaggio del periodo ventennale, ma è necessario considerare se il proprietario esercita una forma di tolleranza per incentivare l’accesso a tale diritto.
In altre parole non è possibile valutare la mera tolleranza di chi potrebbe opporsi.
Fonti normative
- Art. 1158 c.c
- Art. 1159 c.c.
- Art. 1027 c.c
