I diritti reali di godimento attribuiscono al loro titolare un potere assoluto sul bene in oggetto. Il più conosciuto è senza dubbio la proprietà, ma nell’ordinamento giuridico ce ne sono ben sette.
Gli altri sono: l’usufrutto, l’uso, enfiteusi, la servitù, la superficie e il diritto di abitazione.
Nelle prossime righe andremo a descrivere in modo dettagliato la servitù prediale, ovvero inerente a un bene immobile. Essa consiste in un peso o limitazione imposti a un fondo, detto servente, in favore di un altro, detto dominante. E’ necessario che i proprietari siano diversi e che ci sia effettivamente una comprovata utilità per procedere in tal senso.
La decisione può essere presa attraverso un contratto tra le parti, ma anche in modo coattivo, ovvero con una sentenza di un giudice. Un caso particolare, inoltre, è dato dalla costituzione per testamento.
Ma, procediamo con ordine, cercando di chiarire il significato e il funzionamento di questo particolare strumento giuridico.
Cos’è la servitù prediale?
La servitù prediale è un diritto reale di godimento che prevede una limitazione sopra un fondo, per l’utilità di un altro, appartenente a un proprietario diversi, come descritto dall’art. 1027 del codice civile:
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario
In base a ciò che possiamo leggere nell’articolo che abbiamo riportato sopra, sono necessari due requisiti per il verificarsi di tale diritto, ovvero:
- la presenza di due fondi vicini, anche se non necessariamente confinanti
- un’obiettiva utilità che uno di essi possa trarre dalla limitazione posta nei confronti dell’altro
La servitù prediale, quindi, rappresenta una specie di cooperazione fondiaria, e rende possibile una situazione particolare attraverso la quale un fondo possa servire un altro, per garantire un interesse generale, ad esempio legato all’aumento di produzione di un’attività industriale.
Risulta ovvio che, se da un lato c’è un evidente vantaggio, dato che deve essere soddisfatta una data utilità, la controparte invece subisce una diminuzione della propria possibilità di godere del bene immobile che possiede.
Per questa ragione tale diritto può essere esercitato soltanto se c’è una utilità evidente, ovvero se ne consegue una maggiore comodità o amenità dell’immobile dominante.
L’art. 2018 cc, infatti, sostiene che:
L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo
L’utilità, ad ogni modo, deve essere valutata considerando bisogni durevoli e non occasionali, e deve evincersi in modo oggettivo dallo scopo perseguito dal fondo dominante.
L’utilità della servitù prediale, tuttavia, non può riferirsi ad una attività industriale in sè, nel senso che deve essere utile per il fondo e non per l’attività stessa.
Si possono dunque fare due distinzioni:
- servitù aziendale: non ammesse perchè l’utilità riguarda l’azienda
- servitù industriali in senso stretto: ammesse se è presente un legame tra fondo e industria.
Come si costituisce una servitù prediale?
Fino ad ora abbiamo visto quali sono le caratteristiche di una servitù prediale, ma è molto importante sottolineare anche come avviene la costituzione, ovvero con quali modalità e in quali occasioni.
A tal proposito l’art. 1058 del codice civile, ci aiuta a comprendere cosa avviene:
Le servitù prediali possono essere costituite per contratto o per testamento
Quindi, le opzioni possono essere due:
- un contratto negoziale tra i soggetti coinvolti, a titolo gratuito oppure oneroso, in base ai casi. Va sottolineato che la semplice promessa unilaterale non basta.
- un testamento: ad esempio può essere disposto un obbligo in capo all’erede o al legatario di costituire la servitù prediale.
Ad ogni modo è sempre necessario ufficializzare il tutto con una trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Le servitù coattive
Nel paragrafo precedente abbiamo visto in quali modi si può costituire una servitù prediale, ma può accadere che, in mancanza di un accordo tra i soggetti interessati, la decisione possa essere presa da un tribunale, attraverso una sentenza.
Al verificarsi di determinate condizioni, infatti, la legge riconosce tale diritto reale di godimento, in particolare in mancanza di un accesso alla pubblica via, per il proprietario del fondo, è necessario agire in qualche modo.
Perciò, se le parti non trovano un accordo, sarà necessario stabilire precisi doveri e diritti attraverso una sentenza.
Il passaggio è l’ipotesi più frequente di servitù coattiva, ma esistono anche quelle:
- per l’acquedotto
- per elettrodotto
- per linee telefoniche
- per la somministrazione di acqua
La servitù di passaggio, perciò, può essere costituita con un atto volontario o con una sentenza di un tribunale. Ad ogni modo, esiste un’altra possibilità, ovvero l’usucapione se un soggetto decide di esercitare tale diritto e nessuno si oppone per almeno 20 anni.
Ovviamente si dovrà dimostrare con prove certe di avere usufruito del passaggio, presente grazie a un percorso segnato o altre evidenze.
Quando scade la servitù prediale?
Come abbiamo visto nelle righe precedenti si può parlare di tale diritto di godimento soltanto se il bene in oggetto è prediale, ovvero immobiliare. Esso viene costituito, infatti, a carico di un fondo detto servente, e in favore di un altro detto dominante.
Può essere di due tipi diversi:
- coattiva: se imposto dalla legge, e quindi da una sentenza
- volontaria: se pattuita volontariamente dalle parti interessate
Il diritto scade soltanto con la prescrizione, ovvero se non viene esercitato per 20 anni.
La Suprema Corte di Cassazione ha precisato che non è sufficiente avere utilizzato saltuariamente la servitù prediale per impedire la prescrizione del diritto. Inoltre, non è determinante la motivazione che ha implicato il mancato utilizzo, come ad esempio la presenza di limitazioni particolari come lucchetti o cancelli.
In un eventuale processo civile, ad ogni modo, l’onere della prova è a carico del proprietario del fondo servente, cioè del soggetto che di fatto deve subire la servitù e ha tutto l’interesse per impedirlo.
