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Civile

05/06/2019

Usucapione: cos’è e come funziona?

di Redazione avvocato360
Usucapione: cos’è e come funziona?

L’usucapione è la possibilità di diventare proprietari di un bene, dopo averne avuto il possesso per un certo numero di anni, senza il bisogno di accordarsi con il legittimo proprietario. Per ottenerla sono necessari alcuni particolari requisiti.

Il diritto italiano prevede che un soggetto possa ottenere la proprietà di un bene che ha avuto in possesso per 20 anni, o in alcuni casi 10 anni come vedremo, senza la necessità di effettuare una compravendita e senza accordarsi con il proprietario.

Per potere usufruire di tale opportunità prevista dalla legge, devono però verificarsi alcuni particolari requisiti. Innanzitutto il soggetto deve avere agito correttamente, cioè senza violenza e non clandestinamente.
L’utilizzo del bene in questione deve essere fatto alla luce del sole, senza avere subito contestazioni da parte del proprietario. 

In pratica si tratta di beni che sarebbero stati del tutto abbandonati e trascurati se qualcun altro non avesse deciso di prenderne il possesso, seppur in modo illegale. Ad ogni modo dopo 20 anni l’interessato può chiedere al giudice l’usucapione, dimostrando di possedere tutti i requisiti obbligatori.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è una modalità per acquisire la proprietà di un bene “a titolo originario”, quindi senza il bisogno di effettuare un atto di trasferimento, definito come “acquisto a titolo derivativo”.

Un individuo che decide di utilizzare e prendersi cura di un bene immobile o mobile, come se fosse suo, senza nascondersi, e non subisce alcuna azione legale da parte del titolare legittimo, può fare la richiesta al giudice per ottenere l’effettiva proprietà dell’oggetto in questione.

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Ciò può avvenire soltanto dopo un certo numero di anni, solitamente 20, per dare modo al titolare di accorgersi della situazione e di intervenire se è interessato a tutelare ciò che gli appartiene. In caso contrario, risulta abbastanza ovvio che quest’ultimo è totalmente indifferente e non ha alcun interesse del prendersi cura del suo avere.

In altre parole l’obiettivo è quello da dare una maggiore certezza ai rapporti giuridici, dando la possibilità a chi si prende cura di un bene, traendo anche gli eventuali benefici, di avere maggiori diritti rispetto a chi invece lo ha abbandonato.
Si tratta di una modalità messa in atto anche in favore della collettività, evitando la presenza di case o terreni totalmente trascurati e poco curati.

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L’usucapione, può essere richiesta solo se il possesso dura per un determinato periodo di tempo, in particolare:

  • 20 anni se è avvenuto in malafede, cioè sapendo chiaramente che la proprietà è di un altro. Il decorrere del termine inizia da quando si mettono in atto atteggiamenti che fanno intendere la volontà di impossessarsi in modo esclusivo ad esso.
  • 20 anni se per l’utilizzo di beni mobili
  • 10 anni se il soggetto pensa di avere concluso regolarmente una compravendita che in realtà non era sottoscritta dal proprietario
  • 10 anni se si tratta di automobili, imbarcazioni o veicoli iscritti nei pubblici registri

Ad ogni modo il possesso durante il periodo deve avvenire senza interruzioni. Se il titolare si accorge della situazione, togliendo il possesso del bene al soggetto per almeno un anno, si interrompe il termine utile per l’usucapione.

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I requisiti 

Per potere procedere con l'usucapione non è sufficiente rispettare i termini temporali che abbiamo visto nel paragrafo precedente. E’ necessario, infatti, avere altri requisiti obbligatori.

Innanzitutto il comportamento del possessore non deve violento e non operare in modo clandestino. In alcuni casi il possesso può essere ottenuto in malafede, ovvero sapendo di utilizzare qualcosa che appartiene ad altri, ma deve essere fatto tutto alla luce del sole.

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Ciò significa che, ad esempio, se un clandestino prende possesso, di nascosto, di un box auto inutilizzato, continuando ad agire nell’ombra non potrà esercitare alcun diritto di usucapione su di esso. Lo stesso discorso si può fare nel caso in cui un ladro rubi degli oggetti di valore a qualcuno.

Quindi per ottenere tale diritto è necessario agire senza:

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  • violenza, ovvero contro la volontà del titolare del bene, utilizzando la forza
  • clandestinità: nascondendo le proprie azioni

Inoltre, il possessore deve avere agito durante il periodo di tempo che abbiamo elencato prima, come se fosse il vero proprietario. In altre parole egli deve avere operato illegalmente, nel senso che deve avere volontariamente espletato dei poteri che non gli competevano.
D’altra parte tali azioni devono essere tollerate dall’effettivo titolare, o meglio dato il suo disinteresse potrebbe non esserne a conoscenza.
Si tratta della cosiddetta “interversione del possesso”, cioè un suo cambiamento di natura.

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Per ottenere l’usucapione, l’interessato deve dimostrare chiaramente di avere agito in tal senso, ad esempio fornendo le prove del pagamento delle spese di manutenzione o delle tasse. Coltivare un terreno, altrui, invece non è un requisito sufficiente.

Gioca un ruolo importante, però, anche il comportamento del proprietario effettivo, che deve disinteressarsi completamente alla situazione.
Se intende agire per evitare spiacevoli sorprese, comunque, può interrompere il tempo utile per l’usucapione semplicemente notificando un atto giudiziario e dichiarando la volontà di riappropriarsi del bene.

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A tal proposito non sono consentiti accordi o accondiscendenza tra parenti,amici o conoscenti. Solitamente se un titolare si dimostra essere troppo tollerante la situazione potrebbe risultare strana. 

I beni oggetto di usucapione

Fino ad ora abbiamo visto in quali sono i requisiti necessari per chiedere l’usucapione. Vediamo ora di descrivere quali possono essere i beni in oggetto.

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In particolare essi possono essere:

  • immobili: edifici, terreni, abitazioni, strade private, ecc
  • mobili: oggetti di qualunque tipo
  • mobili registrati: ad esempio i veicoli che devono essere iscritti nei pubblici registri, tipo il PRA.

In giurisprudenza da tempo si discutere in merito all’usucapione di beni immateriali come ad esempio titoli di credito o lo spazio aereo.

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L'usucapione pubblica, quindi inerente alle proprietà dello Stato, dei Comuni e delle Province, invece, non è ammessa.

Come si formalizza?

Se un soggetto ha rispettato tutti i requisiti sopra citati, può procedere con la formalizzazione dell’usucapione. Ma come deve agire esattamente?

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Per trasformare il possesso in proprietà egli deve chiedere l’intervento di un giudice, quindi è necessario attivare una vera e propria causa civile. Durante le udienze verranno verificati tutti i requisiti obbligatori, e l’interessato dovrà fornire delle prove in merito.

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La sentenza finale potrà essere trascritta nei registri pubblici, e non sarà necessario alcun ulteriore atto.

Bisogna comunque ricordare che, prima di presentarsi davanti al giudice, c'è la mediazione obbligatoria, ovvero un tentativo di conciliazione tra le parti. In tal caso il mediatore ha un ruolo estremamente importante, dato che deve incentivare il dialogo e il raggiungimento di accordi tra le parti in causa. Un eventuale accordo di conciliazione può sostituire la sentenza e accettare l’usucapione. La sottoscrizione del verbale, però, deve essere autenticata da un notaio.

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Se l’effettivo proprietario è all’estero o non raggiungibile è possibile attivare lo stesso la procedura. Infatti, una volta effettuata la notifica dell’atto giudiziario, è possibile proseguire anche in nel caso in cui il destinatario sia irreperibile o rifiuti di ricevere la comunicazione. 

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Il processo può andare avanti senza problemi, e l’interessato dovrà comunque fornire le prove necessarie. Ad esempio potrebbe essere utile fare intervenire dei testimoni in grado di supportare la tesi del soggetto.

L'usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata è descritta dall’art. 1159 c.c. nel seguente modo:

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto [2643, n. 1], ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Da quanto possiamo notare, perciò, in alcuni casi è sufficiente il possesso del bene per almeno 10 anni, invece di 20.

Sono, comunque, necessari altri requisiti, ovvero:

  • l’immobile deve essere stato acquistato in buona fede ma da chi non aveva i diritti di proprietà
  • ci deve essere un titolo idoneo al trasferimento

L’interessato deve dimostrare il possesso di un titolo in grado di dimostrare la compravendita, anche se quest’ultima presenta dei vizi, e non è valida. Inoltre, il trasferimento deve essere stato depositato presso i pubblici registri immobiliari.

Fonti normative

  • ​Art. 1158 c.c.
  • Art. 1159 c.c.
    • USUCAPIONE
    • DIRITTO DI PROPRIETÀ