La mediazione per usucapione è un procedimento obbligatorio, secondo quanto previsto dal Dlgs. 28/2010, essendo una fattispecie che rientra tra i cosiddetti diritti reali. Ma come funziona esattamente? Scopriamolo insieme.
Quando si tratta di usucapire un bene, non sempre ci sono le idee chiare in merito alle procedure necessarie per fare valere un proprio diritto. In modo particolare non si conoscono i vari step necessari.
Prima di procedere con una causa civile vera e propria, infatti, è obbligatoria la mediazione per usucapione, cioè un tentativo di conciliazione tra le parti coinvolte, per trovare un accordo al di fuori delle aule dei tribunali, ed evitare così di intasare ulteriormente la macchina della giustizia, e di intraprendere un processo lungo e costoso.
Si tratta di una serie di incontri, che hanno l’obiettivo di fare dialogare le parti grazie all’aiuto di un mediatore. E’ possibile individuare soluzioni ad hoc in base alle specifiche esigenze di entrambi, difficilmente fattibile durante un processo vero e proprio.
Risulta evidente, quindi, che la mediazione rappresenta una opportunità per risolvere controversie in breve tempo e con un minore dispendio economico. Ma vediamo come funziona.
Prima di analizzare come avviene la mediazione per usucapione, è utile soffermarsi a descrivere in quali casi può essere fatto valere tale diritto e in cosa consiste.
E’ possibile usucapire un immobile, senza la necessità di effettuare un atto di trasferimento, Si dice infatti che la proprietà del bene è “a titolo originario” e non a “titolo derivato”, come nel caso di una compravendita.
In pratica succede che, quando un individuo si prende cura di un dato bene, per anni, come se fosse di sua proprietà, alla luce del sole, senza essere ostacolato, può chiedere di diventare l’effettivo proprietario agli occhi della legge.
Ovviamente ciò può accadere dopo un periodo di tempo relativamente lungo, generalmente 20 anni, per dare modo al titolare del diritto di accorgersi della situazione e porre rimedio se interessato. Dopo svariati anni, invece, risulta evidente il suo totale disinteresse nei confronti del bene in oggetto, che può essere rivendicato da altri.
La legge prevede tale possibilità per dare una maggiore certezza ai rapporti giuridici, permettendo a chi si prende cura di un immobile, pagando per le spese di manutenzione e traendo eventuali benefici, di potere usufruire di maggiori diritti rispetto a chi lo ha abbandonato.
Il procedimento può essere attivato soltanto dopo un certo periodo di tempo, quindi anche la mediazione per usucapione può avvenire dopo:
Per tutto il periodo indicato il possesso deve essere ininterrotto, ovvero il proprietario non deve esercitare azioni sul bene.
A parte il requisito temporale, tuttavia, è necessario rispettare altre condizioni previste dalla legge.
Il possessore non deve avere un comportamento violento od operare clandestinamente. Sebbene il possesso possa essere ottenuto in malafede, cioè con la consapevolezza di utilizzare un bene altrui, il tutto deve svolgersi alla luce del sole.
Non sono ammessi, quindi la violenza e la clandestinità.
In sede di mediazione per usucapione o durante il successivo processo, l’interessato deve dimostrare di avere agito come fosse il vero proprietario, ad esempio sostenendo le spese per la manutenzione o pagando le tasse.
Ovviamente non sono autorizzati accordi tra parenti o amici, dato che in questi casi di deve ricorrere ad un altro strumento giuridico, ovvero la donazione. Perciò quando il titolare si dimostra essere troppo tollerante o accondiscendente i giudici tendono a interrogarsi sulle reali motivazioni di base.
Ma perchè per fare valere il proprio diritto un soggetto deve ricorrere alla mediazione, prima o in alternativa a un processo civile?
Dal 2010 nel nostro Paese si deve tentare di giungere ad un accordo tra le parti, in modo facoltativo oppure obbligatorio a seconda delle materie giuridiche in questione, per alleggerire la macchina della giustizia.
E’ risaputo, infatti, che in Italia le cause sono molto lunghe, e spesso le aule dei tribunali sono letteralmente intasate e non riescono a far fronte in modo opportuno a tutte le richieste che arrivano.
La mediazione per usucapione, quindi, ha l’obiettivo di trovare una conciliazione tra i soggetti coinvolti, in modo rapido, senza attendere i tempi lunghi della giustizia.
In genere si tratta di un procedimento obbligatorio per tutte le questioni di minore importanza, che si possono risolvere anche grazie all’intervento di un mediatore, ovvero un professionista in grado di fare dialogare le parti, per trovare accordi che possano soddisfare entrambi.
La mediazione obbligatoria riguarda le seguenti materie:
Nel paragrafo precedente abbiamo sottolineato che in alcuni casi è necessario cercare un accordo attraverso l’aiuto di un mediatore, prima di un processo civile, per determinate materie.
La mediazione per usucapione rientra tra i cosiddetti diritti reali, quindi è obbligatoria.
Va sottolineato che, comunque, esistono anche altri tipo di mediazione, ad esempio:
facoltativa: decisa dalle parti per evitare i costi elevati e le tempistiche molto lunghe di un processo
delegata: decisa dal giudice durante un processo, se lo ritiene opportuno, e se pensa che le parti possano trovare un accordo
Ad ogni modo per tutte le materie che abbiamo elencato nel precedente paragrafo, il procedimento con il mediatore rappresenta una condizione di procedibilità della domanda giudiziale, ovvero non è possibile proseguire con la causa senza prima avere fatto un tentativo di conciliazione.
Per usucapire un bene, abbiamo visto che l’interessato deve dimostrare in sede civile di avere avuto il possesso ininterrotto del bene, generalmente per 20 anni, e di non avere agito in modo violento e clandestino.
In altre parole deve dimostrare che il proprietario si è disinteressato del bene completamente, mentre egli ha sostenuto le spese necessarie come fosse il titolare.
Il primo passo da fare per fare valere il proprio diritto è la mediazione per usucapione, obbligatoria dal 2010, attraverso la quale è possibile trovare un accordo in grado di soddisfare le esigenze della parti coinvolte.
Soltanto se l’esito della trattativa risulta essere negativo, è possibile proseguire con un processo civile, considerando però che i costi sono più elevati e i tempi molto più lunghi.
Il tentativo di conciliazione, quindi, non è un semplice obbligo da rispettare ma una vera e propria opportunità per riuscire a fare valere un proprio diritto senza attendere i tempi della giustizia.
Le parti, inoltre, hanno la possibilità di confrontarsi, esponendo i loro interessi, e adottando soluzioni più “creative” rispetto a quelle possibili durante un processo vero e proprio.
Esiste, comunque, un altro vantaggio relativo alla mediazione per usucapione, ovvero la possibilità di non pagare l’imposta di registro per immobili di valore fino a 50 mila euro, fato che sono esenti.
Fonti normative
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