La legge italiana prevede che, se un soggetto non intraprende delle azioni per fare valere i propri diritti, questi con il tempo decadono, ovvero cadono in prescrizione.
Ciò avviene anche per quanto riguarda atti che hanno lo scopo di tutelare la proprietà di un bene. In pratica se per diverso tempo, almeno 20 anni, un soggetto non si interessa di un bene, e non si accorge che un altro lo sta usando come se fosse suo, viene in un certo senso “punito”.
Ad esempio se una casa risulta essere abbandonata e un individuo decide di prenderne il possesso, effettuando anche dei lavori di manutenzione, dopo un certo periodo può chiedere di ottenere la proprietà.
Quanto abbiamo appena descritto, in giurisprudenza viene definito con il termine usucapione, e la relativa procedura è relativamente semplice. E’ necessario dimostrare in tribunale di avere utilizzato l’immobile in questione per 20 anni.
Di seguito vedremo come deve agire un soggetto nel momento in cui intende usucapire un bene.
Usucapione: la procedura quando si può attivare?
L’usucapione è una modalità, prevista dalle norme italiane, di diventare proprietari di un immobile, anche senza il consenso del soggetto, che in base ai registri pubblici risulta essere l’effettivo titolare.
Il trasferimento avviene senza la sottoscrizione di contratti di vendita e senza il relativo rogito.
L’unica cosa da fare è dimostrare a un giudice di possedere tutti i requisiti previsti dalla legge.
In particolare si tratta di una possibilità concessa a chi ha posseduto l’immobile per almeno 20 anni in modo esclusivo, ininterrotto e pacifico. Ciò significa che nessuno deve avere contrastato tale scelta, nemmeno il proprietario. Va sottolineato che una semplice lettera di diffida blocca il decorrere degli anni utili.
Inoltre, non bisogna mai avere abbandonato l’immobile in questione per un periodo superiore a un anno.
Sebbene l’atto in se sia sempre compiuto in mala fede, dato che non viene rispettata la proprietà altrui, la legge legittima l’azione se vengono soddisfatti tutti i requisiti che abbiamo evidenziato.
E’ fondamentale non avere preso il possesso del bene in modo violento, utilizzando minacce o raggiri, oppure essere entrati in modo occulto.
In altre parole è irrilevante il fatto che il possesso sia avvenuto in mala fede, a patto che non sia stato il frutto di atteggiamenti violenti. In tal senso la legge intende punire il comportamento del proprietario, che non si è preso cura dei propri possedimenti.
Di fatto per adeguare la situazione la legge prevede un passaggio di proprietà del bene.
Non è consentito invece l’usucapione come conseguenza di un comportamento accondiscendente determinata da amicizia o conoscenza.
Usucapione procedura: le prove del possesso
Dopo avere visto in quali casi è possibile usucapire un bene, entriamo ora nel cuore del nostro articolo cercando di capire quali sono le fasi utili per ottenere l’usucapione, ovvero qual è la procedura da rispettare.
Innanzitutto quando si effettua la domanda in tribunale è necessario fornire delle prove concrete per dimostrare di avere tutti i requisiti di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente.
L’interessato deve dimostrare:
- di avere il possesso del bene, e di comportarsi come se fosse il vero proprietario. In tal senso avere effettuato dei lavori di manutenzione e ristrutturazione, ad esempio sistemando il giardino, piantando nuovi alberi, realizzando una recinzione, può essere utile per provare la situazione
- il possesso deve durare da almeno 20 anni. Bisogna considerare che, se si tratta di un bene ereditato da un parente che lo possedeva in precedenza, tale periodo è valido per il conteggio totale. Ad esempio se il defunto aveva usato il bene per 5 anni, ne bastano 15.
Per l’usucapione la procedura è quindi molto semplice, dato che inevitabilmente ci saranno delle prove oggettive da fornire, dopo il trascorrere di un periodo di tempo così lungo. Ad ogni modo prima di rivolgersi al tribunale è bene analizzare tutto il materiale a disposizione, magari con la consulenza di un avvocato competente, per capire se è il caso di contattare eventuali testimoni per sostenere il caso.
Usucapione procedura: come si avvia?
Abbiamo già ribadito che l’usucapione ha una procedura semplice, infatti dopo avere recuperato le prove utili, per avviare il tutto c’è bisogno di un atto di citazione che deve essere redatto da un avvocato e notificato alla controparte.
Se il proprietario risiede all’esterno è possibile ricorrere alle notifica internazionali, o alla notifica per persone irreperibili. Perciò si può procedere anche se il soggetto non è rintracciabile.
La domanda, comunque, viene trascritta nei pubblici registri immobiliari, così se il bene è stato venduto nel frattempo, è possibile fare valere il diritto anche nei confronti di quest’ultimo.
Per decretare se il bene può essere usucapito si deve comunque svolgere una causa in tribunale, che prevede una fase iniziale di mediazione, nella quale solitamente le parti riescono ad accordarsi senza la necessità di proseguire con il processo civile.
In tal caso l’accordo deve essere trascritto da un notaio, e devono essere effettuati vari accertamenti in materia urbanistica e catastale.
Quanto dura la procedura per ottenere l’usucapione?
Solitamente le parti cercando di trovare un accordo in mediazione per evitare di impegnarsi in una causa civile, che spesso è molto lunga e costosa. In media solo per il primo grado di giudizio sono necessari 3 anni, considerando che se è necessario chiamare alcuni testimoni i tempi si allungano notevolmente a causa di eventuali problemi di notifiche.
Non ci dobbiamo dimenticare poi, che è possibile ricorrere in Appello e in Cassazione, allungando notevolmente le tempistiche.
Il costo cambia a seconda del valore dell’immobile in questione. La tassa per avviare la procedura di usucapione, ovvero il contributo unificato, viene calcolato in base a diversi scaglioni inerenti al valore del bene.
Ma non è tutto. Dopo la sentenza si deve pagare l’imposta di registro, spesso molto salata, oltre alle imposte ipotecarie e catastali.
Prima di procedere, ad ogni modo, è bene verificare se ci sono buone probabilità di riuscire a vincere la causa. Come abbiamo sottolineato, avere delle buone prove a sostegno è un ottimo punto di partenza.
