Usucapione terreno: cosa significa?
Il legislatore per evitare che nel nostro Paese ci siano troppi terreni incolti e abbandonati, ha previsto una particolare situazione giuridica, attraverso la quale chi si prende cura di un immobile può acquisirne il diritto di proprietà dopo alcuni anni, generalmente 20. Ma, tale opportunità non scatta in automatico, è necessario che si verifichino alcuni specifici presupposti, come vedremo a breve.
Si tratta di una situazione frequente, soprattutto, per quanto riguarda i beni di connazionali che si trasferiscono all’estero, e per anni di disinteressano ad essi completamente. Magari può accadere che gli eredi si dimentichino della proprietà che hanno ereditato, o che semplicemente non abbiano il tempo e la voglia di occuparsene.
Quindi, il soggetto che intende fare richiesta per l’usucapione di un terreno, deve averne ottenuto il possesso, senza l’uso della violenza e della forza, ma utilizzando un bene altrui, alla luce del sole, senza che nessuno si opponesse.
Il possesso continuato per un certo periodo, perciò, fa scattare un diritto reale di godimento, che deve però essere accertato da un Tribunale.
Le tempistiche necessarie sono le seguenti:
- immobili: 20 anni
- beni mobili, iscritti al Pubblico Registro, come ad esempio le automobili: 10 anni
- terreni in comuni montani o con reddito dominicale inferiore a 180 €: 15 anni
Quest’ultimo caso è previsto dall’art. 1159 bis del Codice Civile, che afferma quanto segue:
La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni
Per la classificazione di un bene in tale categoria, comunque viene valutato anche il suo reddito dominicale, ovvero l’entrata netta che deriva dal terreno, come risulta dal catasto. Si tratta di un guadagno derivante dalla sola proprietà e non dall’esercizio di una attività agricola.
Ad ogni modo l’usucapione di un terreno può essere di due tipi:
- ordinaria: se il soggetto interessato ha avuto possesso del bene per il periodo previsto dalla legge
- abbreviata: se un soggetto ha acquistato in buona fede un bene da un individuo che fingeva di esserne il proprietario.
In questo caso se si tratta di immobili è necessario il possesso per 10 anni, e per i terreni agricoli 5.
E’ importante sottolineare che non è possibile l’usucapione di un terreno demaniale, cioè appartenente allo Stato o a enti pubblici.
Quali sono i requisiti per l’usucapione di un terreno?
Per potere procedere con la richiesta per l’usucapione di un terreno un soggetto non deve dimostrare soltanto di averlo posseduto per il termine temporale previsto dalla legge, ma deve fornire anche altre prove.
In particolare è fondamentale dimostrare che tutto sia avvenuto in modo pacifico, quindi senza l’uso della violenza. In parte il comportamento potrebbe essere considerato scorretto, dato che viene utilzzato un bene altrui, in malafede, ma se nessuno si oppone è possibile vantare delle pretese dopo alcuni anni. Ovviamente, tutto deve essere fatto alla luce del sole e non clandestinamente.
Possiamo, quindi, elencare i seguenti requisiti:
- avere agito senza violenza
- avere agito senza clandestinità
- avere agito come un proprietario
Ad esempio, l’interessato deve dimostrare di avere pagato le tasse, di avere sostenuto le spese di manutenzione, ecc.
Il legittimo proprietario, ad ogni modo, può interrompere il termine utile per l’usucapione di un terreno, notificando un atto giudiziario al soggetto, dichiarando la volontà di riprendersi il bene.
Da quanto abbiamo affermato, perciò, risulta evidente che non è sufficiente avere coltivato un terreno per diversi anni per vantare dei diritti su di esso, in particolare se il proprietario è presente.
Esiste, però, un ulteriore limite, dato dalla destinazione d’uso del bene. L’usucapione di un terreno, dopo 15 anni, è possibile soltanto se questo è iscritto nel catasto rustico. In caso contrario sarà necessario attendere 20 anni.
Come si effettua la richiesta?
L’interessato può effettuare la richiesta per l’usucapione di un terreno presso il Tribunale competente nel territorio. Per fare ciò deve fornire tutta la documentazione necessaria per dimostrare di avere avuto il possesso per almeno 15 anni, senza utilizzare la violenza e in modo non clandestino.
Per fare ciò egli può ricorrere ad alcuni testimoni o fornire ad esempio le ricevute per il pagamento di tasse o di spese per la manutenzione.
La richiesta viene poi affissa per 90 giorni all’albo del comune e del tribunale, e l’istanza viene notificata a chi risulta essere il vero proprietario.
Se nessuno si oppone, e i requisiti vengono considerati validi, il giudice emana un provvedimento con lo scopo di riconoscere il diritto di proprietà al possessore.
Se entro i successivi 30 giorni nessuno dichiara di volere impugnare la sentenza, questa diviene effettiva e non sarà più possibile contestarla.
Ciò significa che il soggetto che per anni si è preso cura del bene, pagando le tasse, e occupandosi delle spese necessarie per la sua manutenzione, di diritto ne diventa l’effettivo proprietario e nessuno può vantare altri diritti su di esso in futuro.
Il proprietario può opporsi?
Se dopo avere ricevuto la notifica dell’atto giudiziario, il proprietario decide di fare valere il proprio diritto sul bene, si avvia una causa civile con un contraddittorio tra le parti.
In realtà il primo step è la mediazione obbligatoria, cioè un tentativo di conciliazione fatto tramite un mediatore, con l’obiettivo di trovare delle soluzioni in modo alternativo rispetto al processo ordinario. Se l’esito è positivo, il verbale dovrà poi essere autenticato da un notaio.
Come sottolineato nel seguente paragrafo, è possibile procedere anche se la controparte non si presenta, o non è raggiungibile, ma è necessario comunque fornire le prove necessarie per dimostrare di possedere tutti i requisiti previsti dalla legge.
Per procedere, però, è indispensabile che il possesso sia stato continuo, quindi eventuali interruzioni, come ad esempio la notifica di un atto di citazione in giudizio inviati da chi ne ha la proprietà interrompe il calcolo del tempo utile.
L’obiettivo, infatti, è quello di evitare la presenza di terreni incolti e abbandonati, ma se il soggetti titolare di un diritto di proprietà decide di rivendicare il suo bene, significa che ha un interesse nel curare il terreno stesso.
