Cos’è la servitù di passaggio?
E' un diritto reale limitato o di diritto su cosa altrui. Si tratta di un tipo di servitù prediale caratterizzato da un peso che un proprietario deve sopportare per consentire il passaggio al vicino.
Da quanto possiamo intuire, quindi, tale situazione si concretizza per la presenza di due fondi:
- servente: che deve sopportare la limitazione imposta dalla servitù
- dominante, che beneficia della servitù
In pratica il fondo servente deve consentire il transito al proprietario del fondo dominante. Ovvero, una persona ottiene il diritto di transitare attraverso il terreno altrui, per questo motivo viene definita anche come diritto di godimento del bene altrui.
Caratteristiche e limiti
Per capire in modo dettagliato quando si può verificare la situazione descritta nel paragrafo precedente, analizziamo le caratteristiche di una servitù prediale:
- deve essere effettivamente utile
- i due fondi coinvolti devono appartenere a soggetti diversi
- i due fondi devono essere vicini.
Ci deve sempre essere un vantaggio o una utilità nell’utilizzare un passaggio su terreno di altri. Tuttavia il beneficio non è del singolo proprietario ma della proprietà stessa.
Ciò significa che, si può verificare soltanto se l’immobile in questione è oggettivamente intercluso e non per un mero capriccio di un soggetto che preferisce passare per il fondo altrui, invece di utilizzare una strada già esistente.
In altre parole la servitù deve avvantaggiare il bene in questione, e non può essere scissa da esso, quindi il fondo dominante deve essere sempre ceduto assieme alla via di passaggio.
Da quanto abbiamo detto fino ad ora risulta evidente che ci sono dei limiti al diritto di proprietà dato che non è possibile impedire l’accesso al vicino, o rendere difficile il transito.
In modo particolare non è possibile:
- chiudere la via d’accesso con un cancello, con alberi o depositando del materiale, per ostacolare il transito
- installare dispositivi elettronici quali telecamere o allarmi
E’ la legge stessa a vietare gli aggravamenti del diritto, come possiamo leggere nell’art. 1067 del codice civile:
Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo
L’obbligo di rispettare la posizione altrui, comunque, esiste a capo di entrambi i soggetti coinvolti, dato che non è possibile nemmeno gravare la situazione del fondo servente.
In caso di violazione degli obblighi, la parte lesa può chiedere al giudice il ripristino dello stato dei luoghi, ed eventualmente un risarcimento danni.
Limitare la servitù di passaggio, comunque, può costituire anche un reato in determinate circostanze. Perciò noi consigliamo di chiedere una consulenza legale prima di agire in modo sconsiderato, cercando di farsi giustizia da soli. In molti casi, infatti, ostacolare il transito al vicino può causare diversi problemi.
Servitù di passaggio coattiva
Si possono intuire in modo più approfondito i limiti al diritto di proprietà, se si parla di servitù coattiva.
Come abbiamo visto, secondo la legge, un proprietario di un fondo circondato da possedimenti altrui, deve necessariamente avere una via d’uscita e di accesso.
Il passaggio deve essere stabilito optando per la via più breve in modo tale da causare meno danni ad altri, cioè creando il minore pregiudizio possibile al fondo servente.
Il proprietario di un fondo servente non può opporsi alla servitù di passaggio, dato che può essere imposta da un tribunale con apposita sentenza, in certi casi riconoscendo una indennità per il danno subito, come sottolinea l’art. 1053 del codice civile:
Nei casi previsti dai due articoli precedenti è dovuta un'indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.
Qualora, per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve prima d'imprendere le opere o di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell'articolo 1038.
In particolari casi, è possibile imporre il transito anche se è già presente un accesso alla via pubblica, ma non adatto o non sufficiente a soddisfare le esigenze. Ciò può avvenire soltanto se si tratta di tutelare esigenze dell’agricoltura o dell’industria, quindi per proteggere la produzione e per ragioni di carattere economico.
Usucapione servitù di passaggio
Per concludere è bene ricordare che, viene riconosciuta dalla legge anche la cosiddetta usucapione della servitù di passaggio, ma di cosa si tratta?
Usucapire un bene significa acquisirne la proprietà senza effettuare un acquisto, ma per avere maturato alcuni diritti, dovuti dall’uso incontrastato per anni.
Ovviamente è possibile procedere in tal senso soltanto se ci sono delle prove oggettive, ovvero se il transito è dimostrabile dalla presenza di specifiche opere nel fondo.
L’art. 1061 cc, infatti, afferma che:
Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
Ciò significa che il transito deve essere visibile a chiunque, grazie a strade, tracciati o percorsi.
Se si soddisfa tale requisito è possibile fare domanda per l’usucapione, dopo 20 anni di utilizzo ininterrotto, pacifico e pubblico.
Va sottolineato, però, che una semplice lettera di diffida del legittimo proprietario può interrompere il decorrere del tempo.
Per ottenere tale diritto, infatti, è necessario che il titolare del bene si disinteressi della situazione e non faccia nulla per impedirla.
Il transito, quindi, deve essere fatto in modo abituale e senza scatenare contrasti con i vicini, per essere valido ai fini dell’usucapione.
