In giurisprudenza, accanto alla proprietà esistono altri diritti reali, come l’usufrutto, la servitù, il diritto d’uso e di abitazione. Tra questi è prevista anche la cosiddetta enfiteusi, ovvero il potere concesso a un determinato soggetto di godere di un fondo dei relativi frutti, pagando un canone al proprietario.
Per fare ciò sono previsti precisi obblighi da rispettare, come quello di migliorare l’immobile stesso. Vediamo, quindi, di chiarire il concetto nelle righe seguenti, analizzando le varie caratteristiche e le norme di riferimento.
Cos’è l’enfiteusi?
L’enfiteusi concede al titolare del diritto ampi poteri, molto simili a quelli di un proprietario di un bene. In effetti il soggetto si può comportare come se il fondo in questione fosse di sua proprietà. Si tratta però di un diritto che può estinguersi per prescrizione, mentre la proprietà è imprescrittibile.
L’art. 959 del codice civile afferma che:
L'enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali.
Il diritto dell'enfiteuta si estende alle accessioni
In sostanza chi concede il bene, conferisce a un altro soggetto, definito enfiteuta, il godimento e l’utilizzo dello stesso a patto che vengano rispettati i seguenti obblighi:
- pagamento di un canone periodico, che può essere una somma di denaro oppure un quantità fissa di prodotti naturali
- miglioramento del fondo
Va inoltre precisato che il titolare del diritto non può rifiutarsi di pagare il canone previsto nel caso in cui il fondo diventi sterile o nell’eventualità che i frutti vadano persi o distrutti.
L’obbligo di migliorare l’immobile in questione, invece, rappresenta il vero obiettivo, ovvero l’essenza stessa di tale strumento giuridico. Il legislatore, introducendo tale norma nel 1942, mirava a frenare l’abbandono dei terreni agricoli, incentivando il loro sfruttamento e produttività.
Ma cosa significa esattamente migliorare un fondo?
L’enfiteuta deve provvedere a realizzare delle opere o a mettere in atto comportamenti con lo scopo di:
- aumentare il valore del terreno
- aumentare la produttività
Tale caratteristica distingue la casistica in oggetto da altri rapporti come ad esempio il contratto di locazione.
Come funziona l’enfiteusi?
Questo particolare diritto reale di godimento presenta delle caratteristiche peculiari. L’art. 958 c.c. descrive quale deve essere la durata, ovvero:
L'enfiteusi può essere perpetua o a tempo.
L'enfiteusi temporanea non può essere costituita per una durata inferiore ai venti anni
In sostanza ci può essere una enfiteusi:
- perpetua, ovvero a tempo indeterminato
- o a tempo determinato. In questo caso non può durare meno di 20 anni, dato che il titolare del diritto deve avere il tempo necessario per portare a termine i miglioramenti
E’ possibile diventare enfiteuti in modi diversi, precisamente:
- tramite un contratto, che deve essere necessariamente in forma scritta e trascritto nei registri immobiliari
- tramite un testamento
- tramite l’usucapione quando si ha il possesso continuato del bene per almeno 20 anni. Ad esempio chi per molto tempo ha pagato il canone al proprietario e ha portato dei miglioramenti al fondo, anche senza degli accordi scritti
Il diritto, invece, si estingue quando si verificano le seguenti situazioni:
- decorre il tempo prestabilito, come minimo 20 anni, come abbiamo precisato sopra
- prescrizione, se il titolare non sfrutta il diritto per 20 anni
- rinuncia esplicita
- confusione, ovvero quando il titolare diventa proprietario del bene
- affrancazione o devoluzione, come vedremo a breve
- perimento del fondo
Se si verifica un perimento parziale il titolare può optare per le seguenti azioni:
- rinuncia del diritto di enfiteusi, ottenendo il rimborso inerenti ai miglioramenti effettuati fino a tale momento
- riduzione del canone
Ad ogni modo, alla fine del periodo concordato, il soggetto deve sempre ottenere il rimborso per i miglioramenti apportati, o meglio deve ricevere la somma pari all’aumento di valore del fondo, ottenuto grazie ai suoi interventi.
Nel caso in cui venisse attivata una causa civile per accertare effettivamente l’aumento del valore dello stesso, l’enfiteuta può trattenere il fondo finchè non riceve la cifra che gli spetta.
L’affrancazione e la devoluzione
Il titolare di enfiteusi per legge ha diritto all’affrancazione, cioè può diventare proprietario del terreno pagando una cifra pari a 15 volte il valore del canone annuo.
L’art. 9 della legge 1138/1970 sottolinea infatti che:
L'affrancazione del fondo si opera in ogni caso, anche quando si tratti di enfiteusi urbane o edificatorie, mediante il pagamento di una somma pari a 15 volte l'ammontare del canone
In tal caso non è necessario il consenso del concedente, dato che non può opporsi a un diritto potestativo. Quindi il soggetto può rivolgersi al tribunale per fare valere il proprio diritto alla titolarità del terreno.
D’altro canto, il proprietario può fare valere un altro diritto potestativo, ovvero la devoluzione. In sostanza egli può chiedere al tribunale la liberazione del fondo, per potere nuovamente godere a pieno di esso.
E’ possibile agire in tal senso se l’enfiteuta:
- non rispetta l’obbligo di migliorare il fondo
- deteriora il bene
- non paga regolarmente il canone, o meglio è in ritardo di due annualità
In merito a questo ultimo aspetto va precisato che, se il pagamento avviene prima di una sentenza anche di primo grado, non è più possibile esercitare la devoluzione.
Inoltre, la controparte può sempre pagare una somma pari a 15 volte il canone annuo per ottenere l’affrancazione.
