Cosa significa usucapione abbreviata?
L’usucapione abbreviata è uno strumento previsto dal diritto italiano per premiare in un certo senso, chi per anni si è occupato di un immobile, anche se l’effettiva proprietà è di un altro soggetto.
Si tratta di un acquisto a titolo originario, in quanto non è collegato al precedente, che si estingue in automatico.
In genere, per quanto riguarda l’istituto ordinario, sono necessari 20 anni o 15 se si tratta di terreni agricoli, per perfezionare i requisiti necessari e diventare proprietari dell’immobile. In alcuni, casi però, le tempistiche sono più brevi se il soggetto è stato in qualche modi ingannato.
Ci sono quindi due requisiti fondamentali per potere richiedere l’usucapione abbreviata, ovvero il possesso e la durata.
Innanzitutto l’interessato deve avere posseduto la cosa in oggetto, e deve avere esercitato su di essa le azioni tipiche di un proprietario, come la manutenzione, la cura, il pagamento delle tasse, ecc.
Tale situazione deve essersi verificata per un certo periodo di tempo, in modo continuo, senza interruzioni. Quindi dopo avere depositato un atto di compravendita, seppur nullo, il soggetto deve avere avuto l’effettivo possesso del bene per almeno 10 anni, o 5 in caso di terreni agricoli.
Inoltre, tutto ciò non deve avvenire con violenza o clandestinamente, ma deve essere fatto alla luce del sole, senza che altri si oppongano.
Una eventuale interruzione potrebbe verificarsi a causa di:
- un evento naturale: privazione del fondo per almeno un anno
- un evento civile: domanda giudiziale per il riconoscimento del diritto di proprietà altrui
Ad ogni modo per l’usucapione abbreviata sono necessari anche altri requisiti come la presenza di un titolo idoneo ad attuare il trasferimento di proprietà, seppur viziato, e la buona fede del possessore, come analizzeremo a breve.
Usucapione abbreviata di immobili o terreni agricoli
Quando si parla di usucapione abbreviata, il riferimento normativo è dato dall’art 1159 del codice civile, che afferma:
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.
Da quanto possiamo leggere, quindi, è necessario il possesso per almeno 10 anni di un bene immobile, invece di 20 come previsto per lo strumento giuridico ordinario.
Perchè si verifichi tale ipotesi, comunque, sono indispensabili altri requisiti oltre al possesso continuato per un determinato periodo di tempo.
In particolare l’immobile deve essere stato acquistato in buona fede da un soggetto che non ne aveva i diritti di proprietà, e deve esserci comunque un titolo idoneo al trasferimento.
In altre parole chi ha il possesso della cosa deve avere un titolo in grado di dimostrare la compravendita avvenuta, anche se non valida a causa dei vizi presenti. Il trasferimento deve essere stato depositato presso i pubblici registri immobiliari.
Perciò chi è stato ingannato, può diventare il proprietario di un immobile dopo 10 anni se:
- ha posseduto il bene in modo continuato
- possiede un titolo idoneo, registrato correttamente
- ha agito in buona fede, credendo di acquistare effettivamente il bene in questione
In riferimento ai terreni agricoli, invece, fa un distinzione tra:
- fondi rustici situati in comuni montani
- fondi rustici situati in comuni non montani
L’art. 1159 bis del codice civile, sottolinea che:
La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
In questo caso, quindi, se si tratta di un fondo rustico in comuni montani, o con un reddito basso come fissato dalla legge, l’usucapione breve ci può essere dopo 5 anni, invece dei 15 previsti nell’ipotesi ordinaria.
Usucapione abbreviata: il titolo idoneo
Come abbiamo già anticipato nei paragrafi precedenti uno dei requisiti per potere chiedere l’usucapione abbreviata è la presenza di un titolo idoneo, o meglio astrattamente idoneo, in quanto sottoscritto da un soggetto che si fingeva essere il proprietario di un immobile.
In altre parole il documento ha tutte le caratteristiche per essere valido, quindi idoneo a trasferire la proprietà di un bene, ma in pratica è nulla in quanto il venditore non aveva il potere per farlo. Bisogna precisare comunque che è possibile fare tale richiesta solo se l’unico vizio è quello che abbiamo appena descritto. In presenza di altre ipotesi di nullità non è possibile vantare alcun diritto sul bene in questione.
Il titolo può essere un atto tra privati, come un contratto, ma anche un provvedimento giudiziario. Ad esempio chi acquista all’asta un bene espropriato, ma dopo 10 anni si capisce che il trasferimento era viziato, dato che l’espropriato non era il reale proprietario.
Inoltre, l’atto deve essere stato regolarmente trascritto, da un notaio, nei registri pubblici immobiliari. E’ possibile verificare tale aspetto attraverso una visura ipocatastale.
Usucapione abbreviata: la buona fede
Un contratto non valido in quanto il venditore si fingeva proprietario di un bene altrui, può consentire all’acquirente l’usucapione abbreviata soltanto se quest’ultimo ha agito in buona fede.
In altre parole il soggetto interessato deve ignorare di ledere un diritto altrui, come precisato dall’art. 1147 del codice civile:
È possessore di buona fede chi possiede ignorando di ledere l'altrui diritto La buona fede non giova se l'ignoranza dipende da colpa grave.
La buona fede è presunta e basta che vi sia stata al tempo dell'acquisto.
A tal proposito non è sufficiente una generica ignoranza, ma il tutto deve essere fondato in un titolo astrattamente idoneo, in grado di giustificare il possesso del bene.
