Usucapione casa dei genitori: cosa dice la legge?
L'usucapione della casa dei genitori in favore dei figli, senza dubbio potrebbe essere vantaggiosa, visto che non sarebbe necessario sostenere le spese previste in caso di donazione, ma la legge non lo permette, quasi mai.
In un periodo di grave crisi economica come quello che stiamo vivendo, spesso i genitori hanno il desiderio di aiutare i figli, dato che in molti casi questi ultimi non hanno un lavoro sicuro, a tempo indeterminato, e quindi incontrano molte difficoltà per ottenere mutui e finanziamenti per acquistare una casa e formare una famiglia in modo indipendente.
Lo diciamo subito, consentire al figlio di vivere indisturbato in casa del padre e della madre, per oltre 20 anni, non fa maturare alcun diritto. Anzi l'immobile sarà comunque considerato parte dell'
eredità e dovrà essere diviso tra gli altri
legittimari, in base alle singole
quote ereditarie.
L'usucapione della casa dei genitori non è possibile, anzi non è previsto se tra i soggetti c'è un tacito accordo, quindi anche in caso di amicizia, o di parentela di altro tipo. Come abbiamo sottolineato nel paragrafo precedente, infatti, uno dei requisiti per fare scattare tale strumento giuridico dopo 10 o 20 anni è proprio l'indifferenza del proprietario nei confronti del bene, e non il consenso perché esso venga trasferito ad altri.
Tale concetto è stato ribadito di recente con una sentenza del Tribunale di Roma che non ha concesso il trasferimento di proprietà per usucapione della casa dei genitori al figlio che aveva fatto la richiesta.
Ovviamente lo stesso discorso è valido per l'ipotesi inversa, ovvero quando il padre intende fare valere tale diritto nei confronti della casa del figlio. Ad esempio nel caso in cui una suocera decida di diventare la proprietaria di una casa del genero.
Usucapione casa dei genitori: quando è possibile?
Nel paragrafo precedente abbiamo visto che l'usucapione della casa dei genitori non è consentita dalla legge, dato che si tratta di accordi o di tolleranza dettata da un rapporto di parentela, ma lo stesso discorso di può fare con amici o conoscenti.
Tuttavia, ci sono alcune eccezioni, ovvero dei casi particolari, molto difficili da dimostrare in tribunale, in cui potrebbe essere possibile.
Ad esempio se un figlio prende le chiavi di una casa dei genitori e si stabilisce nell'immobile senza chiedere il permesso, comportandosi come se fosse il proprietario, quindi effettuando dei lavori per modificare la disposizione delle stanze, potrebbe intestarsi la casa dopo 20 anni. Ovviamente i genitori in tal caso dovrebbero tollerare la situazione, ovvero essere totalmente indifferenti ai fatti.
Trasferimento di proprietà tra genitori e figli
Dopo avere visto quanto sia difficile, se non impossibile l'usucapione della casa dei genitori, vediamo ora come funziona la donazione, il metodo più utilizzato per trasferire la proprietà di un bene.
A volte, infatti, un padre potrebbe avere il desiderio di aiutare il figlio a costruirsi una vita indipendente, visto che i mutui sono difficili da ottenere senza un lavoro stabile, oggi quasi una chimera.
In alcune situazioni l'obiettivo potrebbe essere anche quello di anticipare la divisione dei beni, per evitare litigi in futuro, all'apertura della successione.
La donazione diretta, cioè inerenti a beni già in possesso, deve essere fatta presso un notaio in presenza di due testimoni.
Ci sono alcuni adempimenti fiscali obbligatori, cioè:
- l'imposta delle donazioni, del 4%, solo se il valore supera 1 milione di euro
- l'imposta ipotecaria, del 2% del valore catastale
- l'imposta catastale pari all'1% del valore catastale
- imposta di registro, pari a 200 euro, se il valore supera 1 milione di euro.
I requisiti per fare valere il diritto
In giurisprudenza si parla di usucapione quando un soggetto può diventare proprietario di un immobile a titolo originario, ovvero senza l'obbligo di effettuare un atto di trasferimento, cioè un acquisto a titolo derivato.
Si tratta di una possibilità concessa a chi utilizzata un determinato bene per molti anni, almeno 20, senza che nessuno si opponga, senza utilizzare la violenza e alla luce del sole.
In altre parole chi decide di prendersi cura di un immobile, come se fosse suo, ad esempio sostenendo dei costi per la manutenzione o pagando le tasse, dopo un certo periodo può vantare dei diritti sul bene stesso.
Ovviamente perché ciò avvenga è necessario che nessuno ostacoli il soggetto, quindi anche il legittimo proprietario deve disinteressarsi del bene.
Un individuo che decide di utilizzare e prendersi cura di un bene immobile o mobile, come se fosse suo, senza nascondersi, e non subisce alcuna azione legale da parte del titolare legittimo, può fare la richiesta al giudice per ottenere l’effettiva proprietà dell’oggetto in questione.
La legge impone di attendere un periodo di tempo relativamente lungo, proprio per dare modo al titolare di accorgersi della situazione e di agire per recuperare i suoi diritti. Risulta ovvio che, se in 20 anni nessuno si fa vivo, significa che il disinteresse è palese.
Lo scopo di tale strumento giuridico è proprio quello di regolarizzare alcune situazioni, evitando che ci siano terreni o case totalmente abbandonate, quando è evidente l'interesse di altri per la cura e la gestione di tali beni.
In particolare le norme prevedono la necessità che trascorra un periodo di tempo diverso in base alla natura stessa del bene in oggetto, ad esempio:
- 20 anni per beni mobili o immobili il cui possesso è avvenuto in malafede, ma senza violenza e comunque alla luce del sole, e nessuno si è opposto
- 10 anni se un individuo ha concluso una compravendita con un soggetto diverso dal proprietario, e quindi è stato ingannato (usucapione abbreviata)
- 10 anni per automobili, e veicoli iscritti nei pubblici registri
Nei termini prefissati non ci devono essere interruzioni superiori a un anno del possesso, in caso contrario il conteggio riparte nuovamente.
Uno degli aspetti fondamentali riguarda il fatto che non ci devono essere accordi tra i due soggetti, nel senso che non ci devono essere rapporti di amicizia o parentela tali, da consentire l'uso indisturbato per molto tempo.
Fonti normative
- Art. 1158 c.c.
- Art. 1159 c.c.
