Diritti reali di godimento

Prima iniziare ad analizzare a fondo l’argomento è utile soffermarsi un attimo, facendo una premessa. Abbiamo detto che l’usufrutto è un diritto reale di godimento, ma cosa significa?

Si tratta della possibilità di utilizzare, a tutti gli effetti un bene di proprietà altrui, ma con delle limitazioni. Possono essere perpetui o a tempo determinato.

La giurisprudenza italiana distingue i seguenti diritti reali di godimento:

• la superficie: edificare e mantenere una costruzione in un terreno di proprietà di altri
• l’enfiteusi: una situazione ormai desueta e probabilmente in via di estinzione, che prevede la possibilità di godere dei frutti derivanti da terreni incolti e abbandonati dal proprietario. Ad esempio un soggetto può curare le coltivazioni, tenendo per sé il raccolto.
• l’usufrutto: godere dell’utilità di un bene altrui
• l’uso: servirsi di una proprietà altrui, con limitazioni e caratteristiche diverse rispetto all’usufrutto
• l’abitazione: godere di una casa per fare fronte ai propri bisogni 
• le servitù prediali: un peso o una limitazione su un fondo, detto servente, per garantire l’utilità a un altro detto dominante

Cos’è il diritto di usufrutto?

Si tratta di un diritto reale di godimento, disciplinato dall’art. 981 del codice civile, nel quale possiamo leggere che:

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Nuda proprietà: cos’è e come funziona?

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo

Quindi, il diritto di usufrutto è la possibilità di godere di un bene altrui, ricavandone anche dei benefici, ma senza modificare la destinazione economica dello stesso.

In una situazione di questo tipo, si vengono a creare due diversi soggetti:

• l’usufruttuario: cioè il titolare del diritto di godimento
• nudo proprietario: colui che ha ceduto l’utilizzo dell’immobile e i relativi frutti, pur mantenendo la proprietà “nuda” del bene.

Facciamo un esempio per chiarire il concetto. Un individuo che ottiene l’usufrutto di una abitazione, può decidere di vivere nella casa, o può affittarla per avere un profitto, in ogni caso non può trasformarla in un negozio per aprire un’attività commerciale.

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Diritto di superficie: cos’è e come funziona?

E’ una pratica molto diffusa, già presente all’epoca del diritto romano, quindi è molto importante capirne il funzionamento, le norme da rispettare e i limiti.

Uno degli aspetti più significativi riguarda la durata di tale diritto, che può essere concordata tra le parti coinvolte, o comunque non può durare oltre la morte del titolare. Quindi, se non viene pattuita una scadenza, la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

Ma, se il soggetto muore prima della scadenza, il diritto si esaurisce e non viene trasmesso agli eredi. Nel caso in cui l’usufrutto riguardi più persone e una di esse dovesse morire, il diritto passa totalmente all’altro.

L’oggetto in questione può essere qualsiasi tipo di bene, sia mobile che immobile, quindi anche crediti e aziende. Nella maggior parte di casi, però, si tratta di beni non consumabili, visto che il tutto deve essere restituito al proprietario dopo la scadenza.
Se si tratta di beni consumabili si parla, infatti, di quasi-usufrutto, e sarà necessario garantire lo stesso valore ricevuto, al momento della restituzione.

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Enfiteusi: cos’è e come funziona?

Come si costituisce?

Per quanto riguarda le modalità di costituzione del diritto di usufrutto, l’art 978 del codice civile, ci chiarisce che:

L'usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione

Quindi esso può essere stabilito attraverso:

• la legge, perciò si parla di usufrutto legale
• il contratto: per espressa volontà di un individuo
• il testamento
• l'usucapione

In alcuni casi può accadere anche che il proprietario trattenga per sé il diritto di usufrutto, vendendo la nuda proprietà ad altri. Ad esempio se un soggetto intende vivere in un appartamento fino alla morte. 

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Usufrutto: può essere cancellato?

L’usufrutto legale o della casa dei genitori è un tema molto discusso nel nostro Paese, che ha visto svariati interventi legislativi nel corso degli anni, e ha influenzato notevolmente le dinamiche familiari.

In particolare i beni che appartengono a un figlio non maggiorenne, sono ad usufrutto legale del padre e della madre. Nel caso in cui l'usufrutto venga costituito dai genitori a favore dei figli, in modo che i figli possano continuare ad abitare nella casa dei genitori dopo la morte di questi ultimi, l'usufrutto viene costituito per un periodo di tempo determinato, dopo i quali il bene torna alla piena proprietà dei figli.

A tale proposito si esprime l’art.324 del codice civile:

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Proprietà: significato, caratteristiche e limiti

I genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno in comune l'usufrutto dei beni del figlio, fino alla maggiore età o all'emancipazione.
I frutti percepiti sono destinati al mantenimento della famiglia e all'istruzione ed educazione dei figli

Inoltre, l'usufrutto può essere costituito in modo congiuntivo, ovvero congiuntamente al 50% a due (o più) persone, ad esempio un genitore e un figlio. In questo caso se uno dei due muore, la sua quota di usufrutto si consoliderà a favore del nudo proprietario, che diventerà, per quella quota, pieno proprietario.

Non ci può essere il diritto di usufrutto legale per quanto riguarda:

• tutto ciò che è stato acquistato dal figlio grazie ai guadagni del proprio lavoro
• tutto ciò che è stato donato
• la pensione di reversibilità
• beni derivanti da eredità

Diritti e obblighi 

Come in ogni tipologie di contratto o accordo tra le parti, sussistono svariati diritti e doveri da assolvere, per validare quanto sottoscritto.

L’usufruttuario ha il diritto di godere del possesso e dei frutti sia civili che naturali derivanti da un determinato bene. In particolare può:

• cedere il diritto a terzi, se non è espressamente vietato nell’atto costitutivo
• affittare l’immobile
• concedere l’ipoteca
• ricevere una indennità in merito alle migliorie apportate

Gli obblighi, invece, sono:

• restituire l’immobile alla scadenza prefissata
• prendersi cura di quanto ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia
• effettuare la manutenzione ordinaria, quindi sostenere le spese necessarie
• pagare le imposte.

L’estinzione

Il diritto di usufrutto termina, quindi si estingue, alla scadenza pattuita, o nel momento in cui muore l’usufruttuario, nel caso di usufrutto vitalizio. In questo caso, il bene torna alla piena proprietà del nudo proprietario.

Ma, ci possono essere altre motivazioni, come stabilito dall’art. 1114 del codice civile:

Oltre quanto è stabilito dall'articolo 979, l'usufrutto si estingue:
1) per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
2) per la riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
3) per il totale perimento della cosa su cui è costituito

Inoltre, la cessazione può avvenire per abuso, ad esempio se vengono deteriorati i beni in oggetto, per mancanza di manutenzione, o se non vengono utilizzati con la diligenza del buon padre di famiglia. Ciò può succedere sia in caso di deterioramento totale, che parziale, in base a quanto stabilito nell’atto costitutivo.