La nuda proprietà di un immobile corrisponde al suo valore, al netto dell’usufrutto, cioè del diritto altrui ad utilizzare il bene per un certo periodo di tempo, solitamente per tutta la vita di un soggetto. Il proprietario rimane tale, ma perde la possibilità di utilizzare l’immobile.
La nuda proprietà rappresenta una forma di proprietà immobiliare in cui il nudo proprietario detiene il diritto di godere del bene senza possederne la piena proprietà. Questo diritto può essere alienato tramite contratto, come ad esempio una vendita in nuda proprietà. Tuttavia, l'alienazione può comportare implicazioni fiscali dovute al valore dell'immobile e alla destinazione economica del bene, influenzando i frutti del bene e le imposte e tributi correlati.
Negli ultimi anni sembra essere tornato di moda un concetto giuridico in realtà molto antico, riguardante i diritti reali, cioè quelli che permettono a un determinato soggetto di godere di un bene specifico.
In altre parole si tratta di diritti soggettivi su beni fisici, suddivisi in diverse categorie dalla giurisprudenza italiana:
Come possiamo notare, ad esclusione della prima tipologia, tutti gli altri diritti si riferiscono all’utilizzo di beni immobili, che appartengono a un altro soggetto. Il proprietario si spoglia di parte dei propri privilegi, mantenendo quella che viene definita “nuda proprietà”.
Il caso più frequente riguarda una casa intestata ai figli, per la quale i genitori rimangono usufruttuari vita natural durante.
Secondo l’art 832 del codice civile, il proprietario di un immobile:
ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico
Perciò il titolare del diritto di proprietà può utilizzare e decidere in modo esclusivo in merito al proprio bene. Può anche scegliere di ricavarne un reddito costituendo su di essi alcuni diritti reali minori, cioè di godimento (diritto di godimento) a favore di altri.
In altre parole il legittimo proprietario può scegliere di “spogliarsi” della possibilità di utilizzare il proprio possedimento, a favore di un altro soggetto, titolare del diritto di usufrutto.
A questo punto si possono verificare le seguenti ipotesi:
Si tratta di pratiche molto diffuse nell’ultimo periodo, in grado di riservare svariati vantaggi sia per l’acquirente che per il compratore come vedremo a breve.
Chi ha la facoltà di utilizzare il bene, solitamente l’usufruttuario, può godere anche di eventuali redditi derivanti dalla cosa, per tutta la durata della sua vita, a patto che ne rispetti la destinazione economica.
Il proprietario può solo controllare che tutto sia svolto secondo la legge e che l’usufruttuario attui una condotta diligente, provvedendo anche alla manutenzione ordinaria dell’immobile.
Con l’estinzione dell’usufrutto, avviene il consolidamento della proprietà, ovvero la riunione tra proprietà e usufrutto.
E’ un diritto reale minore di godimento, attraverso il quale un individuo può utilizzare un bene altrui, ricavandone anche dei guadagni se rispetta la destinazione economica dello stesso.
Quindi i due soggetti di riferimento sono:
Ad esempio un soggetto usufruttuario di una abitazione può viverci oppure affittarla per guadagnare il canone di locazione, ma non può trasformarla in un negozio, modificando la sua destinazione economica. Il proprietario, invece, non può sfruttare la casa in alcun modo fino alla scadenza degli obblighi presi.
L’oggetto in questione può essere di qualunque tipo, anche se vanno distinti i beni:
Se in passato una pratica di questo tipo veniva considerata in modo negativo, in quanto poneva dei limiti nell’uso di un possedimento, oggi viene analizzata da un nuovo punto di vista, captando dei possibili vantaggi per tutti le parti in gioco.
Un cambiamento tale è senza dubbio la conseguenza della crisi economica che ha colpito pesantemente anche il nostro Paese, innescando negli individui il desiderio di trarre dei profitti in modi inaspettati rispetto a qualche anno fa.
Quando parliamo di nuda proprietà abbiamo già visto che possiamo distinguere due figure diverse: il venditore e il compratore. Vediamo ora di capire quali sono i vantaggi per ognuno di loro.
Solitamente chi desidera cedere ad altri la nuda proprietà è un anziano che intende avere della liquidità immediata, senza dovere per forza vendere la propria casa, mantenendo quindi la possibilità di viverci per il resto della sua vita grazie all’usufrutto.
Il compratore, d’altro canto, può acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al mercato, essendo decurtato il valore dell’usufrutto. Egli, però, si assicura di poterlo utilizzare in futuro, quindi si tratta di un vero e proprio investimento.
Lo sappiamo bene tutti, quando si tratta di una casa, le spese sono sempre tante, non solo relative al suo acquisto, ma anche alla gestione quotidiana.
Ci sono, infatti, sempre piccoli lavori da compiere, ad esempio per sistemare l’impianto elettrico ormai vecchio, per revisionare la caldaia, per tinteggiare le pareti, per sostituire gli infissi, per aggiustare tubature rotte, per togliere la muffa, e molto altro.
Ma se si tratta di un usufrutto, chi deve sostenere tali costi?
La legge italiana ha stabilito che l’usufruttuario deve occuparsi dell’ordinaria manutenzione di una abitazione, con impegno e con la diligenza del buon padre di famiglia, evitando di deterioramento del bene. Inoltre essendo l’unico ad avere dei benefici dalla casa, deve fare fronte anche al pagamento delle tasse quali l’IRPEF ,l’IMU (imposta sulla casa) o TASI.
Per quanto riguarda invece i lavori più importanti, di straordinaria manutenzione, la spesa è a carico del nudo proprietario.
In alcuni casi un genitore può scegliere delle vie alternative per lasciare una casa ai propri figli, senza dovere pagare le tasse relative alla successione.
Una soluzione può essere proprio quella di fare diventare un figlio un nudo proprietario, riservando al padre e alla madre il diritto di vivere nell’abitazione vita natural durante.
Per fare ciò è importante non fare sperequazioni tra i vari figli, non rispettando le quote legittime previste per l’eredità. La legge, infatti, impone dei vincoli sul patrimonio da lasciare ai familiari, che in una certa percentuale deve essere suddiviso equamente tra i legittimari, e solo la parte residua può essere lasciata ad altri in modo volontario con un testamento.
Una volta considerato questo aspetto, fare diventare un figlio un nudo proprietario può essere vantaggioso, in quanto dopo la morte dei genitori, potrà avere la proprietà totale ed esclusiva sull’immobile, senza dover fare null’altro.
Concedere ad altri di diventare nudi proprietari, conservando l'usufrutto, può essere fatta anche a titolo gratuito, cioè come donazione, oltre che attraverso un vendita. Esiste però una terza via, cioè la cessione dietro vitalizio, con la quale un genitore vincola il figlio ad assisterlo moralmente e materialmente durante la vecchiaia.
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