Parlando di abitazione, è immediato associare tale concetto alla casa dove si vive abitualmente, al rifugio che utilizziamo per riposarci dopo una giornata di lavoro, e possiamo trascorrere del tempo con le persone care.
Si tratta di un tema che colleghiamo in modo diretto a quello della residenza o del domicilio, cioè un posto fisico nel quale passare parte del nostro tempo libero.
Per la giurisprudenza, però il concetto di abitazione è un po’ diverso e si riferisce a un argomento particolare.
In particolare il diritto di abitazione si riferisce alla possibilità di vivere in un immobile altrui, per alcune determinate esigenze.
Cos’è il diritto di abitazione?
Nell’immaginario comune l’abitazione corrisponde alla propria casa, infatti viene usato proprio come sinonimo per indicare il posto in cui si vive.
Da un punto di vista legale, il significato cambia nettamente, in quanto si indica il diritto di una persona a vivere nella casa di proprietà di altri.
Possiamo trovare un riferimento a tale concetto nell’art 1022 del codice civile:
Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia
Come possiamo notare, viene sottolineato il fatto che ci deve essere un bisogno personale o inerente alla famiglia, per avere il diritto a vivere in un immobile di terzi.
Si tratta di un diritto reale, cioè di un diritto soggettivo su una casa, dal quale ne deriva un potere immediato e assoluto sul bene, per quanto riguarda l’espletamento di determinati bisogni.
Cosa sono i diritti reali?
I diritti reali permettono a un soggetto di godere di alcuni beni, si tratta perciò di diritti soggettivi su beni fisici.
La giurisprudenza italiana ne distingue sette tipologie:
- diritto di proprietà: possibilità di godere di un immobile in modo totale ed esclusivo
- diritto di abitazione: possibilità di godere di una casa solo per determinati bisogni propri o dei familiari
- diritto di enfiteusi: godere di un bene immobile pagando un canone e migliorandolo
- diritto di servitù: peso e limitazione imposti a un fondo, per l’utilità di un altro di proprietà altrui, essi vengono rispettivamente definiti fondo servente e fondo dominante
- diritto di superficie: possibilità di edificare sul sottosuolo altrui
- diritto di usufrutto: un soggetto può godere di un altro bene e trarne ogni utilità
- diritto di uso: possibilità di servirsi di un particolare bene
Tranne che per il diritto di proprietà, in tutti gli altri casi si tratta di godere di beni altrui.
Differenza tra abitazione e locazione
Abbiamo chiarito il fatto che con il termine abitazione, per la legge, si fa riferimento al potere di vivere in una casa di proprietà di altri soggetti.
Ragionando su tale definizione viene spontaneo chiedersi quale sia la differenza con la locazione. In effetti si parla sempre di vivere in una casa di altri.
Nel caso della locazione, però, non si tratta di un diritto reale, in quanto l’oggetto è la prestazione e non il bene stesso. Il locatore, infatti, deve consentire il godimento dell’immobile.
Inoltre, il diritto di abitazione non può essere ceduto ad altri, ma deve essere sfruttato esclusivamente dal titolare e dai propri familiari, a causa di determinati bisogni.
Differenza tra abitazione e usufrutto
In parole semplici possiamo dire che si tratta di un diritto più ristretto, rispetto all’usufrutto.
Il titolare può utilizzare il bene solamente per i propri bisogni o per quelli relativi alla famiglia, ma non può cedere o dare in locazione l’immobile. Ciò non può godere di eventuali guadagni economici derivanti dal bene.
Sono, infatti, vietati:
- gli atti che prevedono la vendita o la donazione dell’abitazione
- gli atti attraverso i quali viene attribuita l’abitazione ad altri soggetti, che non ne hanno il diritto
Chi può essere il titolare?
Chi è titolare di un diritto di abitazione può fare entrare in casa, per viverci stabilmente, solamente il coniuge, i figli, o un convivente stabile.
Inoltre, può utilizzare il bene esclusivamente per determinati bisogni. Non si tratta di un limite quantitativo, ma qualitativo, cioè riferito all’utilizzo della casa.
Ad esempio se una moglie ha il diritto di vivere nella casa dell’ex marito, che è molto grande e ha molte stanza, può utilizzare tutto lo spazio, ma solo per vivere, non per eventi o cerimonie.
I titolari possono essere solamente persone fisiche, attraverso diverse modalità:
- un contratto tra il proprietario e l’utilizzatore: è possibile cedere il diritto di abitazione con una forma scritta, ad esempio un testamento, oppure il padre potrebbe consentire al figlio di vivere per alcuni anni in una casa
- in base alla legge: nel caso del coniuge superstite che vive nella casa coniugale
- una sentenza di un giudice: nel caso in cui la moglie con l'affidamento dei figli possa vivere nella casa del marito
- usucapione: per uso ventennale di un immobile di altri
I doveri del titolare
Come nel caso dell’usufrutto, il titolare deve rispettare alcune regole precise, tra le quali la più importante è il rispetto della destinazione d’uso dell’immobile. In altre parole può solo abitare nella casa, e non può servirsi di essa per altri scopi.
Le norme giuridiche prevedono però altri doveri, elencati di seguito:
- rispettare la destinazione economica
- prendersi cura del bene con la diligenza del buon padre di famiglia
- restituire la casa nelle stesse condizioni in cui si trovava quanto l’ha ricevuta
- non affittare o cedere l’immobile
- effettuare la manutenzione ordinaria
- pagare le tasse sull’immobile
Quanto dura?
Il diritto di abitazione è temporaneo, cioè non è caratterizzato dalla perpetuità, e può estinguersi per diversi motivi:
- morte del titolare
- rinuncia del titolare
- scadenza dei termini previsti
- perimento della casa
- prescrizione
- consolidazione, diritto di proprietà e abitazione tornano ad essere della stessa persona
