L’usucapione di immobile è un modo per acquisire la proprietà di un bene, dopo averne avuto il possesso ininterrotto per diversi anni. Per giungere a un accordo con il proprietario originario è necessaria la mediazione obbligatoria, e se non ci sono risultati si può ricorrere al Giudice.
L’usucapione di immobili è una tema molto ricorrente nel nostro Paese, si tratta di una pratica con origini antiche, ma spesso non del tutti chiara. I presupposti e le procedure a volte possono risultare complessi, e chi intende fare valere il proprio diritto non sa bene come muoversi.
Per chiarire di cosa di tratta, proviamo a fare subito un esempio. Supponiamo che ci sia un terreno incolto e abbandonato da anni, e un soggetto decida di sistemarlo e curarlo coltivando piante di suo interesse, giuridicamente si può affermare che quest’ultimo ha il possesso del bene, anche se la proprietà è diversa.
Dopo alcuni anni di possesso, egli ha la possibilità di chiedere l’usucapione, attraverso una mediazione obbligatoria con il proprietario effettivo, o tramite una sentenza del Giudice.
Detto così sembra facile, ma ci sono molte sfaccettature a complicare la questione. A volte, infatti, non è possibile risalire alla proprietà di un immobile, oppure il possesso non è avvenuto in modo pacifico, perciò è necessario analizzare e valutare diversi aspetti.
E’ una modalità di acquisto di un diritto reale, come la proprietà, senza dovere versare una somma di denaro. Oltre ad essere totalmente gratuito, è anche più sicuro rispetto alla compravendita classica, in quanto non vengono trasferiti eventuali vincoli o pesi presenti.
Uno dei problemi tipici che si possono riscontrare quando ci si appresta a comprare una casa, infatti, può essere l’incombenza di un’ipoteca, che continuerà ad esistere sull’immobile anche per il nuovo proprietario, che si troverà costretto a pagare dei debiti altrui.
L’usucapione di immobile, invece ha un “effetto purgativo” in grado di cancellare i pesi esistenti.
Ma, si tratta di un processo che non avviene da un giorno all’altro. E’ necessario che si verifichino determinati requisiti imposti dalla legge.
Uno di questi è legato al concetto di possesso, considerato da un punto di vista giuridico, come abbiamo specificato nel paragrafo precedente.
Abbiamo detto che è possibile acquistare la proprietà di un immobile grazie al suo possesso continuato per un certo numero di anni.
In altre parole se un soggetto utilizza effettivamente un bene, come una macchina o una casa, può fare valere i propri diritti dopo un periodo di tempo.
Per potere richiedere l’usucapione di un immobile, però, il possesso deve essere:
Per potere acquisire definitivamente un bene bisogna quindi rispettare le tre caratteristiche che abbiamo elencato, per almeno 20 anni, o 10 nel caso di procedimento abbreviato, come vedremo tra poco.
Tale concetto è riportato nell’art 1150 del codice civile:
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni
Uno degli aspetti fondamentali per il verificarsi della possibilità di acquistare un bene in modo gratuito e senza il rischio di pesi o ipoteche, è il trascorrere del tempo. Nello specifico è necessario averne il possesso pacifico per un certo numero di anni.
Esistono diverse tipologie di beni con tempistiche diverse da rispettare, come possiamo notare di seguito:
Se, oltre ai requisiti che abbiamo elencato sopra, si verificano anche ulteriori condizioni ci può essere uno “sconto” di anni necessari per potere acquistare un bene, con l'usucapione di immobile abbreviata.
L’art. 1159 del codice civile, dice infatti che:
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.
La norma si riferisce al caso in cui un soggetto effetti la compravendita di un casa, quindi pagando il corrispettivo previsto, in totale buona fede, senza sapere che in realtà chi l’ha venduta è un truffatore e non aveva alcun diritto in merito all’immobile.
L’acquisto ovviamente non può essere considerato valido, ma dopo 10 anni è possibile riscattarne la proprietà, con una specifica richiesta.
L’usucapione abbreviata, quindi, si verifica se sono presenti questi elementi:
Finora abbiamo analizzato i requisiti necessari per potere procedere alla richiesta di acquisto di una casa o un terreno, ma come si effettua esattamente?
Uno dei problemi principali riguarda infatti il riconoscimento formale dei diritti. Ipotizzando di possedere per 20 anni un piccolo pezzetto di terra, che coltiviamo da tempo, e improvvisamente un individuo afferma di essere il legittimo proprietario. Cosa bisogna fare?
La legge prevede la mediazione obbligatoria, cioè un modo per provare a risolvere la controversia attraverso un mediatore. Se l’incontro non ha esito positivo, si può ricorrere al Tribunale.
Di fronte al Giudice è necessario dimostrare il proprio diritto, anche grazie alla testimonianza di alcune persone, che possono confermare il possesso del terreno.
Attraverso la sentenza definitiva potrà essere concessa l’usucapione dell’immobile.
Nel caso in cui non si presenti nessuno a reclamare la proprietà, sarà comunque necessario individuare un soggetto a cui appartiene il terreno, dal catasto, in quanto non sono ammesse istanze contro ignoti.
Il possesso è una delle condizioni indispensabili per l’usucapione di un immobile, quindi è necessario capirne il significato da un punto di vista giuridico.
In parole semplici possiamo dire che si tratta di una situazione che all’esterno appare con le caratteristiche tipiche della proprietà. E’ una relazione che si instaura tra una persona e un determinato bene. Ad esempio se un individuo tiene per sé un portafoglio trovato per terra, ne avrà il possesso anche se in realtà non è il vero proprietario.
Quindi si possono verificare due situazioni:
In ogni caso dall’esterno non verrà fatta alcuna distinzione, e chi sta effettivamente usando il bene viene percepito come il suo proprietario.
Per questo motivo, dopo un certo periodo di tempo può essere chiesta l’usucapione
In un certo senso, viene data importanza all’apparenza, anche se ci sono dei limiti e delle condizioni da rispettare, come vedremo.
Innanzitutto si deve trattare di una situazione pacifica e non conflittuale, altrimenti anche un ladro che ci ruba il cellulare potrebbe rivendicarne la proprietà.
Solitamente si tratta, infatti, di beni mobili o immobili abbandonati, per i quali nessuno sta rivendicando dei diritti reali.
Il fatto di gestire un bene non determina sempre il suo possesso. In alcuni casi, infatti, si tratta di mera detenzione, cioè un utilizzo che non viene confuso con quello del legittimo titolare.
Si tratta ad esempio del contratto di locazione, attraverso il quale un soggetto può vivere in un appartamento, senza però averne il possesso. In questo caso, quindi non si può richiedere l’acquisto nemmeno dopo 20 anni.
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