Quando si parla di donazione si fa riferimento quasi sempre al trasferimento di proprietà di un immobile. Ad esempio si tratta del caso in cui un genitore voglia regalare una casa al proprio figlio.
In altre parole possiamo dire che si tratta di un metodo alternativo alla compravendita, attraverso il quale è possibile diventare proprietari di un immobile.
Per la donazione di un immobile è necessario un atto pubblico, cioè bisogna ricorrere al notaio per effettuare tutto il procedimento obbligatorio.
Una scrittura privata non ha valore, in questo caso, in quanto non è trascrivibile.
Ciò significa che il passaggio di proprietà non può essere annotato nei registri immobiliari e il beneficiario non può godere di tutti i diritti. Ad esempio non può rivendere l’immobile.
Per il suddetto atto notarile ci sono delle tasse da pagare, per le quali una variante determinante è rappresentata dal grado di parentela esistente tra i due soggetti che stipulano il contratto.
Ma, in alcuni casi, non è obbligatorio ricorrere a un atto del notaio e non si devono pagare le imposte relative. Si tratta della donazione indiretta e dell’usucapione
Cos’è una donazione?
La donazione è un vero e proprio contratto stipulato tra due soggetti: il donante e il donatario.
Il donante decide liberamente di regalare qualcosa al donatario, senza richiedere alcuna controprestazione. Il beneficiario diventa titolare, a tutti gli effetti, dei diritti relativi al bene ricevuto.
Quindi le due caratteristiche fondamentali sono:
- lo spirito di liberalità
- l’arricchimento del donatario
Quando parliamo di beni, ci riferiamo ad esempio a immobili, aziende, denaro, veicoli, crediti e molto altro, in grado di arricchire il patrimonio di un soggetto.
Ci dobbiamo, in ogni caso, ricordare che la legge tutela gli eredi legittimi, anche contro la volontà espressa da un soggetto defunto, attraverso la donazione. I legittimari, quindi, hanno la facoltà di agire in giudizio per fare valere i loro diritti.
Ciò non riguarda solo i parenti, ma anche eventuali soggetti terzi, risultanti donatari, ad esempio le banche che hanno ricevuto l’immobile a titolo di garanzia per un mutuo.
Come deve essere fatta?
Uno degli elementi essenziali di una donazione di immobile è la forma, cioè l’atto pubblico che deve essere fatto in presenza di due testimoni, presso un notaio.
Come abbiamo già sottolineato, una scrittura privata non è valida per sancire il passaggio di proprietà.
Ma quanto costa un notaio?
In realtà non esiste una tariffa standard, e le tabelle inerenti all’onorario del professionista sono state abrogate, perciò i costi sono a discrezione del notaio interpellato. Il nostro consiglio è quello di chiedere sempre un preventivo prima di procedere.
Per validare il passaggio di proprietà di un immobile è sempre obbligatorio un atto notarile, anche se si tratta di beni dal valore modico. Ad esempio nel caso di un cespite di valore relativamente basso di 1/10, è necessario stipulare un atto pubblico, pagando tutti i relativi costi.
Se si tratta, invece, di beni mobili come denaro o gioielli non è necessario l’intervento di un professionista.
Quali sono le tasse da pagare?
I costi relativi a una donazione di immobile, non sono solo quelli previsti per il compenso di un notaio.
La legge italiana, infatti, ha inserito delle tasse da pagare, con quote e franchigie diverse in base al grado di parentela esistente tra donante e donatario.
In particolare, le imposte devono essere pagate solo se il valore dell’immobile supera le franchigie previste, e solo per la parte eccedente, in base alle seguenti regole:
- coniugi o parenti in linea retta, quindi figli: la franchigia è di 1.500.000 euro
- fratello o sorella: la franchigia è di 100.000 euro
- soggetti portatori di handicap: franchigia di 1.500.000
Le aliquote applicate, per la parte eccedente la franchigia, sono:
- 4%: per i coniugi e i parenti in linea retta
- 6%: per i fratelli e le sorelle
- 6%: per i parenti fino al quarto grado, senza franchigia
- 8%: per altre persone, senza franchigia
Inoltre, sono dovute anche:
- l’imposta catastale, pari al 1% del valore
- l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore
Se la donazione d’immobile riguarda però la prima casa, l’imposta ipotecaria e catastale è fissa e ammonta a 200 euro ciascuna.
In ogni caso il valore dell’immobile viene calcolato in base al reale valore della proprietà nel mercato immobiliare.
Può essere revocata?
La donazione di immobile è un atto soggetto a revocazione, ciò significa che può essere annullata per cause di natura etico-sociale.
Innanzitutto nel contratto possono essere inserite determinate clausole o condizioni per soddisfare specifiche esigenze. Ad esempio può essere donata una casa con riserva di usufrutto del donante, cioè il proprietario si sposa anticipatamente dell’immobile, mantenendo l’usufrutto fino alla morte.
La revoca può avvenire in particolare per i seguenti motivi:
- per ingratitudine del donatario: in presenza di comportamenti gravi da parte del beneficiario
- per sopravvenienza di figli: se il donante scopre di avere dei figli successivamente all’atto
Ci dobbiamo ricordare, poi, che la donazione fatta a legittimari viene considerata un anticipo della quota ereditaria che gli spetta di diritto.
E’ possibile la donazione senza notaio?
Come abbiamo già detto la donazione di immobile deve essere fatta con un atto pubblico presso un notaio, per essere valida.
Ma ci sono anche altre due possibilità:
- donazione indiretta
- usucapione.
La donazione indiretta può avvenire quando un padre decide di acquistare una casa intestandola direttamente a un figlio. E’ necessario andare dal notaio solamente per formalizzare il trasferimento di proprietà, ma non si deve fare un atto pubblico, perciò si risparmiano le spese di notazione.
Viene definita indiretta perché in realtà è come se venissero regalati dei soldi, visto che l’abitazione viene acquistata dal genitore.
L’usucapione è la possibilità di acquistare un bene, dopo averne avuto il possesso per almeno 20 anni.
Tale opzione è disciplinata nell’art 1158 del Codice civile, che dice:
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni
La dichiarazione di usucapione deve essere fatta da un giudice, perciò il donante e il donatario dovranno sostenere una causa in tribunale per fare valere i propri diritti.
In seguito alla sentenza la proprietà dell’immobile può essere trasferita senza l’intervento di un notaio e senza pagare le relative imposte.
