Il contratto preliminare viene fatto quando la compravendita riguarda beni particolarmente importanti, e le parti fanno delle trattative per arrivare a stipulare il contratto definitivo. Gli accordi sono vincolanti e stabiliscono specifici diritti e doveri.
Quando si concludono affari particolarmente importanti, che trattano beni di grande valore, sempre più spesso viene effettuato un accordo preliminare. Come dice la parola stessa, si tratta di un accordo tra le parti, utile per arrivare in futuro alla stipulazione di un contratto vero e proprio.
La trattativa, infatti, può essere più o meno lunga, a seconda della tipologia di affare. In passato era sufficiente sedersi allo stesso tavolo e discutere sul prezzo ed eventuali clausole, oggi si possono sfruttare le nuove tecnologie per rendere tutto più veloce e professionale.
In alcuni casi, comunque, non è indispensabile la fase preliminare, in quanto è sufficiente sottoscrivere direttamente la proposta definitiva. Se il bene in oggetto ha una importanza giuridica rilevante, però, è necessario porre una maggiore attenzione alle condizioni che vengono poste.
In ogni caso, per essere valido, deve essere effettuato rispettando una forma particolare, e deve contenere tutte le informazioni necessarie.
Si tratta di un accordo tra le parti che presupponi diritti e doveri, quindi in caso di inadempienza ci sono delle conseguenze.
E' un accordo tra le parti, fatto con lo scopo di arrivare a una scelta definitiva, dopo un po’ di tempo.
Nella giurisprudenza italiana non esiste una norma che tratta tale concetto in modo specifico, ma ci sono solo riferimenti ai casi in cui non vengano rispettate la forma e gli obblighi sottoscritti.
Spesso, infatti, non viene percepito come qualcosa di veramente vincolante, e vengono sottovalutate le conseguenze relative.
Si chiama “preliminare” proprio perché prelude la stipula di un accordo definitivo in seguito, basato su condizioni già stabilite in precedenza.
Risulta ovvio perciò che uno dei principali obblighi è rappresentato dalla necessità di sottoscrivere il contratto vero e proprio dopo un certo periodo di tempo.
Abbiamo detto che si tratta di mettere nero su bianco un accordo preliminare fatto da alcuni soggetti, per definire le regole relative alla compravendita di determinati beni, o per concludere specifici affari.
In particolare si tratta di un’operazione obbligatoria quando si parla di beni immobili, come un terreno o una casa.
Solamente se si tratta di donazione non deve essere fatto un contratto preliminare, perchè ovviamente andrebbe a compromettere le caratteristiche di liberalità e spontaneità intrinseche a tale operazione. Anche se esiste la cosiddetta “donazione obbligatoria” con la quale il donante si obbliga a dare o fare qualcosa in favore del donatario.
Si tratta di uno strumento molto utile per:
Esiste un contratto preliminare quando le parti hanno accettato la natura dello stesso, come stabilito dall’art. 1326 del codice civile, che dice:
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi
Il principale diritto che deriva da un accordo preliminare sottoscritto, è quello di giungere alla firma di un contratto vero e proprio, quello definitivo.
Se una parte non rispetta gli obblighi si possono intraprendere le seguenti azioni:
Ciò avviene in quanto un contratto preliminare ha le stesse caratteristiche e regole di quello vero e proprio.
I doveri sono speculari ai diritti, quindi è obbligatorio rispettare le condizioni pattuite e sottoscrivere il contratto definitivo. In caso contrario l’altra parte potrà fare valere i propri diritti in tribunale.
Prima di sottoscrivere un contratto definitivo, a volte le parti ne firmano uno detto preliminare, utile per obbligare gli interessati allo scopo di arrivare entro un certo periodo a una decisione finale.
L’ atto deve, in ogni caso, rispettare alcuni requisiti per essere considerato valido. Gli elementi costitutivi di qualsiasi contratto sono:
La causa, cioè la funzione, di un contratto preliminare rappresenta il motivo per il quale viene sottoscritto. Può essere fatto, ad esempio per definire la data definitiva del contratto vero e proprio, per evitare spiacevoli sorprese, per obbligarsi su alcuni punti in attesa di stabilirne altri, per potere effettuare delle verifiche e dei controlli ulteriori prima di procedere.
L’oggetto è il contenuto, cioè tutto ciò che è stato pattuito tra le parti, in base alla tipologia di affare. Un esempio può essere il caso di una vendita di un casa non ancora ristrutturata, per la quale un acquirente si impegna ad effettuare l’acquisto una volta finiti i lavori, versando un somma in anticipo. Il contenuto può cambiare in base alla singola situazione, ma l’unico aspetto che deve sempre venire indicato è l’obbligo di concludere un contratto finale.
La forma, invece, viene stabilita di volta in volte in base al tipo di atto che viene sottoscritto. Il contratto preliminare e quello definitivo saranno redatti comunque sempre nella stessa modalità.
L’art. 1351 del codice civile, afferma, infatti che:
Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo
Un contratto preliminare è considerato nullo, se tra le parti coinvolte nella trattativa non c’è un accordo in merito alle condizioni dello stesso. I soggetti, in altre parole, devono prestare un libero consenso tra di loro per avere degli interessi reciproci.
Inoltre, si può dire che esso è inesistente se vengono a mancare le caratteristiche che abbiamo elencato sopra. E’ sufficiente che la forma non sia la stessa prevista per il contratto definitivo per rendere inefficace la trattativa.
Quindi, per evitare di sottoscrivere un accordo non valido giuridicamente, è opportuno rivolgersi a un professionista del settore, per avere un adeguato supporto e una consulenza per seguire le regole in maniera corretta.
Come abbiamo detto in precedenza, entrambe le parti hanno specifici diritti e doveri, il primo dei quali riguarda l’obbligo di stipulare il contratto definitivo.
Se uno dei soggetti coinvolti non rispetta tale dovere, diventando quindi inadempiente, l’altro può fare valere i propri diritti, in base all’art. 2932 del codice civile:
Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile
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