Il Rogito è un atto pubblico, redatto da un notaio, con il quale viene ufficializzata la compravendita di un immobile. Spesso viene effettuato dopo il compromesso, cioè un contratto preliminare di vendita tra le parti che si obbligano a portare a termine l’accordo entro un termine stabilito.
Acquistare una casa o un immobile in generale è abbastanza complesso, ci sono tantissime variabili da analizzare e bisogna porre la massima attenzione a tutti i dettagli dell’accordo che viene stipulato con il venditore, per evitare spiacevoli sorprese in futuro.
Le trattative possono durare molto tempo, in quanto entrambe le parti cercano di concludere l’affare nel modo a loro più conveniente da un punto di vista economico. Per questo motivo a volte viene sottoscritto un contratto preliminare, detto anche “compromesso”, che può essere accompagnato da una caparra confirmatoria, attraverso il quale i soggetti si impegnano a firmare l’accordo definitivo entro un periodo di tempo stabilito.
E’ importante considerare però, che il rogito, cioè il contratto definitivo può discostarsi in parte dalle condizione inserite nel compromesso. A tale proposito si è espressa di recente la Corte di Cassazione con una sentenza, come vedremo a breve.
L’atto di vendita deve essere, comunque, effettuato tramite un notaio, che ha il compito di effettuare le dovute ricerche per valutare l’effettivo stato dell’immobile.
Il giorno del rogito rappresenta il passaggio effettivo di proprietà della casa dal venditore all'acquirente.
L’iter per riuscire ad essere proprietari di un immobile è abbastanza lungo e complesso, in particolare la fase delle trattative può durare parecchio se le parti non si trovano d’accordo su alcuni punti.
In alcuni casi prima del contratto di compravendita vero e proprio viene sottoscritto un compromesso, attraverso il quale il venditore e il compratore si impegnano a firmare il rogito, cioè l’atto definitivo, entro una certa data.
Possiamo, quindi, dire che la compravendita è composta da due principali passaggi:
Non sempre avvengono entrambi i passaggi, può accadere infatti che si passi direttamente alla finalizzazione della vendita, senza accordi preventivi.
Viene stipulato un contratto di compravendita preliminare quando:
Un accordo di questo tipo, ha comunque un valore legale, e determina specifici diritti e doveri per le parti, tra i quali il più importante è l’obbligo di giungere alla sottoscrizione di un contratto definitivo.
Se gli obblighi non vengono rispettati è possibile:
Come abbiamo visto lo scopo del compromesso è quello di obbligare le parti a sottoscrivere un rogito.
Ma cosa accade se i due accordi presentano delle discrepanze? Quale è considerato valido?
Pensiamo ad esempio al caso in cui mettiamo nero su bianco quanto è stato deciso sulla base di lunghe e snervanti trattative, siamo felici di avere ottenuto quello che desideravamo, ma poi abbiamo una brutta sorpresa, le condizioni che abbiamo firmato nell’atto definitivo non corrispondono a quanto pattuito. Con un po’ di ingenuità e riponendo massima fiducia nell’altra parte non abbiamo infatti controllato tutto scrupolosamente. Cosa possiamo fare?
Sulla questione ci sono stati svariati dibattiti e diverse prese di posizione negli anni, ma recentemente la Cassazione sembra avere chiarito il tutto, attraverso una sentenza, la 6223/2018. Essa ha infatti dichiarato che,in caso di differenze di contenuto, è necessario considerare ciò che è stato scritto nel contratto definitivo. Quindi, le condizioni poste in maniera preliminare non hanno alcun valore.
L’unico scopo del compromesso, infatti, è quello di stabilire una scadenza entro la quale concludere l’affare, ma non è sancito da nessuna parte l’obbligo di replicare fedelmente il contenuto nel contratto finale.
In ogni caso è possibile difendersi, “blindando” quanto deciso preliminarmente, in modo tale da vincolare il rogito alle condizioni già stabilite in precedenza.
Come abbiamo visto la compravendita di un immobile viene fatta attraverso un atto formale, con il quale compratore e venditore mettono nero su bianco le decisioni prese.
Tale documento deve essere redatto da una specifica figura professionale, cioè il notaio. Il suo ruolo è fondamentale per potere concludere la transazione in modo regolare, rendendo effettivo il passaggio di proprietà. Inoltre il notaio è anche responsabile della registrazione del rogito nei registri immobiliari.
Il notaio ha il compito di realizzare indagini dettagliate sulla casa in questione per verificare che tutto sia a norma. Ad esempio deve controllare che non siano presenti ipoteche, o altre pendenze da risolvere, e che il bene si in regola dal punto di vista delle norme catastali ed edilizie.
Il costo relativo alla parcella del professionista è a carico del compratore, per questo motivo, sebbene generalmente il notaio venga scelto dal venditore, l’acquirente può avanzare delle preferenze in merito alla figura a cui affidarsi.
Oltre alla parcella, comunque ci sono ulteriori spese da sostenere, ad esempio:
Nei paragrafi precedenti abbiamo analizzato gli aspetti più importanti da valutare quando si vogliono concretizzare le trattative per la compravendita di una casa, vediamo ora di capire cosa effettivamente deve contenere il rogito, cioè l'atto notarile che decreta il passaggio della proprietà del bene.
Innanzitutto si tratta di un documento scritto, in varie copie, e consegnate alle parti. Tra le varie informazioni che devono essere presenti nel rogito ci sono:
Se il compratore decide di pagare attraverso un finanziamento, l’atto di mutuo può essere sottoscritto solamente in seguito al rogito, in quanto deve essere riconosciuto come proprietario ufficiale del bene.
Nell’atto notarile sono indicate anche tutte le caratteristiche dell’immobile, infatti potrebbe essere considerato come una “carta d’identità” della casa, nel quale sono specificati tutti i dati più rilevanti.
Il ruolo del notaio è utile proprio per garantire che le informazioni nel rogito siano corrette. In alcuni casi, infatti, soprattutto se si tratta di beni storici o di vecchia data, potrebbero sorgere problemi legati a divisioni proprietarie fatte male o varie altre imprecisioni da sistemare prima di procedere.
La stipula di un rogito prevede l'espletamento di alcuni pagamenti: la parcella del notaio, l'atto di mutuo e le spese di cancelleria, come detto.
In generale, il costo del rogito per una prima casa è inferiore rispetto a quello per una seconda casa. Inoltre, il costo del rogito può essere influenzato anche dalle spese condominiali e dall'imposta di registro.
Oltre a queste spese, ci sono delle specifiche imposte da saldare, che variano in base al tipo di atto:
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