Compravendita immobiliare: preliminare e proposta di acquisto
Le fasi che si presentano durante la procedura di acquisto di un immobile sono le seguenti:
- proposta di acquisto;
- preliminare di compravendita,
- l’atto di compravendita vero e proprio, redatto dal notaio.
La proposta di acquisto impegna soltanto l’acquirente interessato all’immobile che generalmente versa una somma a titolo di caparra. Il venditore è libero di valutare anche altre offerte fino a che non decide di accettare una proposta di acquisto. In questo caso, dopo l’accettazione, si ricorre al preliminare di compravendita che impegna entrambe le parti a concludere l’acquisto.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere obbligatoriamente registrato entro venti giorni dalla stipula. Per la registrazione del compromesso sono dovute:
- imposta di registro pari a 200 euro;
- imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Su eventuali acconti e caparre, è dovuta l’imposta proporzionale di registro, che sarà poi detratta da quella pagata per la registrazione del contratto definitivo:
- 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria;
- 3% sulle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In caso di acquisto soggetto ad IVA l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre, mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di 200 euro.
Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene effettuata dal notaio entro trenta giorni.
Se il preliminare di vendita è stato solo registrato, ma non trascritto, il venditore può vendere lo stesso immobile ad una diversa persona, accendere un’ipoteca, subire un pignoramento. In questo caso l’acquirente può ottenere soltanto il risarcimento dei danni.
Compravendita immobiliare: a cosa prestare attenzione in fase preliminare
Al momento della stipula del preliminare di vendita occorre prestare attenzione che nel contratto vengano inseriti tutti i dettagli per garantire la tutela dei propri interessi ed occorre eseguire una serie di verifiche preliminari.
In particolare, occorre prestare attenzione a:
- Identità effettiva del venditore: assicurarsi che il venditore sia in possesso di un regolare atto di acquisto dell’immobile e accertarsi che non vi siano vincoli di ipoteche;
- Regolamento condominiale: controllare eventuali lavori di manutenzione straordinaria o spese non pagate dal venditore;
- Dati dell’immobile: verificare la regolarità catastale, edilizia e le planimetrie;
- Termine della vendita: dopo questa data ciascuna delle parti può chiedere all’altra di firmare il contratto definitivo di compravendita;
Inoltre, occorre sottolineare le differenze tra caparra e acconto che diventano fondamentali nel caso di compravendita immobiliare. La caparra rappresenta una garanzia per tutelare entrambe le parti in caso di esito negativo della compravendita stessa. L’acconto è invece un anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile.
In caso di inadempimento da parte di una delle due parti, la controparte può:
- recedere dal contratto avvalendosi della caparra, quando prevista;
- chiedere il risarcimento dei danni;
- agire in giudizio per arrivare a una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto.
Compravendita immobiliare: il contratto definitivo
In questa fase viene effettuato il trasferimento definitivo della proprietà, questo passaggio è anche detto rogito. Consiste di fatto in un vero e proprio atto notarile che sigilla la compravendita effettiva dell’immobile.
Per poter sottoscrivere l’atto di rogito, vengono presi in considerazione tre elementi:
- l’identità personale di chi sottoscrive;
- l’esistenza di eventuali ipoteche precedenti o pignoramenti;
- il regime fiscale in vigore;
- controllo sulla prestazione energetica;
- verifica dei metodi di pagamento in conformità con le norme antiriciclaggio e di tracciabilità dei pagamenti.
Con il contratto di compravendita si attua immediatamente il trasferimento della proprietà in virtù del solo consenso delle parti. Tuttavia, da questo contratto nascono anche degli obblighi specifici:
- Obbligo di pagare il prezzo: il venditore di solito non firma se non ha davanti a sé assegni o possibilmente circolari, può però accadere tuttavia che le parti si accordino che il prezzo venga pagato successivamente, in questo caso è più evidente il senso della parola “obbligo”;
- Obbligo di consegnare la cosa: per effetto del contratto di compravendita, il venditore è tenuto a consegnare la cosa al compratore;
- Garanzia per i vizi: il venditore è tenuto, a seguito della vendita, a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;
- Garanzia per l’evizione: il venditore deve dichiarare di essere pieno proprietario dello stesso.
Compravendita immobiliare: i diritti dell’acquirente e del venditore
Il compratore ha diritto di ricevere la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo.
È lecito inoltre, da parte dell’acquirente, richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene. Tuttavia, non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario.
Infine, l’acquirente ha diritto di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile e di essere garantito sia dall’evizione che dai vizi del bene.
Il venditore ha invece il diritto di ricevere dall’acquirente l’integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito. La transazione viene completata al momento della stipula dell’atto notarile.
Nel caso in cui l’acquirente ricorre ad una banca per un mutuo, l’importo verrà erogato dall’istituto di credito direttamente a favore dell’acquirente.
Diversamente, se l’acquirente non è in grado di provvedere direttamente al saldo del prezzo, il venditore riceverà un bonifico bancario o un assegno, preferibilmente circolare. In quel momento, ossia con il saldo del prezzo, si perfezionerà il contratto di compravendita immobiliare.
